土地売却の税金はいくら?税金の種類とその計算方法、特別控除などの節税対策!

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土地売却時の税制について、意外と知らないという方は多いのではないでしょうか。相続した土地を売る場合、建物が立っている土地を売る場合、色々な場合がありますが、賢く控除制度を活用したいですよね。今回は基本的な税額計算方法から、場合別の控除制度までご紹介します。

土地売却時にかかる税金ってなに?控除制度がある?

持っている土地を売りたい!と思ってみても、土地や売買は専門的でわかりにくいと感じてしまいますよね。そこで、ひとつ土地売却において大切なことをお教えします。実は、土地売却のときに税金がかかるということをご存知ですか?

 

土地売却は金額的にも高額で税金がかかるとなると、何よりどうやったら節税できるかということも気になりますよね。

 

土地売却での課税には、控除制度があります。うまく適用すれば大きく節税できます。土地売却で絶対に損をしたくないあなたに、土地売却の基本的知識から控除要件について解説します。

土地売却時に課される税金は3種類

土地売却のときに課される税金は所得税、住民税、印紙税の3つです。それぞれに特徴がありますので解説をしていきます。

1.所得税

所得税は、所得に対して課される税金(国税)です。土地売却時は「土地を売った利益」に対して課される税金をいいます。利益のことを譲渡所得といいます。

 

また、譲渡所得税は「分離課税」であるため、通常の給与所得とは別で算出される税金となります。通常給与をもらっている会社員でも別途確定申告が必要となります。

 

実は、譲渡所得がマイナスになった場合は課税されません。土地売却時の金額が、土地を購入したときの金額よりも少なく利益が出ない場合は、譲渡所得税の負担義務はありません。

2.住民税

土地売却時に課される住民税も「分離課税」です。また、同様に譲渡所得がマイナスになった場合は課されません。確定申告時に譲渡所得を支払った後、6月頃に譲渡所得税の支払金額をもとに市区町村によって計算された住民税額分を支払います。

3.印紙税

所得税や住民税は譲渡所得に課される税金ですが、不動産売却時の契約書にかかるのが印紙税。契約金額で印紙税額が変わります。契約書は売主と買主が1通ずつ持ち、それぞれが印紙代を負担します。

 

譲渡所得税や住民税との違いは、印紙税は譲渡所得がたとえマイナスとなっても支払わなければならない税金である点。必ず支払わなければならない税金なので要注意です。

譲渡所得にかかる税金はいくら?

土地売却時の利益が譲渡所得、その譲渡所得にかかってくるのが所得税と市民税でした。実際にどれほど税金が掛かってくるのかを確認するため、所有期間での税額の違いについて解説します。

譲渡所得への課税とはどんな仕組み?

土地売却の場合は、利益があって初めて課税され、税金は分離課税のため給与所得などの他の所得とは別に計算されます。

 

また、その税率ですが、所有期間が5年を超えるかどうかで変わります。きちんと判断をしないと思わぬ損をしてしまいますよ。

短期譲渡所得と長期譲渡所得とは?

譲渡所得にかかる税率は、所有期間の長さによって「短期譲渡所得」「長期譲渡所得」に分けられます。結論から言うと、長期譲渡所得の方が税金が安くなります。つまり、長く所有していた方が得だということです。

 

年数の計算が少し特殊です。土地や建物を購入した日から、それらを売った年の1月1日までの年数を数えたとき、5年を超える場合は「長期譲渡所得」となり、5年以下の場合は「短期譲渡所得」となります。

 

それぞれの税率は次の通りです。

長期譲渡所得の場合:譲渡所得税 15.315% 住民税 5% 合計 20.315%

短期譲渡所得の場合:譲渡所得税 30.63%  住民税 9% 合計 39.63%

(※所得税には2037年まで復興特別税(2.1%相当)が上乗せ)

 

税率を比べると2倍近く差があります。節税を考えると、5年を超えるかどうかという微妙な場合は、少し待つなども一つの選択肢でしょう。

課税譲渡所得の計算方法

実際に課税される譲渡所得の計算方法について解説します。譲渡所得から特別控除が引かれ、課税譲渡所得が決定します。

 

計算式は以下の通りです。

譲渡価額ー(取得費+譲渡費用)ー特別控除額=課税譲渡所得金額

 

