不動産投資におすすめの地域は? タイプ別最適なエリアの選び方

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資産形成や副業で人気の不動産投資。区分やワンルーム、アパートなど、投資用物件を購入するエリア選びでお悩みの方も多いのではないのでしょうか。不動産投資には、物件購入前の事前リサーチがとても大切です。不動産投資におすすめのエリアの選び方をまとめました。

不動産投資のビジネスモデルと投資物件の種類

不動産経営のビジネスモデルは住宅を購入して賃貸に出し、家賃収入【インカムゲイン(Income Gain)】を得るが基本です。そして家賃収入のほか、売却益【キャピタルゲイン(Capital Gain)】を得ることも大切です。

 

不動産投資の物件には、主に4種類のタイプがあります。

  1. ファミリータイプの区分マンションを購入する
  2. 投資用ワンルームマンションを購入する
  3. アパートを土地ごと1棟購入または建設する
  4. 戸建てを土地ごと1軒購入または建設する

いずれのタイプでも、借りたい人がいる「=賃貸需要のある」エリア選びが重要です。空室リスクを抱えないために「人が集まっている地域」を探しましょう。

 

そして不動産投資では、出口戦略と呼ばれる売却益も想定します。売却時に困らないよう、値下がりしそうにないエリアを選びましょう。

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取扱サービス 投資・売買・管理
主な取扱エリア 東京都心
初期費用 10万円〜*5
月額負担 約1.5万円〜*6

 

*1 東京商工リサーチによる中古マンション投資の売上実績(2022年3月調べ)

*2 2021年2月時点
*3 物件や諸条件により異なります。また将来の運用成果を保証するものではありません。

*4 条件を満たした方を対象

*5 物件価格と諸費を全額ローンに組み込めた場合(融資条件による)

*6 各種税金や管理プランを含めた場合の一例(所有物件や管理プランによって異なる)

賃貸需要からみた不動産投資向けのエリアの選び方

不動産投資に向いたエリアとは、そこに住みたいと思う人がいるエリアです。通勤通学などのアクセスの良さ、買い物などの便利さ、景観の良さ、住み心地など、賃貸ニーズから見た入居者目線でのエリア選びをご紹介します。

ハザードマップで災害リスクを調べて選ぶ

不動産投資では、事前に想定できるリスクは避けたいものです。気候変動などによる大きな自然災害は年々増えています。天災などで突然に資産価値が下がるリスクを避けるために、災害リスクの少ない安全な地域で探しましょう。

 

物件案内のチラシには、都合の悪い事情は書かれていなかったり、小さい文字で目立たないように書いてあるケースが多々あります。どんなに景観がよくても、土砂災害警戒区域内や津波災害警戒区域内などにあれば、最初から災害リスクと隣り合わせになってしまいます。事前に立地の特徴をよく調べておきます。

 

国土交通省がインターネットで公開しているハザードマップを活用すると、大雨による河川の氾濫や浸水洪水・土砂災害・震災時に想定される被害など、災害リスクの高いエリアを視覚的に確認できます。ハザードマップでは、自治体による地域ごとのきめ細かな災害リスクも調べられます。

治安のいい地域を選ぶ

不動産投資は、住民が一般社会の秩序やルールを守って暮らしている「治安のいいエリア」を選びましょう。安定利回りと低リスクを求めるなら、滞納せずに家賃を払える入居者に安心して長く入居していただきたいものです。

 

近隣の公園が管理されていない、不法投棄や家庭ごみが捨てられている、シャッターに落書きがされている、不審者や万引きなどの注意書きが貼られているなど、治安や環境は目に見える場合が多いものです。

 

また警視庁が2週間おきにインターネットで公開している犯罪情報マップでは、窃盗やひったくり、路上強盗、自転車盗、万引きなど、身近な地域で発生した犯罪情報を地図上で視覚的に確認できます。静かな住宅地でも、夜道が暗くて人気がないなど、ひったくりの多発地帯であったりする場合があります。小さな犯罪も細かく確認しておきましょう。

 

不動産オーナーは、借地借家法上、自分の所有する不動産であっても一度入居した賃借人を自分の都合で退去させることはできません。家賃の滞納や騒音、近隣住民とのもめごとなどのリスクも想定して避けましょう。トラブルを起こしそうにない人は、トラブルの少ないエリアにいるものです。細かく調べることで、できるだけもめごとやトラブルの少ない、暮らしやすいエリアを選びます。

