中古住宅を購入する際の注意点は?購入の流れや耐用年数、シロアリなど

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中古住宅の購入は注意点を気をつければメリットも多く、リフォーム済みなら諸費用も抑えられます。じっくりと内覧し購入の流れに沿って契約。インスペクションでシロアリなどのトラブルや失敗を減らすことも。ここでは中古住宅の購入に成功するための事前の注意点を考えます。

中古住宅を購入するメリットとデメリット

中古住宅の購入を検討している方は、「中古住宅のメリットやデメリットは?」「中古なら注意することは?」など気になる点が多いのではないでしょうか?

 

中古住宅とは、借り入れ申込日から2年の建築年数が経過している住宅、あるいは既に人が住んだ住宅のことを指します。実際、中古物件を購入する場合は、メリットとデメリットの両方があります

 

そこで今回の記事では、中古住宅を購入する魅力や、注意しておかなければいけないデメリットについてご紹介します。中古住宅の購入に成功するための事前の注意点も解説していますので、購入を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

中古住宅を購入するメリット

中古住宅には新築にないメリットがいくつかあります。まずは中古住宅を購入するメリットについてみていきましょう。

メリット1:中古住宅は価格が安い

中古住宅のメリットは、なんといっても価格の安さにあります。新築と比較すると、同じ価格でも、大きな家や立地のグレードの高い家を購入できるのは大きな魅力です。かなり費用を抑えられるので、理想とする家よりも好条件の物件を購入することも可能です。

 

なお、中古住宅の価格は基本的に築年数で決まります。例えば、築10年以内の物件ならば新築の約半分、築15年で新築時の約2割まで価格が下がります。

 

 

メリット2:立地条件のよい物件を選べる

更地での新築物件は、自分が望んだ立地ばかりではありません。その点、まだ家が少ない時期に建てられた中古物件だからこそ、いい立地が選べるのが魅力です。

 

中古物件の場合、既に周りの環境も分かるので、立地条件のよい物件を選ぶことができます。通学や通勤に便利な場所で、予算に合った物件があれば、ライフスタイルに適した暮らしやすい立地といえます。

 

 

メリット3:実際の建物を見ることができる

最初から実際の建物を見ることができるのも中古住宅のメリットです。新築の場合は、完成図やモデルルームなどを参考に出来上がった家をイメージしますが、完成してからでないと実際の建物を確認することができません。

 

ですが、中古住宅の場合は完成している状態を見られるので、イメージと違うといったトラブルが起きにくいのが利点です。外観だけでなく、日当たりや周りの環境、どんな人が住んでいるかなどがわかることがメリットです。

メリット4:周りの生活環境が事前にわかる

新築でまったく新しい土地に家を建てる場合、近隣にどんな人が住んでいるの分かりません。時には、思いもよらない近隣トラブルが生じることもあり、その後の生活が穏やかに送れないという問題も少なくありません。

 

その点、中古住宅では近所にどんな人が住んでいるのかを事前に調べることが可能です。どのような生活環境になるのかが、あらかじめ調べられるのがメリットです。

中古住宅を購入するデメリット

中古住宅にはメリットばかりではありません。ここからは、中古住宅のデメリットについてご紹介します。

デメリット1:築年数によって住宅ローンが組めないことも

住宅ローンを利用した場合に、一定の条件を満たすと所得税の還付を受けられる「住宅ローン控除」という制度があります。そして中古物件の場合は、築年数の条件も満たさなければ、還付を受けられず、木造一戸建ての場合の築年数は20年以内でなければいけません。

 

つまり、中古物件が築年数20年以上たっている場合は、住宅ローンの還付が受けられないことになります。できるだけコストを安くしたい場合は、築年数があまりたっていないものを選ぶことで、住宅ローン控除を受けられ、リフォーム代も抑えることができるでしょう。

デメリット2:建築物や設備などが古くなっている

中古住宅のデメリットには、設備の古さもあります。年数がたっていればいるほど傷みも生じますし、使われ方によっての中古住宅の傷みもあります。特に水周りなどの設備が古くなっていて、かなり修繕費がかかることもあります。