取得費は、土地や建物を購入した価格とそれを購入するためにかかった費用(購入仲介手数料など)を足したもの。取得費が不明な場合は譲渡価額の5%とします。

譲渡費用は、譲渡時の仲介手数料や印紙代など不動産売却にかかった費用のことです。

特別控除額は、ある一定の条件をクリアすれば、さらに課税対処の譲渡所得金額を減らせるという軽減措置のことです。

税額の計算方法

実際の税額は、課税譲渡所得に税率を掛けて算出します。税率は短期譲渡所得と長期譲渡所得で税率が異なります。

 

例をあげて税額を見てみましょう。

購入価格:4000万円 購入費用:100万円 

売却価格:4500万円 売却費用:120万円 (特別控除は考えない)

4500万円ー(4000万円+100万円)=400万円(課税対象となる譲渡所得)

 

この場合は課税譲渡所得は400万円です。これに税率をかけるわけですが、短期譲渡所得のとき、税額がいくらになるかを見てみましょう。

 

400万円×40%=160万円(譲渡所得税額)

 

160万円が収める税金となります。仕組み自体は分かりやすいのですが、ここに特別控除が入ってくると少しややこしくなります。特別控除については後ほど解説します。

所得税と住民税はいつ払うの?

土地売却時の所得税と住民税は「分離課税」であるため、給与などの所得とは別に計算されます。

 

その支払時期ですが次の通りです。所得税は、不動産を売った翌年の3月15日までに確定申告を行き収めます。住民税は、確定申告で納めた所得税額で算出され、5月までに市区町村から「納税通知」が届くのでそこに記載の額を支払います。

税金対策の要はなに?

土地売却時に税金がかかることがわかったところで、どのようにすれば少しでも税金を減らせるのか、どんな種類の軽減措置があるのかについて確認していきましょう!

譲渡所得にかかるのは所得税と住民税

土地や建物を売った利益である譲渡所得にかかってくる税金は、所得税と住民税ということをご紹介しました。譲渡所得税が多い場合はそれに伴って住民税も上がります。所得税を上げないようにするには、譲渡所得自体を少なくするのが一つの方法です。

譲渡所得で特別控除が出る?その条件とは?

譲渡所得に税率をかけて税額が決まるので、土地売却時に少しでも節税しようとするなら、譲渡所得を減らしていけばいいということになります。その方法として、特別控除が用意されています。

 

特別控除はある一定の要件を満たすと、課税譲渡所得から規定の金額を引くことによって税額を減らす措置です。特別控除額の限度は5000万円です。

 

例えば、土地を売却する目的が公共事業だとしたら5000万円、マイホームを売却する場合は3000万円が控除されたります。マイホームの場合、土地と建物を両方売却しなければならない、売り手と買い手が親子などの特別な関係にない、などいくつかの要件がありますが、3000万円は大きいですよね。なお、マイホームのように、住むことを目的とした不動産を「居住用財産」と言います。

減価償却は関係がある?

建物を売却した場合には減価償却が関わります。建物は、経年劣化によって年々価値が下がっていきます。減価償却は、建物の購入代金を、購入した年に全部経費として計上せず、毎年一定の金額を分割して計上することですが、簡単にいうと、年々減っていく価値を取得費から差し引くということです。

 

計算式でいうと以下の通りです。

取得費=土地価格+建物価格+購入費用ー減価償却費(建物)

 

取得費から引くので、結果的に譲渡所得が多くなります。つまり減価償却費が多ければ多いほど、税金が高くなる可能性があるということですね。

 

居住用(非事業用)の建物についての減価償却費は以下の式で求められます。

減価償却費=建物の取得価額×0.9×法定耐用年数の1.5倍の年数の償却率×経過年数

(経過年数は6か月以上の端数は1年とされ、6か月未満の端数は切り捨てとなります。)

 

また、建物の法定耐用年数ですが、代表的なものは以下の通りです。

<木造>:法定耐用年数(事業用)22年(非事業用)33年、償却率:0.031

<鉄骨鉄筋コンクリート造>:法定耐用年数(事業用)47年(非事業用)70年、償却率:0.015

保有期間は関係がある?

所有期間が税額に大きな影響を与えることは解説しましたが、所有期間の長さによって最終的な税額で2倍近く変わってくるため、節税を目指すなら確認が必要です。

 

土地や建物を購入した日から、それらを売った年の1月1日までの年数を数えたとき、5年を超える場合は「長期譲渡所得」となり、5年以下の場合は「短期譲渡所得」でしたね。

 

税率は、長期譲渡所得の場合は譲渡所得税15.315%、住民税5%、合計20.315%で、短期譲渡所得の場合は譲渡所得税30.63%、住民税 9%、合計39.63%でした。

 

実際に例を挙げて紹介していきましょう。課税譲渡所得が400万円の場合、短期譲渡所得と長期譲渡所得でどう変わってくるかを以下に示しました。(税率は四捨五入しています)

 

短期譲渡所得の場合:400万円×40%=160万円

長期譲渡所得の場合:400万円×20%=80万円

 

やはり2倍の差は大きいですよね。節税をする場合はうまく利用したい軽減措置です。

経費の扱い方は?

