アパートの更新料って何?相場は?払わないといけないものなのか

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初めてアパートを借りて更新の時期を迎えた時に、更新料が家賃の2ヵ月分といった思わぬ金額に驚く方もいらっしゃるのではないでしょうか。そうならないための備えとして、アパートの更新料について知っておきましょう。この記事では、更新料に関する様々なことを調べてみました。

賃貸物件の更新料とは何か?

賃貸物件はほとんどの場合、2年ごとに更新があります。更新には更新料を支払わなければなりません。更新料とはどんな料金なのでしょうか。

入居者が貸主に対して支払う費用

「更新料」は、大家さんへの謝礼を表す意味があります。家賃を安くしてもらっている代わりに支払う費用であり、契約期限になってもこれからも同じ部屋に居住するのを認めてもらったお礼のお金です。ほとんどの場合、1~2年ごとに支払いますが、地域やアパートによって異なるので契約時に確認しておきましょう。

入居者の負担を軽くする目的がある

更新料」は、家主への謝礼を表したものです。これからも同じ部屋に住み続ける場合に、家主に対し契約を続ける謝礼の意味で支払います。ほとんどの場合、2年ごとに支払いますが、地域や物件によって要・不要にバラつきがあるようです。

 

更新料は、本来なら家賃として月々納めるお金を、1~2年ごとのタイミングで支払うものです。更新料を支払う代わりに、家賃は安く設定され、入居者は月々の支出を抑えられます。逆に、更新料がない場合、更新料の分が上乗せされて家賃が高くなりますが、入居者の選択肢は2つあるわけです。

 

つまり、更新料の考え方は2つあり、更新料を取らない代わりに家賃に上乗せして月々払う物件か、更新料を1年ごと、2年ごとにまとめて支払い、月々の家賃が安くなる物件かの違いです。

 

 

更新料は必ず払わないといけない?

更新料とはどうしても支払わなければならない料金なのでしょうか。根拠となる法律があるのでしょうか。

法的な決まりはない

更新料について定めた法律はありません。更新料を支払う義務があるのかないのか定められていないのです。裁判では慣習法として確立してはいないとし、更新料は義務ではないという判決が出ています。

賃貸契約書に更新料の記載があれば支払う義務がある

法律として定められているわけではありませんが、賃貸契約書に更新料について記載されている限り、支払わなくてはなりません。逆に、契約書に更新料の支払いは必要ない、とあれば、支払いは不要です。この場合、月々の家賃が相場よりも高くなっている可能性が高いです。

 

契約書が更新料の要・不要について何も言及していない場合は、入居前に不動産屋や大家さんに、更新料を払うのか、更新料なしの物件なのか、しっかりと確認してください。確認の結果を文章にして契約書に盛り込んでもらえるよう、交渉してみましょう。

更新料を払わなくていい物件とは?

アパートの中には更新料がいらないアパートもあります。「都市公団」の「UR賃貸住宅」や、「住宅金融公庫(現・独立行政法人住宅金融支援機構)」が融資した「住宅金融公庫融資物件」では、更新料は必要ありません。

 

都市公団」とは、国土交通省の管轄で、UR賃貸住宅を管理・運営している団体です。「住宅金融公庫」は、アパートを建てる時の資金を融資する団体です。「フラット35」などを取り扱っています。

 

一般の貸しアパートなどで気を付けたいのは、更新料は0円でも、「更新手数料」の他にどんな費用がかかるのか、ということです。契約する前に契約書を熟読し、定められていなければ不動産屋や大家さんに確認し、契約書に記載してほしい旨お願いしてみましょう。

更新料を徴収する理由

国土交通省の調査によると、大家さんが更新料を徴収するのは、「一時金」として収入となるのを前提に予算をたてているという理由や、更新料は昔からの慣習なのでもらっているという理由を答えた大家さんが多かったことです。

 

更新料は地域によって発生する所としない所があります。全国レベルで言えば更新料がない地域の方が多いのです。更新料の徴収率をみてみると、地域ごとにさまざまな特色があることがわかりました。

更新料の徴収率は地域によってさまざま

更新料を徴収している割合は、地域によって違ってきます。首都圏の1都3県を調査したところ、トップは神奈川県の90.1%でした。続いて千葉県が82.9%、東京都と埼玉県がそれぞれ60%強という結果になりました。

 

関西は京都府が55%なのに対し、大阪府や兵庫県は0%と地域で大きく違っていることがわかります。四国や九州では愛媛県の13.2%、福岡県の23.3%と1~2割程度のアパートでしか徴収していません。

 

東日本ではほとんどのアパートで更新料が発生するのに、西日本では更新料は発生しないアパートの方が多いことが読み取れます。

更新料は納めなくてもいい?

