自分の不動産の売却相場がいくらか自分で調べるにはどうすればいい？
2023/01/30 更新
目次
不動産価格の相場は自分で調べられる？
マンションや戸建てを売却するときには、どれくらいの金額で売れそうなのか、相場を知りたいものです。実際の売却価格は不動産会社の査定次第ですが、前もって金額の目安を知っておくことで、不動産のスムーズな売却につながったり、その後の資金計画を立てやすくなったりします。
不動産の売却価格はさまざまな要因によって変動しますが、自分である程度の見通しを立てることは可能です。以下では不動産の売却価格の相場の調べ方や、注意点についてご紹介していきます。
そもそも不動産の相場はどう決まる？
不動産の売却価格は、いったいなにを基準に決められているのでしょうか。不動産の売却価格が決まる要因や基準について、主だったものをご紹介してみましょう。
過去の事例から決まる
もっとも一般的なのが、過去の取引の事例をもとに決定する方法です。この決め方では、過去にあった似たような不動産物件の取引価格が基準とされます。ちなみに実際に取引された価格のことを、不動産用語で「実勢価格（じっせいかかく）」といいます。
たとえば不動産を4000万で売却すると仮定します。4000万では買い手がつかず、3500万でなら購入したいという人が現れます。その人に3500万で不動産を売却した場合、実勢価格は3500万です。将来に似たような案件が持ち上がったときは、この取引の実勢価格を基準として売却価格は3500万と想定されます。
実勢価格は実際の取引価格であることから、売却主にとってはもっとも参考になる基準の1つです。ただし不動産価格はさまざまな要因によって大きく変動するため、実勢価格は直近のものを参考にする必要があります。年数が経過しすぎている実数価格はあまり参考にならないため、注意しましょう。
ただし、過去の実勢価格から最新の実勢価格を把握すると、変動率を割り出すことができます。
経済的要因で決まる
不動産価格は金利や株価などの経済的要因に影響を受けやすいものです。とくに、株価と不動産価格は比例する傾向があります。つまり景気がよく株価が高いときは不動産価格も上昇しますし、景気が悪く株価が下降すると不動産価格も低下傾向にあります。
一方で、金利と不動産価格は反比例する傾向があります。たとえば金利が低いときは、住宅ローンなどの利息が小さくなるため、不動産購入のためのお金を借りやすくなります。つまり金利が高いときより、低いときのほうが不動産は購入しやすいわけです。
よって、金利が低いときには不動産を購入しようとする動きが活発になります。需要が大きくなるぶん、不動産の価格は上昇します。反対に金利が高いときは利息も高くなるため、不動産価格は下降傾向にあります。
必ずしもこれらの法則が当てはまるわけではありませんが、株価や金利と不動産価格は密接な関係があります。不動産の売却価格の相場を調べるときは、まず株価や金利に着目してみるのもおすすめです。
再開発で価格が上がることも
再開発が行われる地域では不動産価格が上がる傾向があります。たとえばオリンピックなどの国内外から多くの人が集まるイベントがあるとしましょう。その会場周辺ではホテルやショッピングモールといったさまざまな施設の建設が盛んになったり、そのエリアに住みたいと考える人が増えたりします。
よって、需要が大きくなるため、供給として土地の価格があがるわけです。ただし再開発による土地の値上がりを期待するときは、すこし注意が必要です。たとえ再開発地域であっても、さほど利便性やブランド性が高まらないと判断されれば、不動産価格はさほど上昇しない可能性があります。
また再開発途中に計画が変更されて、おなじく土地価格が思ったほど上がらないこともあります。たしかに土地の再開発は、そのエリアの不動産価格に影響を与える要因ではありますが、その内容はしっかりと吟味する必要があります。
土地価格に作用するその他の条件
そのほかにも不動産価格に影響する条件はさまざまあります。たとえば日当たりの良い土地や、眺望のよい土地のほか、周辺に住みやすい環境が整っているエリアの不動産価格は自然と上昇します。また、道路に接する場合は、その間口の広さや高低差によっても差が現れます。
不動産相場はどう変動している？