 

ただし、中古物件の中でもある程度修繕済みで販売されている物件もあります。修繕されていないものと比較するとやや価格は上がりますが、新築に比べたらまだ安く購入することができます。

中古住宅の購入の手順

中古住宅を購入する際にはどのような手順を踏めばよいのでしょうか?ここからは、中古住宅を購入する際の流れについて説明します。

不動産会社を選ぶ

良い中古物件は人気があり申し込みも殺到することが多くなります。そうなると、条件の良い物件をタイミングよく見つけるのは簡単なことではありません。そんなときに、活用したいのが不動産会社です。

 

特に、住み替え(古い家を売って新しい家を買う)を考えている場合は、売却価格を先に把握しておくことが大切です。ぜひ、不動産会社に相談し、条件に合った物件を探してもらいましょう。

物件を見学しじっくり考える

中古住宅を購入するには、物件を見学して、じっくり考えることが大切です。見学をするためには、インターネットで情報を検索したり、不動産会社に相談したりして、物件の情報を集めましょう。

 

なお中古物件を見学する際は、居住者がいる場合もあるので、あらかじめ不動産会社を通して予約が必要となります。そして、できるだけ多くの物件を見学して比較するのがおすすめです。

物件購入の申し込みをする

気に入った中古物件を見つけたら、次は物件購入の申し込みです。申し込みの段階で、申込金が必要な場合もありますが、物件によって異なります。申し込み書に、希望条件などの必要事項を記入し、この申込書により、売り主と個別の交渉が開始します

 

なお、不動産会社が仲介している場合は、売り主との交渉は不動産会社が行います。交渉の際は、他にも買い主がいるなどと、判断を焦らされるケースもありますが、焦らずにじっくりと考えるようにしましょう。

住宅ローンの事前審査を受ける 

住宅ローンを利用する場合は、交渉が成立したら住宅ローンの仮審査を行います。仮審査が必要ないケースもありますが、契約を結ぶ前に事前審査を行う場合は、仮の承認を受けておきます。

 

事前審査は、借主の収入や勤務年数などを確認し、売買契約を結ぶ前に信用情報を確認するためのものです。なお、審査を通らなかった場合は、売買契約の解除が可能です。

売買契約をし手付金を払う

住宅ローンの事前審査に通ったら、いよいよ売買契約へと進みます。契約に進む前には、必ず物件についての重要事項の説明を受けてください。物件の重要事項の説明では、物件の詳細や取引における条件などの説明を受けます。重要事項説明で、不安を全て取り除きましょう

 

そして重要事項の説明に問題がなければ、不動産の売買契約を締結します。この時点で、売主への手付け金と不動産会社への仲介手数料を支払います。

住宅ローンの本審査の申し込みをする

重要事項説明と売買契約の後に、住宅ローンの本審査の申し込みをします。住宅ローンの本審査では、借入を行う金融機関が最終審査を行います。審査には、5から10営業日程度の時間を要するのが一般的です。

 

そして本審査を通り、融資を受けられることが認められたら、金融機関と住宅ローン契約を結びます。なお、万が一本審査をクリアできなかった場合は、契約が白紙に戻るので、手付け金などは返還されます。

残りの代金の支払う

いよいよ、残りの代金を支払い引き渡しとなります。その前に必ず、契約書通りにすべてが行われているのかを確認しましょう。チェックした上で、残りの代金を支払い物件の引き渡しになります。

 

まずは、銀行から買主に住宅ローンの借入額全額が振り込まれ、その中から、売主に売買代金等を支払います。そして売主より物件の登記と鍵の引き渡しを受けて、全てが終了となります。

 

中古住宅を選ぶ時の注意点

次に中古住宅を選ぶ際に注意したいポイントをご紹介します。注意点を確認しながら、いろいろな物件情報を探してみましょう。

インターネットサイトを有効に利用する

中古住宅探しはスピードが要です。条件の良い物件はすぐに買い手が見つかってしまうので、積極的に情報収集することが大切です。

 