節税対策では発生した経費を、所得の中から引くという方法がありますが、土地や建物の売却時においてもそれは可能です。つまり売却するためにかかった費用を、譲渡所得から引けます。

 

経費として扱えるものは、例えば土地売却時の仲介手数料売主が負担する印紙税建物の取り壊し費用(土地を売る場合に建物を取り壊したとき)などです。経費の計上で少しでも税金が少なくなるように、土地売却時にかかった費用をきちんと把握しておきましょう。

3000万円の特別控除の特例とは?

マイホームの売却時に適用できるのが、3000万円特別控除です。裏を返せばマイホーム売却時の譲渡所得が3000万円以内の場合は課税されないという制度。節税にとっては大きく税額を軽減できるため、抑えておくべきポイントです。

 

これは原則的には土地に適用できません。また、対象となるのはマイホームなどの「居住用財産」です。なお、居住用財産の売却では控除を受けるときに所有期間は問われません。長期譲渡所得でも短期譲渡所得でも控除を受けることが出来ます。

 

原則的には土地の売却では利用できませんが、マイホームを取り壊した後の土地に対しては、適用ができます。以下のような要件があります。

・自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること

・家屋を取り壊した場合、譲渡契約までの間に、土地を住居以外に使っていないこと(駐車場などに使用していないなど)

・売り手と買い手が、親子や夫婦などの特別な関係でないこと

3000万円の控除は節税に対しても大きく影響を与えるので必ずチェックしてください。

印紙税、登録免許税は利益が出なくても課されるので注意!

土地売却のときにかかる税金のなかで、譲渡所得に対して課税されるのが所得税と住民税でしたが、利益が出なくても課される税金があります。それが、印紙税と登録免許税です。

 

印紙税は先ほど解説した通り、土地売買の契約時の契約書に対して課税されるものです。買主と売主の契約書2通分の印紙税が必要となります。

 

具体的な金額は以下の表のとおりです。表にある軽減税率は、不動産譲渡に関する契約書で記載金額が10万円を超え、平成26年4月1日から令和4年3月31日までの間に作成される契約がが適用されます。

契約金額 本則税率 軽減税率
500万円を超え1千万円以下のもの 1万円 5千円 
1千万円を超え5千万円以下のもの 2万円 1万円 
5千万円を超え 1億円以下のもの 6万円 3万円 
1億円を超え 5億円以下のもの 10万円 6万円

 

引用:不動産売買契約書の印紙税の軽減措置 │国税庁

一方、登録免許税は、土地売却時の抵当権の抹消をするときにかかる税金です。抵当権とは、万が一ローンの支払いが滞った時に、銀行などの金融機関が差し押さえられる権利のことです。登録免許税は不動産1つあたり1000円かかります。土地付きの家の登録免許税はそれぞれ1000円ずつかかるので合計で2000円となります。

 

この2つの税金は利益が出なくてかかってくるため、注意が必要です。

 

特別控除以外の税金の控除は?

これまで解説したような特別控除以外にも適用できる軽減措置がいくつかあります。特別控除と併用できるものもあるので、より節税を確実なものにするためにもきちんと確認をしましょう。

繰越控除

繰越制度とは、所得税の譲渡所得の特別控除の一つとして、所得から控除額を引いたときにまだ控除額が残っている場合、翌年以降の所得から差し引きできることをいいます。余った分を次に回せるということですね。

 

控除を受ける際は、確定申告書に繰越の金額がわかる明細書を添付します。控除がなくなるまで3年受けられます。のちほど説明しますが、土地売買においても譲渡損失が発生した場合などで、この方法を使用できます。

軽減税率の特例

マイホームを売った年の1月1日現在で、マイホームの所有期間が10年を超えている場合、3000万円の特別控除を適用した金額に対してさらに軽減税率が適用できます。

 

「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」と言いますが、3000万円の特別控除を適用してもなお、譲渡所得がプラスになってしまう場合に適用すると節税が見込めます。

 

「3000万円の特別控除を適用した後の譲渡所得」が、6000万円以下かそれより多いかで税率が以下の通り変わります。

 6000万円以下の部分:所得税率10%、住民税率4%、合計14%

 6000万円より多い部分:所得税率15%、住民税率5%、合計20%

 