不動産の相場はつねに変動しています。その変動の仕方や要因についても、軽くご紹介していきましょう。
不動産相場は上がっている？
ここ10年程の平均的な不動産価格の変動を見てみると、マンションの不動産相場は上昇傾向にあります。一方で戸建ての不動産相場は横ばいの状態が続いています。ただしこの傾向はあくまで平均値であり、個々の不動産価格の変動は経済的要因や立地条件によって大きく変動します。
築年数が経つと相場は大きく下がる！
築年数と不動産相場の変動は大きな関わりがあります。一般的に築年数が浅いほど不動産相場は高く、築年数が古くなるほど不動産相場は下落します。中でも、新築~10年間の不動産相場の変動率がもっとも大きく、およそ半分以下にまで下落します。
新築～10年間はとにかく下落スピードがはやいため、1年の差が大きな差につながります。一方で、築年数が10年を超えると下落速度は穏やかになります。一般的には、築年数15年の不動産相場は新築当時の3割程度、20年では2割程度になるといわれています。
さらに20年を過ぎると、その不動産相場は最も低くなり、そこからずっと横ばいの状態が続きます。特に木造建築の耐用年数は22年であるため、一戸建ての資産価値はかぎりなく0に近くなるでしょう。ただし、管理状態やリフォームの有無によって、不動産相場の下落スピードや下落率には多少の違いが現れます。
首都圏の不動産相場は上昇傾向
先にも触れた通り、人が多く集まる場所の地価は上昇しやすいものです。そのため人口の流入が続いている首都圏の不動産相場はおおむね上昇傾向が見られます。一方で、そのほかの地域は過疎化の傾向が強いため、不動産相場も下落気味です。
首都圏とは東京をはじめとする、神奈川・埼玉・千葉です。関西圏なら、大阪・京都・兵庫の不動産相場は高値の傾向があります。
物件情報サイトを使って近隣のにている物件の売り出し価格で予想する
不動産の売却価格の相場を調べたいときには、近隣の不動産物件の相場を調べるのも1つの方法です。そういう場合には物件サイトを利用するのがおすすめです。比べ方について、いくつかパターンをご紹介してみましょう。
最寄り駅や駅からの距離が似た物件と比べる
不動産の相場は、最寄り駅や、最寄駅からの距離によって異なります。大勢の人に利用される主要駅や、駅からの距離が近いほうが、不動産相場は高くなります。最寄り駅が同じで、駅からの距離が代替同じくらいの不動産物件の売却相場を、物件情報サイトで探してみるとよいでしょう。
広さや築年数が似た物件と比べる
築年数や広さ、間取りが似ている不動産物同士は、売却の相場価格も似ている傾向があります。物件情報サイトでは築年数や広さを指定して検索をかけることもできますので、自分が売りたい不動産物件と条件が似ている物件の売却価格を調べてみるとよいでしょう。
広さが違う場合は平米単価や坪単価で比べる
築年数や立地条件が似ているけれど、同じくらいの広さの物件がないという場合は、坪単価を割り出してみましょう。坪単価は平米単価とも言い、金額を広さで割った数値のことです。1坪は約3.3平米といわれています。
たとえば100平米の建物が5000万で売却されたとしたら、その不動産の坪単価は5000万÷100平米＝50万となります。その物件と築年数や立地条件が似ている不動産物件で、広さが50平米の売却価格は、50万×50平米＝2500万となります。
このように、広さが異なる物件同士を比較するときは、坪単価を割り出してみてください。ただし、一律に同じ坪単価というわけではなく、敷地が広いほど坪単価はすこし低くなる傾向にあります。
サイトの記載通りの価格で売れるわけではないので注意
物件情報サイトを参考にする際に注意したいのが、かならずしもインターネットに記載されている金額で売買されているわけではない、ということです。物件情報サイトに記載されているのは、売り主の希望価格であって、実際の成約価格ではありません。
実際の価格は希望価格より下がることが多いと心得ておきましょう。また、同じ中古物件であっても、不動産会社などがリノベーション工事をおこなった中古物件は、売値が高い傾向があります。よって、物件情報サイトで中古物件の売却価格を調べるときは、リノベ物件などは省いて検索して下さい。
成約価格から調べる