通勤・通学に便利なアクセスのいい立地を選ぶ

都市中心部やオフィス街、商業地にアクセスのいいエリアは、通勤・通学のアクセスも良好で区分や戸建てなど様々なタイプの不動産経営に向いています。

 

首都圏での通勤時間は長くなりがちですが、総務省統計局の社会生活基本調査によると、日本全国の平均通勤時間は「片道39分」で、国土交通省の調査では、自動車通勤が約29分、電車通勤は約59分でした。都心部や主要駅に30分~50分でアクセスでき、いくつもの路線が乗り入れている駅や、座って通勤できる可能性が高い始発駅があるエリアがおすすめです。

 

家を借りる条件に「駅近」を挙げて検索する需要は圧倒的に多いので、できれば駅から10分以内のエリアを選びましょう。駅から10分を超える場合は、飲食や物販の店舗など、道中の雰囲気を確認しておきます。

住みたい街や沿線から選ぶ

横浜や代官山、恵比寿、目黒など「住みたい街」「住んでみたい街」にランクインしている街は、根強く支持されている人気のエリアです。その街の雰囲気やイメージを好きな人々が住んでいる割合が高いので、景観や治安もよく、商業施設もそこそこあって住みやすく、散歩やランチや買い物などで休日も楽しく過ごせる環境にあります。

 

住人の平均収入も高めで、家賃も相場が高く、かつ家賃が高くても住みたい需要が見込め、暮らしや住まいを楽しむ人が集まっている傾向があります。長く居住するニーズがあるので、おすすめのエリアです。

 

地名の知名度が高いエリアは、地名自体がブランドです。新築はもちろん中古の分譲マンションも高価格帯の物件が多く、かつ高くても購入する人が一定数いるエリアなので、資産価値も下がりにくいので投資家にも人気です。競争率もそれなりに高いですが、売却益も見込めるエリアです。

 

また賃貸の物件探しでは、沿線や駅は重要な検索要素です。リクルート住まいカンパニーの調査によると、関東で首都圏の男女7000人が選んだ住みたい沿線の1位はJR山手線で、2位はJR京浜東北線でした。住みたい沿線、住み続けたい駅など、人気のある沿線でエリアを探すのもおすすめです。

穴場だと思う街や駅から選ぶ

一方、住みたい街ランキングで人気のあるエリアは「住みたくても住めない」エリアでもあります。

 

そんな人気エリアの周辺にある「地名や駅名にあまり知名度がないエリア」の駅から近いエリアはおすすめです。一駅離れているだけで、家賃相場がかなりお得な穴場が点在しているケースが多いのです。

 

さらに穴場エリアは、住んでみたら住みやすかった、結構便利で離れられない、などの場合が多く、思ったよりも長く居住している人が多いのです。穴場のエリア探しは、不動産賃貸の営業マンなどに聞けば調べられます。

再開発中のエリアから選ぶ

再開発が進んでいるエリアは、今後も街が発展していくエリアです。再開発ではタワーマンションの建設や大型商業施設など、人々が機能的に暮らしやすいように整備されていくので、街が発展していきます。

 

また駅に直結した商業モールや大型スーパーマーケット、スポーツクラブなどが誘致されるケースが多く、住みやすいけれど利便性が高く機能的なので、人が集まります。医療施設も充実し、子育てしやすい環境が整っています。再開発エリアは不動産投資の中でもファミリータイプの区分マンションにおすすめです。

 

再開発エリアでの不動産投資は、専有面積が狭いファミリータイプの区分にも需要が見込めます。共働きをしている2人世帯の需要や、駅から離れた戸建ての生活を不便に感じ出したシニアの夫婦、生活スタイルが変わり一人暮らしを始めたシニアなど。学生や単身赴任のようなワンルームマンションでは暮らせないけれど広すぎるファミリータイプもいらない、多様な世代の需要が見込めるエリアです。

単身者の多いエリアを選ぶ

世帯主が一人の単独世帯は増えています。日本の人口は減っていますが、総務省の調査によると、単独世帯の割合は2040年には約40%に達すると予測されていてます。

 

単身世帯には現役世代や学生が多く、日中ほとんど家にいないため、ワンルームマンション(1R)やキッチンスペースが独立した1K、1DK、1LDKなどの賃貸需要は集まっています。単身者が生活しやすいエリアは、不動産投資の中でもワンルームマンションの投資におすすめです。

 

