人気を集めている不動産投資型クラウドファンディング。1万円から始められる手軽さと、通常の不動産投資よりもリスクが低い点が特徴です。しかし、サイトを運営するサービスがさまざまあり、仕組みも複雑で比較してみてもどこに登録したらいいのか迷いますよね。

そこでこの記事では、不動産投資型クラウドファンディングを扱う人気のサイトを紹介します。不動産投資の種類の違いや、運営サイトの選び方・税金対策など、ポイントをあげて解説しています。

どのサービスに登録するか悩んでる方はもちろん、今から不動産クラウドファンディングをはじめる方にも、わかりやすい記事です。最後まで読んでいただき是非参考にしてください。

不動産投資型クラウドファンディングとは、投資する人が資金を出し合って不動産に投資するサービスです。その特徴の1つは1万円から投資できる手軽さにあります。一般的な不動産投資とは違い、まとまった資金がなくても投資ができる点や、登記手続き入居者募集などを運営会社に任せられる点が特徴です。

また、募集案件の情報量が多く、投資する物件を自分で選べるのもメリットです。投資物件を一任する「REIT」や、開示される情報量が少ない「ソーシャルレンティング」と比べると、自身が投資した資金の動きがわかりやすくなっています。

不動産投資型クラウドファンディングで扱っている物件は、居住用のアパート・マンションが主流です。空室を抑え利回りが想定しやすい、リスクを抑えた案件が揃っています。商業施設・ホテル・オフィスなど、経済状況などの外的要因に左右されやすい物件はおすすめできません。

案件の中には、クーリングオフ期間を過ぎてしまうと運用期間中は投資資金を引き出せない場合が多く、急に現金が必要になるケースには対応がしにくいものもあります。加えて、元本が保証されているわけではないので、使う予定がない資金での運用がおすすめです。

不動産投資型クラウドファンディングを選ぶときの「5つの比較ポイント」を紹介します。詳しく見ていきましょう。

【目次】

• 1.投資案件の豊富さで選ぶ
• 2.不動産物件の情報量で選ぶ
• 3.運用期間・目的で選ぶ
• 4.運営会社の情報で選ぶ
• 5.万一のトラブル・サポートで選ぶ

案件数の多いサイトから選ぶのがポイントです。投資の機会（チャンス）を増やしたいなら、案件数と募集頻度はマスト！不動産投資型クラウドファンディングは、募集される案件数が少ないケースが多いため、案件数と募集頻度の多いサイトは、その分抽選に当たる確率があがります。

また、不動産投資型クラウドファンディングの多くは、案件数に対して多くの募集が集まるケースが多いです。そのため、1つのサイトに限定しても、投資チャンスに恵まれない場合も考えられます。自身の状況に合わせて、複数のサイトに登録して投資チャンスを増やすのもおすすめです。

不動産物件の案件数が多いサイトを選びましょう。不動産投資型クラウドファンディングは、各サイトによって取扱い物件・案件数が異なります。そのため、情報量が多いサイトは、選択肢も広がり希望の案件が見つけやすくなります。

また、投資先を決めるときは、案件の現物確認と周辺情報は必ず確認しましょう。築年数と立地条件をもとに、暫定で物件の価値が把握できます。これにより想定利回りの予測ができるため、情報量の多いサイトは、選ぶ際の大切な比較ポイントになります。

不動産投資型クラウドファンディングは、運用期間で契約方法が異なります。それぞれ特徴や内容を詳しく見ていきましょう。

短期で運用するなら「匿名組合型」で契約できるサイトがおすすめです。匿名組合型契約とは、不動産の所有権は運営者、家賃収入など、収益と出資金の返還請求を行える権利を投資家が持つ契約方法です。この契約では、物件の所有権が運営者側にあるため、登記費用がかかりません。

「匿名組合型」は、1万円からの少額投資ができ、短期で運用できる点がメリットです。なかには、運用期間が数か月の案件もあるので、短期間に多くの物件で資金を増やしたい人に向いています。

