鉄骨造の耐用年数って?法定耐用年数とは?減価償却についても解説

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多くの住宅に用いられる鉄骨造の耐用年数を知りたいと思ったことはありませんか?耐用年数は売却価格や譲渡所得税額にも影響してくるものです。そこでこの記事では、鉄骨造の法定耐用年数の他、減価償却との関係などについても詳しく解説しています。

そもそも耐用年数とは?

耐用年数とは、「建物などの資産が使用に耐えられる年数」のことです。不動産には土地と建物の2つがありますが、土地と違って建物は年数を経るごとに傷んで劣化するので、税法では消費物として法定耐用年数が設定されています。
 
耐用年数は資産の減価償却を計算するときに使われるもので、法定耐用年数を過ぎた古い建物は資産価値がゼロとして扱われます。
 
建物の所有者は、建物の減価償却費を経費として毎年計上することができます。自分が所有する建物の法定耐用年数を確認し、建物の正しい資産価値を把握できるようにしましょう。

鉄骨造の耐用年数とは?

鉄骨造の耐用年数が何を示すのか知らない方も多いのではないでしょうか。ここでは、鉄骨造の耐用年数について解説します。

鉄骨造の耐用年数は2種類ある

一口に耐用年数といっても、その意味は2種類あります。1つは建物が使用に耐えられる年数という意味で、実際の建物の寿命のことを指します。もう1つは税務上の減価償却に用いられる法定耐用年数です。

 

鉄骨造の建物の資産価値を正しく知るためには、耐用年数という言葉が持つ2つの意味の違いを理解する必要があります。

実際の建物の寿命である耐用年数

実際の建物の寿命を意味する耐用年数は、建物の維持管理状況や、建物周辺の環境・立地条件に大きく影響を受けます。同じ構造の建物であっても、適切にメンテナンスを実施している建物は寿命が長く、手入れをせずに放置された建物は老朽化が早く進みます。
 
鉄骨造の建物は、丁寧にメンテナンスをすれば50年から60年の使用に耐えられると言われています。骨組みは手入れ次第で100年維持できるとされており、適切なメンテナンスを行うことで建物の寿命が大幅に伸びることがわかりますね。
 
立地条件も見過ごせない重要な要素であり、海のすぐ側にある土地に鉄骨造のアパートを建てると、潮風にさらされることで鉄骨が錆びて傷んだ分、建物の寿命が短くなってしまうでしょう。

減価償却年数をもとに年数が決まる法定耐用年数

法定耐用年数は、減価償却費用を計算するための指標です。建築してから何年も経った古い建物は、法定耐用年数を迎えると資産価値がゼロになり、減価償却が完了します。

 

減価償却にかかる年数を法令で定めたのが法定耐用年数で、実際の建物の寿命とは異なるものです。法定耐用年数を過ぎても、実際の建物の寿命が残っていることがありますが、維持管理が不十分で法定耐用年数を過ぎる前に使えなくなることもあります。

鉄骨造の法定耐用年数は厚さで変わる

法定耐用年数は建物の材料や構造によって異なりますが、同じ材料を使用しても厚みが違うと法定耐用年数が変わります。鉄骨造の建物を例とすると、鉄骨の厚さが「4mmを超えるもの」は重量鉄骨に分類され、法定耐用年数は34年と定められています。
 
厚さが4mm以下のものは軽量鉄骨に分類され、「3mmを超え4mm以下のもの」の法定耐用年数は27年、「3mm以下のもの」は19年です。
 
法定耐用年数によって減価償却費用の計算が変わるので、自分が所有している建物の正確な資産価値を知るためには、建物の構造や材料の厚みを確認する必要があります。

他の構造の法定耐用年数も確認

建物の構造は鉄骨造だけでなく、木造やコンクリート造などさまざまあります。それぞれの建物の法定耐用年数は、どのように定められているのでしょうか。
 
「木造・合成樹脂造」の場合、法定耐用年数は22年です。「木造モルタル造」は20年、「鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造」は47年、「れんが造・石造・ブロック造」は38年と定められています。
 
なお、上記で紹介した法定耐用年数は住宅の場合に適用されるものです。事務所や飲食店のように、事業や用途で異なる場合は法定耐用年数も異なります。

1998年の税制改正により法定耐用年数が短縮

法定耐用年数が初めて規定されたのは昭和26年のことです。当時の法定耐用年数は、現在では使用されていない建築材料から算出しているものであるため、建材の進化や建築技術が発展するたびに改正が行われています。
 