そして物件の情報収集では、ウェブサイトを有効に活用しましょう。ネット上の情報は頻繁に更新されるので、できるだけ毎日条件に合った物件がないか、こまめにチェックするのがおすすめです。

将来を想定し間取りを選ぶ

中古住宅を選ぶ際には、将来を想定した間取りを選ぶことが大切です。今の時点で必要な観点のみで中古住宅を選ぶと、数年後に不便さを感じてしまうこともあるからです。

 

例えば、数年後に子供が独立して家を出ていくこともあるでしょう。あるいは、高齢者向けのバリアフリー対応のリフォームが必要になるかもしれません。再び引越しが必要になることがないように、ぜひ将来を想定して選んでみてください。

再建築・増改築ができるかを調べる

古い住宅の場合には、建物の再建築・増築が制限されている土地である場合もあります。例えば「都市計画道路の予定地」などです。主要道路が拡幅される計画の土地は、原則として許可された木造2階建てしか建築できません。場所によっては立ち退きを依頼されるケースもあります。

 

また、「高圧線下にある土地」や「防火地域」も、建物の高さなどに制限があるので注意が必要です。

 

築20年以上の住宅はリフォーム費用がかかることもある

中古住宅を考えた場合、その家の築年数を確認しましょう。古い家の場合は、購入後のリフォームなども視野にいれて考える必要があるからです。

 

特に築20年以上の中古住宅を検討する場合では、その家の耐震性や、不具合の程度などをより慎重に調査する必要があります

周辺環境の情報を知る

中古住宅のエリアを絞る際は周辺環境の情報を確認することも大切です。地価相場の動きや地番、ハザードマップなど、その地域に関する情報も収集しましょう。不動産会社に問い合わせたり、インターネッとで調べたりするとある程度情報を得られます。

中古住宅を内覧する時の注意点

候補の物件が見つかったら、次は内覧です。そして内覧する時にチェックしたいポイントがいくつかあります。物件選びに失敗しないように、以下のポイントを確認しましょう。

売却理由を確認

物件の売却理由も確認しておきたいポイントの一つです。好条件なのに格安で売りに出されている家の場合、表に出されている理由の裏側に、本当の理由が隠されているケースもあります。

 

例えば、築浅で好条件なのに、マンションが近くに立ったことで日当たりが悪くなってしまったなどの理由があります。またはご近所トラブルの場合も考えられます。格安物件では、売主が引っ越したい本当の理由を探ることが大切です。

耐久性を外観で確認

外観は家の構造的な部分での耐久性を判断するのに、とても重要なポイントです。屋根は、瓦や屋根板の破損、塗装の剥がれなどがないかどうかチェックします。そして外壁は、塗装がはがれていないか、ひび割れがないかなどをチェックしてください。

 

軒天は雨の染みや亀裂がないか、塗装の剥がれはないかを確認します。そして基礎は、ひび割れが入っていないかどうかチェックしてください。ひび割れが0.5mm以上の場合は、家の耐久性上、注意が必要です。

 

シロアリ被害を確認する

中古住宅を購入する上で、特にチェックしたいのがシロアリ被害です。シロアリ被害は建物に大きなダメージとなります。建物の寿命を縮めるだけでなく、地震発生時には倒壊するリスクも高まることに

 

日当たりや風通しが悪い家は、シロアリの被害を受けやすいと言われています。床が部分的にぶよぶよしたり、軋んだりしていたら要注意です。またシロアリは湿気を好むので、水回りは特に気を付けましょう。

細かい部分まで部屋の中を確認

屋内は今後の生活の快適さにも大きく関係してくるので、細かい部分まで部屋の中を確認しましょう。建具の立て付けに問題はないか、または壁には壁紙の剥がれやひび割れがないかどうかをチェックします。

 