長期譲渡所得の税率より低いですね。マイホームの場合、3000万円の控除適用後も10年を超えて長く所有していれば、軽減税率も適用できるため、さらなる節税ができます。

買換え特例

マイホームなどの居住用財産を売ったとき、元の住宅を売却した価格よりも高い価格の家を購入した場合、売却によって発生した譲渡所得の課税を次回の売却時まで繰り延べできる特例があります。

 

3年以内に買い替えを行なった場合、金額が1億円以下、10年超の保有期間などの要件があり、これらを満たす場合に適用できます。

 

例えば、住宅を4000万で購入、6000万で売却し、2000万円の譲渡所得を得た場合、7000万の家を購入すると、この譲渡所得2000万円への課税が繰り延べられることになります。

 

注意することは、非課税になるわけではないということ。次回の売却時に、譲渡所得にこの金額がプラスされることになります。手続きは、所定の書類を添付し売った翌年に確定申告をします。

譲渡損失の通算と繰越

譲渡損失(マイナス)が発生した場合、税金を支払う義務はありませんが、それだけではなく、譲渡損失が発生した場合は、売却した年のほかの所得と相殺して所得税や住民税を軽減できます。これを損益通算といいます。

 

さらに、損益通算をしたうえで譲渡損失の方が所得よりも大きかった場合、所得から引けない余った控除額を翌年以降の所得から差し引ける「譲渡損失の繰越控除」も認められています。繰越控除は各年度において3年以内繰越控除ができます。

相続した土地を売る場合はどうなる?

では、両親などから相続した土地を売却する場合はどうなるのでしょうか。相続の場合に適用される措置もありますので確認していきましょう。

適用されるのは被相続人の所有期間

土地の所有期間によって税率が大きく変わりますが、相続をした場合の所有期間は、相続を受けたときからの期間ではなく、「元の所有者(被相続人)が保有していた期間」が適用されます。

つまり、土地を相続してからまだ5年もたっていないという場合でも、被相続人が5年より長く所有していた場合は、長期譲渡所得の税率が適用されるため注意しましょう。

所得時の時価を明確に

譲渡所得の算出でも重要な取得費(購入費や諸経費)については、元の所有者(被相続人)が購入したときの金額で算出できます。

 

取得価格が不明な場合は、売った金額の5%相当を取得費とすることができるとされています。しかし、これは実質的にほぼ売却金額が譲渡所得になり課税対象となってしまうため、損をしないためにも取得時の価格の把握しておくことが大切になります。

 

また、相続から3年10か月以内に手放すと取得加算の特例を受けられます。これは、取得費に相続税額を加算できる制度です。取得費に金額が加算されると、譲渡所得は減るため、実質的に課税対象額を減らすことができます。ただし、相続税を支払っている場合のみに適用できます。

建物を更地にしたときはどうなる?

マイホームを売った時の3000万円控除は、土地には原則適用できません。ですが、空き家とその土地を相続した場合、空き家を取り壊し更地にして売却したときは、一定の要件を満たすことで3000万円の特別控除を受けることが出来ます。

土地売却をした際の確定申告は?

土地売却をした場合、面倒ですが確定申告をしなければなりません。土地売却時に課せられる税金が、ほかの所得と合算して申告することができない「分離課税」だからです。ここではどのように確定申告をするのかについて確認していきましょう。

そもそも確定申告とは?

そもそも確定申告とは、簡単に言うと、ある一定の期間で得た収入に対して、収入の額や課税される税額を確定し、税務署へ申告するというものです。所得税の場合は、1年の所得を申告してそこにかかる税金を納税する手続きです。税金を支払うだけではなく、場合により支払いすぎた税金を返してもらえる場合もあります。土地売却の場合は、譲渡所得税を申告します。

土地売却をした際の確定申告はいつ行う?

確定申告の時期は、毎年2月中旬から3月15日までと決められています。その期間の間に申告書に必要事項を記入し、税務署に提出します。申告書は税務署で入手可能です。

 

土地売却にかかる税金は分離課税のため、年末調整を行っている会社員でも確定申告する必要があります。忘れずに確定申告をしましょう。

確定申告の手続きは?