1998年の改正ですべての建物の法定耐用年数が短縮され、現在の形となりました。鉄骨の厚さが4mmを超える重量鉄骨造の場合、改正前は40年の法定耐用年数だったのに対し、改正後は34年まで短縮されています。
 
この改正で事業用の建物の減価償却期間が短くなったため、築34年の重量鉄骨造のアパートは築40年まで減価償却費用を計上できたはずが、改正後は税務上の資産価値がゼロになるケースが発生しました。

賃貸住宅の付属設備にも耐用年数がある

アパートやマンションなどの賃貸住宅を所有している場合、土地や家屋以外の付属設備にも耐用年数が設定されていて固定資産税が発生します。
 
室内のエアコンや集合郵便受け、屋外の給水・排水設備、電気設備、ガス設備、ゴミ置場など、付属設備の種別ごとに法定耐用年数が異なります。
 
建物本体と付属設備は個別に減価償却費を計上することと定められているため、詳細を知りたい方は税理士や最寄りの税務署に相談してみましょう。

住宅ローン可否の判断材料になることも

法定耐用年数は減価償却を算出するための指標ですが、住宅ローンの可否に影響を与える場合があります。中古住宅を購入するときに金融機関が物件を査定し、法定耐用年数があと何年あるかによって住宅ローンの可否や返済期間の長さを判断することがあります。
 
金融機関によって評価の仕方が異なるため、法定耐用年数が残っていればローンの貸し出しを受けやすいと断言できませんが、中古住宅を購入するときに住宅ローンの利用を検討する場合は、購入したい物件の法定耐用年数を確認しておきましょう。

どういった経緯で耐用年数は決まる?

耐用年数は建物の構造ごとに定められていますが、どのような法令に基づいて運用されているのでしょうか。耐用年数の考え方や現在のルールができあがった経緯について説明します。

現在は「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」

現在の減価償却の計算に用いられる法定耐用年数は、国税庁が運用する「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」に規定されています。

 

省令の原型は、昭和26年に発令された「固定資産の耐用年数等に関する省令」ですが、昭和40年の全面改正と数度の改定を経て現在に引き継がれています。

建物は防水・床・外装・窓・構造体の5要素

「固定資産の耐用年数等に関する省令」には「固定資産の耐用年数の算定方式」も記載されており、「建物は、防水・床・外装・窓・構造体」の5つの要素で構成すると規定されています。
 
当時の省令では建物の組成要素ごとに耐用年数を設定しており、建物全体の資産価値から1年ごとの償却額を算定し、防水などの組成要素に割り当てていました。
 
その後、省令が改定されるたびに法定耐用年数が短縮されましたが、算定方式そのものは改訂されなかったため、現在の耐用年数の算定方式は不明です。しかし、昭和26年の省令が現在の算定方式の基準となっていることが考えられます。

減価償却費とは?法定耐用年数を用いる減価償却の計算方法を解説

減価償却費が何に役立つのか知らない方も多いでしょう。減価償却費を計算する意味や、法定耐用年数を使用した計算方法を解説します。

「減価償却費」とは一定の金額を所得から差し引くことができる必要経費

アパートやマンションなどの建物は、税務上の「償却資産」として扱われます。償却資産は土地や家屋以外の事業に使われる資産のことで、年を経るごとに劣化して資産価値が減少するため、減少した金額分を「減価償却費」として必要経費に計上することができます。
 
 
実際にお金を支出していないにもかかわらず、年間の所得から一定の金額を控除できるため、税金の対象となる所得額を少なくできるのがメリットです。

法定耐用年数の一部を経過した建物の計算方法

法定耐用年数を過ぎていないものの、一部を経過した建物を購入する場合の計算方法を説明します。
 
初めに、購入する建物の法定耐用年数から建物の経過年数を差し引きます。築20年の重量鉄骨造の建物を例とした場合、法定耐用年数は34年のため、法定耐用年数から経過年数を引くと14年が残りますよね。
 
続いて、経過年数の20年に20%をかけた数値を4年分の耐用年数として換算します。最後に、2つの計算で得られた14年と4年を足し合わせることで、購入した中古物件の耐用年数が18年と算定できます。

法定耐用年数を全て経過した建物の計算方法

法定耐用年数を全て超過している建物を購入する場合は、法定耐用年数に20%をかけると減価償却年数が算定できます。重量鉄骨造の中古物件であれば、法定耐用年数の34年に20%をかけると6.8年となり、1年以下の端数は切り捨てられるため減価償却年数は6年となります。
 
つまり、この中古物件を購入してから6年間は減価償却費用を必要経費として計上できるため、課税対象となる所得額を下げることが可能です。法定耐用年数を超過した建物は、低額で売買されることが多いため減価償却年数が短くてもお得と言えるでしょう。

軽量鉄骨造のメリットとデメリットは?