実際に取引された不動産物件の成約価格を参考にする方法もあります。その方法をご紹介していきます。
実際の成約価格はどう調べる？
実際の成約価格は、国土交通省の「不動産取引価格情報検索」や「レインズ・マーケット・インフォメーション」で調べることができます。これらのサイトでは地域や間取りなどで詳細な絞り込みを行うことができます。
実際の成約価格と、物件情報サイトでの希望売却価格を比較すると、より現実的な不動産売却価格を想定することもできます。
成約価格の場合は町名まで記載されている
これらの情報サイトでは、成約価格ごとに、駅からの距離や間取りも調べることができます。ただし住所は町名までしか表示されず、具体的な住所やマンション名を調べることはできません。それでも不動産相場の傾向を知るには十分な手掛かりです。
1つの町名で数十件の取引価格が表示されていることも多く、不動産の売却価格を決めるうえでは大いに参考にできるでしょう。
不動産一括査定サイトを使う
不動産一括査定サイトを利用すれば、一度に複数の不動産会社に査定の依頼をすることができます。利用方法としては、まず、不動産一括査定サイトに、売却したい不動産の情報を入力します。すると一括査定サイトが自動で、適した不動産会社を全国から割り出し、具体的な査定を依頼してくれます。
売却主は、その一括査定サイトを通して、査定結果を知ることができます。つまり不動産会社に足を運ばずに査定価格が分かるというわけです。手数料が無料のところが多いのも魅力です。
ちなみに査定には机上査定と訪問査定があり、机上査定は築年数や間取りなどの情報を売買データに照らし合わせて査定する方法です。訪問査定はその名の通り、担当者が実際の物件に足を運んで査定します。机上査定は簡易的な査定であるため、査定価格と実際の売買価格に大きな差が生じることがあります。一方訪問査定は、担当者が目で見て判断するため、より実売価格に近い査定価格が算出されます。
地価情報から調べる
「土地の値段」である地価も、不動産価格を調べるうえでの指針となります。地価は国土交通省などの公式サイトで簡単に調べることができます。それでは、地価の種類についてご紹介してみます。
公示地価
公示地価とは国が主体となって調査・決定が行われるもので、一般的な土地の売買契約や、公共事業の取得価格の指標となる数値です。毎年1月1日に調査がおこなれ、3月に調査結果の発表が行われます。
すべての土地に漏れなく調査が行われるわけではなく、調査は都市計画内の「標準地」を対象として継続的におこなれます。公示地価の標準地は全国に2万6000ほど存在します。公示地価は国土交通省の公式サイトで見ることができます。
基準地価
基準地価も公示地価と同様のものですが、こちらの主体は各都道県です。調査委対象地は「基準地」と呼ばれ、公示地価では調査対象でなかった土地も対象に含まれます。また、基準地価の評価は毎年7月1日に行われ、9月下旬ごろに発表されます。
基準地価の基準値は公示地価の標準値と重複することもあります。よって、上半期に発表される公示地価と、下半期に発表される基準地価を比較することで、半年間の不動産相場の変動を見ることができます。基準地価は公示地価と同じく、国土交通省の公式サイトでチェックすることができます。
路線価図
路線地価は「相続税路線価」ともいい、国税庁主体で評価・発表されます。路線地価は、道路に面する宅地の1平方mあたりの評価額です。簡単に言えば、土地の価格が、その土地が面する道路ごとに設定されているわけです。
路線価は相続税や贈与税の税額計算をスムーズにする目的で算出されるもので、公示地価の約8割を目安に設定されています。ここで、路線価を利用した不動産の売却価格相場の出し方を見てみましょう。
前述のように、路線価は1平方mあたりの評価額です。たとえば、ある土地の路線価が50万円とします。その土地が100平方mあるならば、その土地の相場価格は50万×100平方m＝5000万円となります。ただし、計算の際にはその土地ごとに設定された「補正率」の掛け算が必要なこともあります。また複数の道路に面する土地では計算方法が異なります。
固定資産税評価額
保有している土地や家屋のことを固定資産といい、それに応じて加算されるのが固定資産税です。固定資産税評価額は、その固定資産税を算出する際の基準となる数値です。固定資産税評価額は各自治体によって調査・評価がなされます。