また、税金面では利益の手取り額を申告するのがルールです。ただし、所得区分は雑所得扱いになるため、利益額が20万円以上になると確定申告が必要になります。

目的が長期運用なら「任意組合型」のサイトを選びましょう。任意組合型とは、不動産の所有権を投資家自身が持つ契約です。10年以上の運用期間がほとんどで、登記費用などのコストがかかる一方、相続税や贈与税対策として活用できます。

「任意組合型」は、物件への投資額が高いのが特徴です。一口100万円から募集しているサイトが多く、投資金は使う予定のないまとまった資金で、長期運用する人に向いています。

また、税金面では、分配金が不動産所得に売却金は譲渡所得になります。帳簿上不動産所得は、減価償却費を経費として所得から差し引けますが、不動産投資型クラウドファンディングでは使えません。

運営会社の資本金と上場企業であるかを確認するのがポイントです。上場企業であれば、万一の対応も任せられると同時に、配当金の支払い遅延などの心配もありません。運営会社の情報は必ずチェックしてください。

上場企業であれば、不動産事業での実績やノウハウが豊富にある場合が多いです。ただし、不動産投資型クラウドファンディングでは、「元本割れのリスク」があるため、上場企業が運営するサイトだからと、過信して安易に選ぶのはやめましょう。

トラブル発生時の対応も選ぶ際のポイントです。万一の貸し倒れや返済遅延に陥った時、どのようなサポートがあるか確認しておく必要があります。ひとつの基準として、物件の出資方式は「優先劣後方式」を採用している物件を選びましょう。

優先劣後方式とは、運用期間終了時に損失が発生した場合、運営者が優先的に損失を負担する仕組みです。また、劣後の出資割合が多い物件であれば、投資者側の損失を低く抑えられます。劣後側の出資割合の平均が20%以上あるサイトがおすすめです。

サイトを選ぶ際は、万一のトラブルを考慮して、出資方式は「優先劣後方式」劣後の出資割合は20%以上を目安にするのがポイントです。

不動産投資型クラウドファンディングの他の投資方法の違いについて、特徴やメリット・デメリットを解説します。

【目次】

• ソーシャルレンティングとは
• 現物不動産投資とは
• REITとは

ソーシャルレンティングとは、ファンド募集で投資家から集めた資金を、運営者をとおして企業などに貸し付ける手法で、融資型（貸付型）クラウドファンディングともいいます。

特徴として、資金の出し手である投資家は、運用によって得られた利益の分配を受けられ、借り手の企業は金融機関以外からの資金調達が可能です。企業にとって、運転資金などさまざまな用途で資金調達できる点がメリットになります。

投資家のメリットは主に下記の4つです。

• 予定運用期間は3ヶ月から数年と幅広い
• 貸付金に対して担保設定される物件ではデフォルトリスクが軽減される
• 1万円からの小額投資ができる
• 運用の手間やコストがかからない

ソーシャルレンティングの予定分配利回りは、おおよそ2～10%と幅広く案件で異なりますが、普通預金や定期預金、国債などと比較しても利回りがいいので、動かす予定がないまとまった資金で運用するのにおすすめです。

一方でデメリットは主に下記の3つです。

• デフォルト（債務不履行）などで元本割れする可能性がある
• ファンド運営業者独自のリスクがある
• 基本的に投資した資金は運用期間中は拘束される

投資である以上、元本保証がない限り元本毀損するリスクがあります。また、ファンド運営業者が資金を不正活用する可能性があり、貸付先の匿名性もあいまって過去に金融庁から指摘を受けてるケースがあります。

ファンドを選ぶ際は、貸付先に対する無理な営業は行っていないか、発信される情報は透明性があり信用できるものかの確認が大切です。

現物不動産とは、マンションやアパートを購入し、売却益や家賃収入で利益を取る投資方法です。小額投資ができる不動産投資型クラウドファンディングとは異なり、不動産購入のため数千万円以上の資金が必要になります。

投資のメリットは主に下記の2つです。

• 不動産を所有して後世に資産として物件を残せる
• 長期的な運用と安定した計画ができる

現物資産を所有し、自身の資産を充実させる価値観や、現金以外の資産を残したいと考えている人は、現物不動産投資は選択肢のひとつとなります。

投資のデメリットは主に下記の2つです。

• 銀行融資で大きな借金を抱える不安
• 大きな災害などで所有別件の破損不安

現物資産を所有すると、収入から返済し利益を得られますが、借金がある不安は常にあります。また、日本は災害が多い国です。現物不動産を所有すると思わぬ天災・災害への対応が不可欠になるため、余裕を持った資金管理が必要になります。