鉄骨構造の建物には、重量鉄骨造と軽量鉄骨造の2種類があります。重量鉄骨造は大規模な建物に使用されることが多く、一般的な住宅の場合は軽量鉄骨造が主流です。ここからは、軽量鉄骨造の住宅には、どのようなメリットとデメリットがあるのかを解説します。

メリット

軽量鉄骨造のメリットは3つあります。ここでは、他の構造の建物に比べて軽量鉄骨造が優れている点を詳しく解説していきます。

木造より耐震性に優れている

骨格材の肉厚によっては木造の建物より法定耐用年数が短くなる場合もありますが、耐震性については軽量鉄骨造の建物の方が優れています。
 
軽量であっても、鉄骨は木造より重量が増えますが、強い地震が起きても鉄骨が折れる可能性は低いため、倒壊する危険はあまりないでしょう。
 
重量鉄骨造やコンクリート造には及ばないものの、木造住宅と比較して高い耐震性を持つことは魅力です。

固定資産税が比較的安く抑えられる

軽量鉄骨は入手コストが低い材料のため、建物の建築費用が安く収まることから、固定資産税も安く抑えることができます。材料の入手コストが高額なコンクリート造の建物と比べると、毎年かかる固定資産税が安くなる分、維持費を節約できるのでお得です。

修繕や解体の費用が比較的安い

固定資産税が安いだけでなく、軽量鉄骨造は修繕にかかるコストも安価に抑えられるので、維持費をさらに節約することができます。シンプルな構造をしている分、解体の手間がかからないため取り壊しの必要が生じた時でも工事費を低額に抑えることができます。
 
建設から修繕、解体の全工程で出費を抑えられるため、軽量鉄骨造の建物はコストパフォーマンスが高いと言えるでしょう。

デメリット

軽量鉄骨造は耐震性やランニングコストの面で優れていますが、欠点がないわけではありません。ここでは、軽量鉄骨造のデメリットを2つ説明します。

リフォームがしづらい

軽量鉄骨は重量鉄骨に比べて耐久性が高くないため、十分な強度を確保するために壁の内部に筋合いという補強材を組み入れています。
 
壁をくり抜いて出入口を増やしたり、壁を取り払って部屋をつなげたりするような間取りの変更は強度が下がるため、思い通りのリフォームがしづらいです。
 
近年は建築技術が発展し、リフォームの新しい工法も開発されていますが、他の構造の建物よりリフォームの選択肢が制限される点がデメリットの1つです。

コンクリート造よりも遮音性が低い

軽量鉄骨造はコンクリート造に比べて壁や床の厚みがないため、遮音性はそれほど高くありません。音が外に漏れるのを防ぐためには、窓に遮音カーテンを取り付けたり、床や壁に防音パネルや防音シートを設置したりする必要があります。
 
お金と手間をかけることである程度の改善が可能ですが、何も対策をしない状態では、遮音性があまり期待できない点に注意しましょう。

法定耐用年数を超えるとどうなる?

法定耐用年数を超過した建物の法的な扱いはどうなるのでしょうか。資産価値や税金面で生じる疑問や、建物の使用を続ける上で心配になる点を解説します。

戸建ての建物価値は20年でほぼ0になる

法定耐用年数は、減価償却を計算するときの基準になるだけではなく、建物の価値を示す指標としても使われます。一般的には、戸建ての建物価値は20年でほぼゼロになると言われており、法定耐用年数を超過する前に資産価値がゼロになる場合もあります。
 
耐用年数が長い構造の建物であれば、20年以上経過しても相応の価格で売却することも可能ですが、経過年数が古くなるほど売却価格が安くなることは避けられません。築20年のマンションを戸建てを比較すると、マンションは新築時の半分の価格に落ちる程度で、それ以降は価格の減少が緩やかになります。
 
ただし、戸建ては建物以外にも土地の価値も付随するため、土地と建物がセットであれば高値で売却できることもあります。一方、マンションは土地面積が戸建てに比べて小さいため、年数が経過すると売却時に不利になることがあるため注意しましょう。

減価償却ができなくなる

建物を新築してから法定耐用年数を超えると、減価償却ができなくなります。軽量鉄骨造で法定耐用年数が27年のアパートの場合、新築してから27年間は減価償却費用を必要経費として計上し、課税の対象となる申告所得を低く抑えることができます。
 