その評価額は公示地価や基準地価のように大々的に発表されるものではなく、毎年、その土地の補修者にのみ通知されます。具体的には、固定資産税の納税通知書に記載されます。ちなみに、固定資産税評価額を利用した不動産相場の計算方法は「固定資産税評価額÷0.7」です。固定資産税評価額は、実際の取引価格より3割程度低めに設定されているためです。
不動産の売却相場を調べるのにおすすめなサイトは？
不動産の売却相場を予想するうえで役立つサイトをご紹介します。1つのサイトだけを参考にするのではなく、いくつかのサイトを比較するのがおすすめです。
レインズマーケットインフォメーション
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すまいステップ
不動産の相場を調べるメリットは？
不動産の売却相場をあらかじめ調べておくメリットについて、主なものをご紹介します。不動産の売却はときにうまくいかないこともありますが、メリットを知っておくことで、モチベーションを保つことができます。ぜひ参考にしてください。
売りやすい価格がわかる
売却相場を調べることで、より売れやすい売却価格を設定することができます。売却価格は自分で自由に設定することができますが、設定価格が高すぎれば、もちろん売れ残ってしまいます。かといって、安く設定しすぎると損をしてしまうでしょう。
不動産を売却価格を決定するときは、ぎりぎりの線を見極めなければいけません。そのためには、築年数や間取りなど、保有物件とより近い条件の物件の売却相場を知っておく必要があります。不動産の売却価格を決定するときは、なるべくいろいろな物件や情報サイトを比較しながら、現実的な価格を考えましょう。
資金計画を立てられる
不動産を売却する理由は、ある程度まとまった金額の収入を期待することがほとんどです。たとえば住宅ローンが残っている状況で住み替えを考えている場合は、売却による収入がローンの返済に充てられます。その際、ローンを完済できるのか、残債が出るのかを把握しておくことは、その後の資金計画を立てるうえでもとても大切です。
このように、不動産の売却相場をあらかじめ把握することは、その後の資金繰りに見通しをつけるのに役立つでしょう。
交渉に有利
不動産の売却相場を自分で把握しておくと、不動産会社による査定を受けるときの判断材料になります。たとえば不動産会社に安く買いたたかされそうなときや、逆に、手数料目当てに現実的でない高額な査定結果を提案されることもあります。
そういった場合にも、ある程度の相場を知っておくと、不動産会社に騙されることがありません。またこちらが具体的な相場や計画を持ち出すことで、有利に交渉することも可能です。
不動産の相場を調べる時の注意点は？
不動産の売却相場を知っておくことは大切ですが、その際はいくつかの注意点があります。見当違いの相場を見積もると、のちのちの売却計画や資金繰りが苦しくなることもありますので、ぜひ以下のポイントに注意して、慎重に行ってください。
「売り出し価格」と「成約価格」の違いに注意
不動産物件情報サイトに記載されている売却価格は、売り主の希望価格であって、実際の取引価格ではありません。購入する際は値下げ交渉を重ねるものですので、実際の売却価格は、希望価格より低くなるということを心得ておきましょう。
希望価格と成約価格にどれくらいの差が生じるかは、それぞれの物件によって異なるため、一概には言えません。ただし一般的に、マンションの売買の際はさほど差が広がらないといわれています。マンションはある程度モデリングができるため、不動産会社による査定の正確性が高いためです。誤差が100万以内に収まることも多くあります。
一方で、差が出やすいのが戸建て住宅です。戸建て住宅はマンションと異なり、土地と建物の両方に個性があります。よってプロの査定でも現実的な価格の決定が難しいことがあります。成約価格が希望価格より700万円以上下がることもあります。
査定してもらうなら相見積もりをとる
不動産会社に査定を依頼する場合は、1社に絞らず、複数の不動産会社に依頼することが大切です。たとえば1社の不動産会社にしか依頼しない場合、その査定価格が妥当かどうか判断する材料がありません。複数の不動産会社の見積もりを見比べることで、妥当な価格を見極めることができます。