水回りは水漏れはないかどうかや、下から上がってくる臭いがないかをチェックします。なお、家の中に入るときには、靴下のままで上がりましょう。足の裏で床を歩くことで、床のきしみ具合などがよく感じられます

 

見えない部分はプロに確認のサポート

目で見えない部分はプロに確認してもらうのもおすすめです。第三者からの正式な調査なので、安心して購入の意思を決定しやすくなるでしょう。住宅の診断をしてくれるプロに確認を依頼すると、素人ではわからない屋根裏や床下の確認を行ってくれます。

古い物件は測量で境界線を確認

古い物件は、測量で境界線を確認することも大切です。隣の敷地との境界線は、必ずご自分の目で確認するようにしてください。境界がはっきりとしない場合では、後々のトラブルを避けるためにも、しっかり測量して境界を確定させてから購入するのが安心です。

中古住宅の購入の注意点

ここからは中古住宅の購入の際に注意したいポイントを詳しく解説していきます。ポイントを参考に、ぜひ良い物件を見つけてくださいね。

絶対に譲れないポイントを抑える

中古住宅の購入計画を立てる段階では、絶対に譲れないポイントを明確にすることが大切です。まず住まいを選ぶ上で欠かせないのが、エリア、物件タイプ、価格、間取りです。妥協できるポイントと譲れないポイントをはっきりさせておきましょう。

物件はじっくり落ち着いて選ぼう

中古住宅の物件探しはじっくり落ち着いて、たくさんの物件をチェックするこのがおすすめです。住宅の購入は一生のうちで何度もない大きな買い物となります。

 

あなたの希望条件と比較しながら、慎重に住宅を選びましょう。気に入った物件が見つかった場合も、即契約せずに第3者に検査を委託することも大事です。

実際にかかる費用を考えよう

物件の購入代金以外に、中古住宅を購入し、住み始めるまでにかかる費用を確認しておきましょう。諸々の費用も確認し、事前にきちんと準備しておくことが大切です。

不動産会社への仲介手数料

費用のなかで特に大きなウェイトを占めるのが不動産会社への仲介手数料です。仲介手数料は、物件の売買契約が締結した際に不動産会社に支払う費用を指します。売買代金x3.24%+6.48万円が上限額として決めれれており、売買契約時と引渡し時に半分ずつ支払います。

購入時にかかる諸費用

購入時にかかる諸費用も必要です。登記費用、印紙税、ローン借入の手数料や各種保険料などを総称して諸費用と呼びます。また物件には固定資産税や都市計画税などの税金が課税されますが、年度内の売買では売主へ日割りで支払う場合もあります。

建築構造を確認しよう

ホームインスペクション(住宅診断)を受けるのもおすすめです。現地内覧時での調査と、専門家による診断があれば安心して中古住宅を購入できます

 

そして購入後も、ホームインスペクションの診断結果をもとに、定期的に点検を受け、こまめに外壁や床下、屋根裏などをチェックし、必要な修繕を心がければ建物は長生きできます。

築何年まで?耐用年数イコール建物の寿命ではない

中古物件の建物価格を考えるときによく「耐用年数」が用いられます。これは建物の種類により、法律で年数が決められています。しかしこの年数は、税務上減価償却処理する際の基準として設けられた年数であり、建物そのものの寿命ではありません。

 

建物の寿命は、その住宅の状態や使われ方によります。築浅の物件でも、手入れや使われ方によって建物の寿命に大きく変わります。

契約前に重要事項説明を確認

中古住宅購入時には、瑕疵担保責任の有無が重要なポイントになります。瑕疵担保責任とは、購入した物件に万一欠陥があった場合の補償に関する事項です。契約時には重要事項説明書の説明を受けますが、ここでしっかりと確認しましょう

 

ただし、かなりのボリュームがありますので、できれば事前に写しを送付してもらい、あらかじめ一読しておくのもおすすめです。

余裕のあるローンを組む

余裕のないローンを組まないことも大切です。近年は超低金利であり比較的手軽に住宅ローンを組むことができます。ただし、無理なローンを組んでしまい、返済が滞ってしまう破綻予備軍も増加していると言われてます。