REITとは、Real Estate Investment Trust（不動産投資信託）の略称です。外国のREITとは仕組みが異なるため、日本で行われているREITはJ‐REITと呼ばれています。

J-REITの特徴は、上場されているため証券取引所で売買できる流動性の高さです。また、不動産投資型クラウドファンディングでは、特定の不動産を選んで投資するのに対して、J-REITは、流動的に複数の不動産に投資する投資信託にあたり、金融商品に投資するイメージです。

J-REITのメリットは下記の2点です。

• 小額投資も可能！証券取引所で売買が自由にできる
• 分散投資ができプロが運用してくれる

J-REITは、商品によっては少額資金で運用ができます。流動性が高いため、値動きに合わせた売買が可能。急に現金が必要になってもカンタンに現金化できるのもメリットです。

J-REITのデメリットは主に下記の2つです。

• 相場変動が激しい
• 災害リスク・運営法人倒産のリスクがある

J-REITは、近年のコロナショックで取引価格が半値に下がりました。現物不動産投資と比べ、ボラティリティ（価格変動の度合い）が高い金融商品です。また、投資先の不動産が被災し、収益が失られるリスクがあります。運営法人の企業体力も見極め、リスクを考慮した投資運用が必要です。

スマートフォンから簡単に利用できる不動産投資型クラウドファンディング。身近な投資法として魅力的ですが、もちろんリスクやデメリットも存在します。ここでは、下記の3つのリスクと注意点をおさらいします。

【目次】

• 1.元本割れする可能性がある
• 2.運用期間中にお金を引き出せない
• 3.人気が集まりすぎて出資できないリスク

元本割れのリスクとは、不動産相場の急変などによって、運用後の金額が投資金額より下がってしまうリスクです。不動産投資型クラウドファンディングの多くは、賃料収入（インカムゲイン）から分配金が一定期間（運用期間中）支払われ、最後に物件を売却（キャピタルゲイン）して元本に償還します。

これにより、物件が想定よりも安く売却された場合に元本割れのリスクが高くなります。このリスクを軽減するために「優先劣後方式」で投資家の元本を守れます。ただし、この方式は万全のリスク回避策ではなく、限界がある点を理解して商品に投資してください。

不動産投資型クラウドファンディングでは、投資家の都合による一方的な中途解約はできません。ファンド投資を行う際は、運営事業者と投資家の間で「匿名組合契約」を結びます。この契約の規約事項に、中途解約できない規定が入っているからです。

運用期間が1年以上のファンドは多くあり、運用期間中は投資資金は拘束されます。運営事業者の一部で中途解約を認める事業者もありますが、一般的には少ないため事前に確認するのが大切です。また、投資する際は、引きだす必要がない余剰資金での運用をおすすめします。

不動産投資型クラウドファンディングは人気が高いので、物件によっては先着順で募集後すぐに埋まってしまう場合がよくあります。抽選募集の物件でも、抽選もれで出資できないケースも多いです。

物件に出資できないケースが続くと、金利0%で放置しているのと同じになり、投資効率が下がるリスクと言えます。また、口座から資金を戻す際には手数料がかかる運営会社も多く、コスト管理も利益をあげるためには必要です。

できるだけ複数のサービスに登録しておき、多くの情報から投資チャンスを見逃さないのが効果的な対策になります。

不動産投資型クラウドファンディングについて紹介しました。登録もカンタンで1万円から投資できるファンドは、身近な資産運用方法です。不動産投資はさまざまな形態がありますが、投資型クラウドファンディングはリスクを抑え、短期運用でも利益を期待できるファンドになります。

サイトの中から目的と運用期間に合わせて、できるだけ多くのサイトに登録すれば、優良物件に巡り合うチャンスが増えます。余剰資金をうまく活用しながら、大切な資産を増やしていきましょう。