中には依頼主をだまそうとする悪質な不動産会社もありますので、詐欺被害を防ぐためにも、見積もりは複数の不動産会社に依頼するようにしましょう。
自分で調べた価格通りには売れないことが多い
必ずしも自分が想定した売却相場で売れるわけではないことは、あらかじめ理解しておきましょう。不動産の売却相場は経済的要因や立地条件、周辺環境に大きく影響されます。そのため、不動産の売却価格を見極めるのは、素人にはとても難しいものです。
不動産売却までの流れを紹介！
不動産を売却する際の一連の流れについて、軽くご紹介していきます。ぜひ一度ご参考ください。
情報収集
まずは不動産の売却相場を考えるための情報収集を行います。国土交通省が公表している公示地価や、レインズ・マーケット・インフォメーションに掲載されている成約価格を参考にするとよいでしょう。あわせて、売却のために準備しておくべきことや、信頼できる不動産会社についても調べておきましょう。
書類を準備する
不動産の売却にはいくつかの書類が必要です。まずは本人確認書類として「身分証明書・実印・印鑑証明書・住民票」があります。次に「登記決済権利書」または「登記識別情報」で、いわゆる権利書にあたります。不動産を取得した際に発行され、その後は名義人が手元で保管しています。
「固定資産税納税通知書」と「固定資産税評価証明書」は、毎年各地自体から送付されますので、大切に保管しておきましょう。戸建ての場合は「土地測量図」「境界確認書」と「建築確認済証および検査済証」「建築設計図書」「工事記録書」などが必要です。
前者は、土地家屋調査士や測量士に依頼をして取得します。後者は、工事完了時に発行されるものですので、手元で保管しておきましょう。マンション売買の場合は、マンションの管理規約や維持費・使用細則の書類を準備しておくと、買主の判断材料が増え、交渉を有利に進めるのに役立ちます。
不動産会社を探す
不動産を売却する際には仲介業者にお世話にならなければなりません。おすすめの探し方は、不動産一括査定サイトに依頼する方法です。一括査定サイトでは複数の不動会社を選択できるため、わざわざ自分で探し回る必要がありません。
査定結果が届いたら、すべてを見比べます。その中から、契約したい不動産会社を選んで連絡を取ります。サイトによっては複数の不動産会社を選べる場合もあります。また、連絡は不動産会社側から電話やメールがくることが多いです。打ち合わせをしてお互いに合意が済んだら、いよいよ契約を結びます。
売却価格を決定、売りに出す
不動産会社の査定をもとに、売却価格を決定します。必ずしも査定価格に従う必要はありません。また、値下がりすることを考慮して、やや高めの売却価格を提示することも大切です。売却価格だけでなく、どれくらいの期間が経過したら値下げするなど、綿密な売買計画を打ち合わせしましょう。
売買契約を結ぶ
売買が始まったら、不動産会社から定期報告を受けながら、購入希望者があらわれるのを待ちます。場合によっては購入者の内覧に立ち会うこともあるでしょう。購入希望者が現れると、不動産会社を通して「買付依頼書」が届きます。これは希望購入価格を知らせるためのものです。場合によっては値下げをしたり、取引を断ったりします。
もし購入価格と売却価格が合致すれば、売買契約を結びます。この際には買主から手付金を受け取りますので、そこから不動産会社に仲介手数料を支払います。あとは双方で時期を決めて、不動産の引き渡しを行い、残りの代金を受け取ります。これで一連の不動産売買は終了です。
まとめ
不動産を売るときには、ある程度、自分で知識を持っておくことが大切です。物件情報サイトなどを参考に、妥協のない売買計画を立ててください。
本サービス内で紹介しているランキング記事はAmazon・楽天・Yahoo!ショッピングなどECサイトの売れ筋ランキング(2023年01月30日)やレビューをもとに作成しております。
国土交通省指定の流通機構が管理する、不動産物件の成約価格情報を提供しているサイトです。検索する際は、間取りや築年数、駅からの距離をある程度絞って検索することが可能です。それらの詳細条件と実際の取引価格を調べることができますので、正確性の高い売却相場の予想に役立ちます。