確定申告の方法として、紙の申込書を用いる方法、ネット上で確定申告書を記入しそれを印刷する方法のほか、電子申告(「e-tax」)でも申告することが出来ます。税務署に行って申告する場合は次のような流れになります。

 

まず、必要な書類を用意します。確定申告時に必要な書類は、次の3つです。

「個人事業主用の確定申告書B様式」、「分離課税用の申告書」、「譲渡所得の内訳書」です。

いずれも税務署で入手が可能。また、これらの記入用紙の以外に添付書類として、「登記簿謄本」や「土地取得時と売却時の資料」も用意しておきましょう。

 

これらの書類を入手出来たら、譲渡所得税額の算出を行い書類に記入していきます。書類を税務署で提出し、納税・還付を受けるという流れです。

税金控除の特例がある場合はどんな時?

特別控除やその他の軽減措置の適用にほかにも、税金が控除される特例が適用される場合があります。あまり一般的な状況でないものもありますが、当てはまれば税金を軽減することができるので該当するかどうかチェックしましょう。

平成21年に取得した土地を平成27年以降に売却する

平成21年(平成22年)に取得した土地を平成27年(平成28年)以降に売却した場合、1000万円の特別控除を受けることが出来ます。これは、平成20年に起きたリーマンショックによる不動産価格の暴落に対して規定されたものです。

 

この特例を適用するときは、確定申告のときに、「譲渡所得の内訳書(確定申告所付表兼計算明細書)[土地・建物用]、譲渡した土地や建物等が平成21年または平成22年に取得されたものであることを明らかにできる書類」を提出しましょう。

公共事業のために土地を売却した場合

公共事業を目的とした土地売買では、譲渡所得から最高5000万円まで特別控除を受けられる特例が適用されます。この特例が認められるためには、以下の要件を満たすことが必要です。

 

(1) 売った土地建物は固定資産であること。

(2) その年に公共事業のために売った資産の全部について収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例を受けていないこと。

(3) 最初に買取り等の申出があった日から6か月を経過した日までに土地建物を売っていること。

(4) 公共事業の施行者から最初に買取り等の申し出を受けた者(その者の死亡に伴い相続又は遺贈により当該資産を取得した者を含みます。)が譲渡していること。

引用:収用等により土地建物を売ったときの特例│国税庁

 

手続きの際は、「公共事業の施行者から受けた公共事業用資産の買取り等の申出証明書」、「買取り等の証明書」などの書類を提出します。

特定土地区画整理事業のために土地を売却した場合

持っている土地が、国や公共団体が行う土地区画整理事業で公共施設の整備などを理由に買い取られた場合、一定の要件をクリアすれば2000万円の特別控除の特例が適用されます。建物の取り壊し費用も控除に含まれますが、移転補償金は控除の対象外となります。

特定住宅地造成事業のために土地を売却した場合

自分の土地を売るときに以下の要件を満たす場合は、1500万円の特別控除が適用されます。

 

地方公共団体等が行う「住宅の建設や宅地の造成」のための売却や、収用等の事業を行う者に対してその収容の対象地に充てる目的のための売却、「特定の民間の宅地造成事業や住宅建設事業」に対して公有地の拡大の推進に関する法律の規定による土地の売却の場合などが要件です。

 

交換または買換え、良住宅地の造成で税金が軽減されている場合は、対象外の要件もあるので要注意です。

農地保有の合理化のために土地を売却した場合

農業委員会のあっせんによって、認定農業者などに農地を売却した場合は、要件をクリアすれば、最高で800万円の控除を受けることが出来ます。

建物を解体したときの費用ってどれくらい?

特別控除の要件にも出てくる「家の取り壊し費用」についてですが、実際にどれくらいの費用がかかるのかを簡単にご紹介します。

 

家の解体費用を考えるにあたっては家の構造、立地条件、付随する工事費用などがポイント。

 

まず家の構造ですが、硬ければ硬いほど費用が高くなります。つまり木造より鉄骨造りの方が費用は高くなります。何階建てかや地下室がある場合でも費用は大きく変わってきます。

立地条件としては重機が入っての作業がしやすいかなどで解体工数が変わるので結果的に費用に差が出てきます。

付随工事としては、アスベストが家に使用されている場合、アスベストの規定にそった除去をする必要があるため費用が上乗せされます。

 

だいたいの解体費用は、木造で1坪当たり4~5万円、軽量鉄骨では1坪当たり6~7万円くらいが目安となっていますよ。

まとめ

土地売却時における税金とその節税方法について解説しました。土地や建物の売却時の税金はどうしても高額になってしまいます。所有期間や特別控除などといった軽減措置をしっかりとご自身の状況に落とし込んで、軽減措置が適用できないか確認するようにしましょう。絶対に損をしないようにしっかり理解をして節税をしましょう!

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