 

ですから、ローンを組むのなら身の丈に合った額にし、そして、本当にローンを組んでまで購入すべき家なのかを、契約前に慎重に考える必要があります

建築構造の確認で気をつけたい点

中古の一戸建てもマンションも建築構造の確認で気を付けたいポイントがあります。ここからは、建築構造の確認において、一戸建てとマンションなどでそれぞれ気を付けたい点をご紹介します。

シロアリなどの被害を調べる

一戸建ての場合、シロアリなどの被害がないかを調べることは重要なポイントです。というのも、シロアリ被害ではその家の持つ隠れた性質が分かるからです。

 

シロアリ被害があればシロアリは駆除して、被害のあった部分を補修すればよいのですが、シロアリ被害があるということは、こまめに湿気やシロアリへの対策が必要な家ということになります。

建物の亀裂や雨漏りなどを調べる

一戸建てでは、雨漏りや建物の亀裂もチェックしましょう。雨漏りはその程度を調べることが大切です。程度を調べ、前の所有者がどれくらい修繕しているのかを観察してみてください。例えば、簡易な修繕で直せる不具合を放置している住宅は注意が必要です。

 

前の居住者がこまめに手入れをしていない可能性が高いです。一方で、瓦を葺きかえるほどの大規模な工事を行っていなくても、軽微な修理をこまめに行っている家は、その後の寿命が延びる可能性があります

建物の構造を調べる

築30年以上の一戸建てでは、建物の構造を調べることも大切です。というのも、構造部分に問題があれば、購入してもすぐに大規模な修繕が必要になることもあるからです。

 

具体的な建物の構造の調べ方としては、実際に床を歩いてみて、傾いていたり、床がフカフカと不安定な堅さの部分があったりしないかをチェックしてみてください。

 

旧耐震構造でないか調べる(マンションなど)

昭和56年以前に建築確認を受けた、「旧耐震時代のマンション」でないかを調べることも重要です。旧耐震のマンションでは、大地震に耐えられる強度が無い場合や、住宅ローン控除などの優遇が受けられない場合など、様々なデメリットが考えられます

一棟全体の改修工事や大規模修繕の記録を調べる(マンションなど)

マンションでは、いつ改修工事や大規模修繕が行われているかを調べることも大切です。新たに修繕する場合などは、所有者が追加費用を負担しなくてはいけない場合もあります。ですから、直近で改修工事や大規模修繕が行われていないかは、確認しておきたいポイントです。

共用エリアを調べる(マンションなど)

マンションなどの共用部分の状態もしっかり確認しましょう。共用部分の管理のされ方にも注意することが大切です。階段や廊下、自転車置き場やゴミ置き場などの共用部分の管理をチェックことが、そのマンションの住民性を知るヒントともなります。

防犯・安全の確認

中古住宅を選ぶ際は、建物の構造だけではなく周りの環境を含めて確認をしましょう。例えば、周りが繁華街で治安があまりよくない環境ならば安心した暮らしができません。できるだけ、静かで快適に暮らせる環境の物件が安心です。

 

そして住宅が密集している場所や、救急車や消防車が入れるスペースがあるかどうかの安全性も大切なポイントです。

リフォームすることは可能か

中古物件の場合リフォームすることが可能かどうかも確認したいポイントです。造りによってはリフォームが難しくなるケースもあります。

 

ですから、物件を見学する際は、将来的にリフォームが可能かどうかをチェックするようにしましょう。自分では判断できない場合は、仲介業者を通して確認してください。

まとめ

中古住宅購入についてご紹介してきましたがいかがでしたでしょうか。中古住宅と新築では購入を決断する前に気を付けるポイントが変わってきます。ぜひ、今回紹介したポイントも参考に、中古住宅のメリットを活かして、購入の成功を目指してくださいね。

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