更新料は契約書に記載されているのなら、払う義務があります。支払うのが義務だという2011年7月に下された最高裁の判決に従うと、契約書に明記されていて、その契約書に同意したのであれば、更新料は支払わなくてはなりません。

 

ただし、契約期間に比べて更新料が異常に高いなどの無茶な事情があれば、この限りではありません。

更新料を払わないとどうなる?

更新料徴収について記載された契約書に同意した限り、更新料は払わなくてはなりません。払わなかった場合、強制退去を命じられることもあります。また、退去時に滞納分とその利息を上乗せして請求される可能性もあります。

 

更新料の支払いに猶予期間を設けてもらうなどの措置は、原則できないと考えたほうがよいようです。

更新料に消費税はかかる?

それだけでも痛い出費の更新料ですが、更新料には消費税はかかるのでしょうか。また、更新手数料など更新料以外の料金には消費税はかかるのでしょうか。

居住用は非課税

更新料そのものには、居住を目的とする限りでは消費税はかかりません。ただし、不動産屋への仲介手数料、鍵交換など入居時の初期費用には消費税が課税されます。また、敷金・礼金、家賃、共益費、管理費の他、保証会社の保証料にも消費税はかかりません。

事業用は課税対象

事務所など、事業の拠点としてアパートを借りると、更新料には消費税がかかります。居住用の場合と違い、家賃、敷金・礼金、共益・管理費なども課税対象になります。

 

平成元年に消費税が導入されたばかりの頃は、居住用でも消費税が課されていました。しかし、居住が難しくなるという理由から、平成3年には居住用であるなら消費税は課税しないと変更されました。

更新手数料は住居用も事業用も課税対象

更新手数料は、不動産会社が更新の手続をするためのお金なので、居住用でも事業用でも課税対象です。

 

本来なら大家さんが、更新のための事務作業や手続きなどを行う、不動産屋に支払うべき料金です。大家さんが自分で不動産屋に手数料を支払うこともあれば、借主の負担となることもあります。

更新料の交渉はできる?

更新料を安くしてもらえるよう交渉はできるものなのでしょうか。ひとつ言えることは、日ごろから他の人に迷惑をかけるような生活をしていては交渉の席につくこともできないということです。

大家さんとの交渉は可能

更新料について、大家さんとの交渉はできます。契約書に更新料について定めている場合は、支払う義務があります。ただ、大家さんも1部屋が空室になってしまい、次の入居者がなかなか決まらないのではという懸念から、交渉に応じてくれる場合もあります。

 

次回の更新料は支払う」と申し出た上で、その後の更新料について交渉してみましょう。

交渉が困難なケース

ゴミ出しや騒音、1人用の部屋に複数居住しているなど、ルールを守らず居住していると、大家さんや不動産会社の心証が悪くなり、更新料の交渉も難しくなります。普段からルールを守って生活するように心がけましょう。

契約期間を短期間超える場合でも交渉の余地あり

交渉に応じてもらえる可能性が高くなるのは、更新後1週間~10日間ほどで引越しなど、契約期間を超えるのが短期間の場合です。家賃は日割りができますが、更新料は日割りにはなりません。分割払いなど法律で定められた範囲で交渉しましょう。

 

交渉できるのは例えば3月31日に契約更新して更新料を支払い、居住は4月5日まで、といったケースなどです。契約期間を超えるのは4月1日から4月5日までの5日分だけなのに、2年分の更新料を払うような場合は交渉できます。

更新料以外にかかる費用は?

更新料だけでも結構な出費ですが、更新時にかかる費用は更新料だけでしょうか。他にどんな費用がかかるのでしょうか。

更新手数料

更新に関わる手続きをお願いする意味で、不動産屋に支払う手数料です。先ほどふれたように、本来なら大家さんが不動産屋に支払うべきであり、実際そのようにしている大家さんもいますが、入居者の負担になることが多いようです。

       

保険料・火災保険料

「保険料」とは家賃保証会社を利用する費用です。家賃保証会社とは、連帯保証人がいない場合などに利用する、家賃を払えなくなった時に立て替えて家賃を払う会社です。保険料は家賃の50%~100%が相場です。こちらは概ね1~2年で契約更新となり、1万円程度の更新料を支払います。

 

「火災保険」とは火災や漏水事故が起きてしまい、部屋にダメージを与えた場合、一定の金額が下りる保険です。大家さんに支払う原状回復費用と、自分の家財を買い替える費用などが保証される保険です。保険期間は1~2年で更新となり、保険料を払って契約を続行することになります。

更新費用の相場は?