しかし、減価償却年数を超過すると、これまで控除されてきた減価償却分の所得が増えて、課税額が増加してしまいます。課税額が高いアパートは資産価値も高いため、所有しているアパートが法定耐用年数を超過したときは、売却を検討してみるのもよいでしょう。

建物の建っている土地で融資を受けられる

法定耐用年数を超えた建物でも、金融機関から融資を受けられる可能性があります。建物の評価額がゼロと査定されても、建物が所在する土地に高い価値があるケースです。
 
利便性がよいなどのメリットがある土地は、建物を取り壊して更地にすると利用価値が高まって融資金額が増えることがあります。
 
建物を残した場合と更地にする場合の双方を比較して、できるだけ有利な条件で融資を受けましょう。

建物の本来の寿命はメンテナンス次第

建物の本来の寿命と、法定耐用年数は別のものなので、法定耐用年数を超過した建物に突然住めなくなるわけではありません。実際の建物の寿命は、使われている建材だけで何年使えると断言できないものです。
 
 
建物の寿命は立地条件や日ごろのメンテナンスに大きく影響されるため、少しでも建物を長持ちさせたいのであれば、こまめに修繕や手入れをすることが大切です。マンションの場合は、管理組合で定期的なメンテナンスを行い、必要に応じて大規模修繕を実施することで建物の寿命を延ばすことができます。
 
 
建物の寿命については、法定耐用年数よりも地盤などの外的要因が与える影響も大きく、軟弱地盤は大地震で建物が傾いて住めなくなることがあります。住宅を建築する前に地盤を検査して軟弱な土地を避けたり、地盤改良を施したりするなど対策するとよいでしょう。

耐用年数の経過した建物を売却する時のコツは?

耐用年数が過ぎた建物を売却するときは、建物の扱いによって売却金額が変動する場合があります。判断に迷ったときは、不動産会社に任せることもできるので、それぞれの方法を解説します。

建物を取り壊して更地にして土地を売却する

法定耐用年数を超過している古い物件を売却するときは、建物を取り壊して更地の状態にして売却するのがおすすめです。法定耐用年数を超えた建物は、資産価値がほとんどゼロになるため売却価格が低くなる可能性が高いからです。
 
更地にした場合、単純な土地の売却になるため経年劣化で価値が下がる心配はありません。買い手の立場で考えても、建物を維持するとコストがかかり、解体する場合でも工事費用がかかるため購入の妨げになることがあります。
 
更地にすると、住宅か事務所を立てるなどの土地利用の選択肢が増えるため、買い手が付きやすくなります。

建物を残したまま売却する

建物を解体せずに残したまま売却する場合は、耐用年数がどれくらい残っているかがポイントです。一般的に、建物は残りの耐用年数が長いほど価値が高く、売却しやすくなります。
 
物件を担保にして金融機関から融資を受ける場合でも、耐用年数が少なく売却が難しいと判断されると融資が受けられない可能性があります。そのため、建物を残して物件を売却するときは、耐用年数をある程度残したタイミングで行いましょう。

築古物件を得意とする不動産会社に依頼する

不動産価格は、1社だけに見積もりを依頼しても、提示された査定額が適正であるか判断するのは難しいです。不動産会社には得意分野があるため、築古物件を得意とする不動産会社に売却を依頼するのがおすすめです。

 

どの会社が築古物件を得意としているか見極めるために、複数の不動産会社に一括査定を依頼し、良い条件で依頼できる不動産会社を探してみるとよいでしょう。

見積もりをまとめて依頼できる不動産一括査定サイトとは?

耐用年数が超過した建物でも売却をあきらめる必要はありません。新築から20年以上過ぎた建物にも買い手がつくことがあります。耐用年数が超過していたり、20年以上使用した築古物件を売却したいときは、一括査定サイトを利用して現在の建物の価値をチェックするとよいでしょう。
 
不動産の査定は、1社だけに依頼しても適正価格がわからないことが多く、複数社に依頼することで精度があがります。一度に複数社の査定結果を表示できる不動産一括査定サイトであれば、相場がわからなくても適正価格を判断しやすいでしょう。できるだけ良い条件で売却を依頼できる不動産会社をお探しの方におすすめです。

まとめ

今回は、鉄骨造の耐用年数や法定耐用年数、減価償却年数について解説しました。鉄骨造の住宅やアパートのの売却を検討している方は耐用年数が資産価値に与える影響を理解し、売却をスムーズに進めるために建物の解体や不動産会社に依頼するなどの方法を検討してみましょう。

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