更新料の相場はいったいいくらぐらいなのでしょうか。更新料を払う場合毎月コツコツ貯める目標金額を決めるためにも相場を知りたいところです。

更新料は家賃1~2ヶ月分

更新料については法律で定められてはいませんが、契約で定めてあるなら、支払わなくてはなりません。更新料の相場は家賃の1~2か月分というところですが、地域の特性や大家さんの方針でアップダウンします。

更新手数料はおよそ家賃の0.25ヶ月~半月分

更新手数料の相場は0.25ヵ月~半月分と言われていますが、更新料と同じく、地域や大家さんの方針などでバラつきがあるようです。

保険料・火災保険料はおよそ家賃の30~70%程度

保険料は、家賃の30~70%程度とみておけば良いでしょう。一方の火災保険料は、だいたい2万円~2.5万円程度が相場です。

 

大抵の場合、入居の時は不動産会社が勧めてきた火災保険会社を利用することになりますが、更新時に同程度の保証で安い保険を自分で探して切り替えることもできます。

更新料と家賃の関係性

更新料を支払う代わりに、家賃がそのエリアの相場より安い場合があります。入居を検討している人は、家賃が安いアパートを希望しています。大家さんは月々の家賃を安くして入居してもらい、代わりに更新料をいただく、という方法をとっているのです。

 

居住者は、更新時期までにそのアパートから退去すれば更新料を払わなくて済みますが、契約を更新して住み続けても両者に金銭的なメリットがある、と考えられます。

家賃6万円の物件の更新時の費用は?

東京都市部の家賃を見てみると、平均6~7万円程度でした。ここでは家賃を6万円と仮定し、更新時にかかる費用を合算していくらぐらいかかるのか計算してみます。

更新料か引越しか

契約を更新するための費用は実際いくらぐらいになるのでしょうか。地域性や大家さんの方針など様々な理由でぴたりと計算することはできませんが、更新費用の目安を数字で表してみます。

 

更新料と引越し代金とを比較して、退去して別のアパートにするか、このまま今のアパートに住み続けるか、方針を決める目安の一つとなります。家賃は6万円と仮定します。

更新料は22万円

では、東京都都市部の大体の平均家賃を6万円として計算してみましょう。「〇円~〇円」「〇%~〇%」という場合は高い方の費用で計算します。

 

「更新料」は6万円×2で12万円、「保険料」6万×0.7で4.2万円、「火災保険」が2.5万円。「更新事務手数料」が万円プラス消費税0.3万円で、合計は22万円となります。

契約続行か退去か

一方、退去して他のアパートに住み替える場合、不動産屋に支払う初期費用は家賃の4~5倍と言われているので、同じ家賃6万円のアパートだと24万円~30万円程度になります。

 

引越し先の初期費用は更新料に少しプラスすればよい金額です。ただし、敷金が全部返ってくるとは限りません。もし原状回復費用が敷金を上回ると、上回った分は入居者が払うことになります。両者を比較して、考えてみることをおすすめします。

更新料の支払はいつ?

ところで更新料はいつ払えばいいのでしょうか。せっかくちょっと節約して更新料を貯めたのに、いったいいつ、どのように払えばいいのでしょうか。一方、契約を更新しない場合、何をどのようにすればいいのでしょうか。

一般的には2年ごと

契約期間は2年契約が一般的で、入居者の特段の意思表示がない場合、自動的に契約更新となることが多いです。稀な例ですが、契約期間が1年または3年ごとというアパートもあるようです。

 

振込用紙が更新日の1~3ヶ月前に届く

契約期間が満了になる1~3ヵ月前に不動産屋から契約更新の必要書類や案内が届きます。更新日を過ぎる前に更新の契約書に記入して不動産屋に渡し、更新料を振り込んでおきましょう。

途中退去の場合1日でも更新日を過ぎたら更新料を支払う

更新日を1日でも超えてアパートを借りると更新料が発生します。更新事務手数料も支払うことになる場合もあります。契約満了の日が3月31日で、1日過ぎた4月1日に退去すると、再契約の更新料や更新事務手数料を支払うことになります。

 

更新料は日割りにすることができませんが、分割にはできるので交渉してみるとよいでしょう。大家さんによりけりですが、免除してもらえる可能性はあります。

退去時は1ヶ月前までに連絡を済ませる

退去するのであれば、退去の意思表示をしましょう。契約書をよく確認し、退去の意思表示の期限について記載されているのであれば、それまでに退去する旨の連絡を不動産屋にしなければなりません。

 

退去の意思表示の期限は1ヵ月前のことが多いです。退去する旨の連絡をしてから1か月分の家賃が発生します。契約最終日までに退去の手続きと引越しを済ませておきましょう。

更新料なしの物件を探すには?

自活する人の金銭事情を脅かす更新料ですが、探せば更新料がいらないアパートもあるようです。中には初期費用も安く抑えられる入居者にはうれしいアパートもあります。

空室の多いエリア

京都、東京都、神奈川県などの首都圏に多くある、空室が多い地域なら更新料0円の物件もあります。ちなみに、探し方のコツは、賃貸物件サイトなどで「更新料なし」の条件を設定して、表示されたエリアで閲覧すると比較的探しやすいです。

短期契約物件

短期契約物件とは、定められた一定の期間が過ぎたら、賃貸契約が終了する物件のことをいいます。ウィークリーマンション、マンスリーマンションなどが代表的です。契約期間をオーバーしても、貸主と借主双方が合意すれば「再契約」され、比較的調整が効く契約です。しかもこの契約には更新料は発生しません。

UR都市機構・住宅金融支援機構の物件

その他、UR都市機構や住宅金融支援制度(旧住宅金融公庫)物件も、更新料は設定されていません。住宅の供給が需要に追いつかなかった時代、クオリティの高い住宅を提供するという国策として設けられた機構のアパートだからといわれています。

引越しで退去する時はいつまでに連絡する?

今のアパートを退去して、別のアパートに引越すことが決まったら、早めに退去の意思を伝えておくとよいでしょう。その他何に気を付ければよいか、確認しておきましょう。

一般的には退去の1ヶ月前

大抵の場合、時期は退去の1ヵ月前までに通知します。通知は電話で良い場合と書面を送る場合があります。別のアパートに引越しして、現在の部屋は退去することが確実になったら、入居の時の契約書をよく読んで、退去の通知の「時期」と「方法」について確認しましょう。

自動更新の契約になっていないか確認

更新の時期になっても何も連絡がない場合、自動更新になっているのかもしれません。契約書に目を通し、入居者が意思表示をしなければ自動的に更新となる契約になっていないか確認しましょう。

 

更新料は無料で、退去する意思を伝えなければ自動的に更新するという契約もありますのでよく確認してください。

オーナー都合で契約更新しない場合は通知義務がある

大家さん側の事情で契約を更新しない場合は、6ヵ月以上前に入居者に通知する義務が法律で定められています。大家さんにすぐに退去、と言われても通知義務違反になるので立ち退かなくてもいいのです。

 

6ヵ月以上前に入居者に通知がなかったら、その代わりとして立退料が大家さん側から支払われる場合があります。

更新料について注意するポイントは?

契約を更新して今のアパートに住み続けると決めたら、何に注意すればよいのでしょうか。払うものは期限までに払って、大家さんとの信頼関係を深めましょう。

滞納しない

更新料は滞納せず払いましょう。更新料を払わなかったからといってすぐに退去を求められるわけではありません。しかし、度重なる家賃の滞納など、契約を続けるのに大家さん側の不安がどうしても拭えない場合、大家さんからの契約解除が許されます。

 

借主が更新料を払わないまま契約が更新されると「法定更新」となり、その後の賃貸契約は期間の定めがない賃貸借になってしまいます。そうなると大家さん側が6ヵ月前に解約の通知をすれば、立退きを要求できることになり、借主側が不利になります。

 

こういった時にものを言うのが「大家さんとの信頼関係」です。大家さんとの信頼関係を壊さないよう、挨拶する、月々の家賃も滞りなく払い、更新料もきちんと支払って、大家さんに「信頼できる入居者」と思ってもらえるようにしましょう。

「引越し」と「契約更新」を比較してみる

更新の時期がきたら、契約を更新して継続するのか、または引越しするのか、考えた方がよいでしょう。更新料の金額と引越しの費用を比較してみましょう。

 

引越しとなると、通常、引越し先の家賃の4~5倍程度の初期費用がかかります。そのうえ、敷金が全部返ってくるとは限りません。もし原状回復費用が敷金を上回ると、上回った分は入居者が払うことになります。両者を比較して、じっくり考えてみてください。

更新料を貯めておこう

アパートの更新料についてお伝えしました。更新料が必要でない物件もありますが、その分家賃が高い場合が多いようです。更新料を支払うなら、更新の時期までに、最低でも家賃の2ヵ月分はコツコツと貯金しておきましょう。

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