主要駅または主要駅まで30分以内の交通アクセスが便利な駅で、駅から10分以内にコンビニや24時間スーパー、ドラッグストアがある、周辺施設の利便性が高いエリアを選びましょう。夜遅くても買い物や食事ができる、深夜でもそこそこ繁華なエリアがおすすめです。

おすすめは資産価値が下がりにくい都心部のワンルーム

オーナーチェンジ物件など、ワンルームマンションで不動産経営をするなら、ワンルームマンションの資産価値が高くくずれにくい東京・大阪・名古屋・福岡などの都市中心部がおすすめです。ではなぜ都市中心部のワンルームマンションは資産価値が下がりにくいのでしょうか。

 

東京ではマンションの建築に関し、23区それぞれの区で独自の規制が設けられています。これはバブル期に建てられた粗悪なワンルームマンションの建築を規制する条例で「ワンルーム規制条例」などといわれていますが、区によって名称は違い、内容もさまざまです。

 

この条例で重要なのは部屋数ではなく専有面積です。ワンルームマンションの部屋の定義や住戸数は区によってそれぞれで、2DKでも40㎡未満(約25.83帖)であればワンルーム規制の対象となります。東京23区のほか、名古屋や大阪、福岡の都心部でも施行されています。

  • 25㎡以上30㎡未満 新宿区
  • 25㎡以上40㎡未満 台頭区・江東区
  • 28㎡以上33㎡未満 渋谷区

 

ワンルームマンション規制により、ワンルームマンションが建てにくくなっても、家賃などの兼ね合いで住みたい人の需要は大きいままです。また日本の人口は減少していますが都市部の人口は増え続けています。東京都政策企画局の「2060年までの東京の人口推計」によると、東京23区の人口ピークは2030年になる見込みと発表されています。

 

ワンルームマンションは、需要は大きくても供給が小さいため、資産価値が下がりにくい状態になっているのです。売却時の出口戦略を見据えてワンルームマンションで不動産経営をするなら、東京23区や地方都市の中心部はおすすめのエリアといえます。

用途地域で見る不動産投資におすすめのエリア特性

ファミリー向けでも単身向けでも、賃貸ニーズはおもに、環境を重視した静かな生活を送りたいタイプと、利便性の高い生活を送りたいタイプに分かれます。エリアの用途地域を調べると、どういった種類の建物がメインの地域なのか、エリア特性がわかります。用途地域とは、都市部の市街地にある地域にどんな建物を建てられるのかを定めたもので、自治体のホームページで公開されています。

最も閑静な住宅地「第一種・第二種低層住居専用地域」

用途地域は地域ごとに「建てていい家の大きさ・高さ」「周辺の住環境」が定められていて、現在13の地域に分類されています。

 

用途地域の中で最も閑静な住宅地なのは「第一種・第二種低層住居専用地域」です。一戸建住宅や賃貸住宅、低層マンションの住人のための閑静な環境なので、第一種低層住居専用地域に建てられる店舗は床面積50平米以下の小型店舗に限り、コンビニの建設はできません。第二種低層住居専用地域では、コンビニや3階建以上のマンションが建設できます。

 

いずれの低層住居専用地域も、静かな環境を再重視する静かに暮らしたいファミリー向けのエリアです。町工場などは建てられないので騒音の心配はなく、商業施設が近くにないため、客など住人以外の人が集まってくることはほとんどなく、とくに夜道が暗く静かな傾向にあります。

生活利便性の高い住居地域「中高層住居専用地域」「住居地域」

一方、不動産投資向けのファミリータイプにおすすめエリアは、生活利便性の高い「第一種・第二種中高層住居専用地域」です。

 

中規模の商業施設がそこそこあり、買い物などの利便性も高く、マンションも多く建設されているエリアです。

 

また「第一種・第二種住居地域」はさらに規制が緩く、商業施設が建ち並んだにぎやかな地域です。閑静な住宅環境ではありませんが、生活利便性を求める人におすすめのエリアです。ファミリーはもちろん、一人暮らしや共働き夫婦の需要も見込め、商業施設で働く人の需要もあるエリアです。

準住居地域・工業地域はアパート経営におすすめのエリア

国道や大きな幹線道路の近くにある「準住居地域」は、日常の交通手段に車を使う人の需要が見込めます。バスが利用できてバス停に近いエリアが望ましく、駐車場完備か、周辺に駐車場がある物件がおすすめです。または分譲マンションやアパートの多いエリアでもあり、近隣に大きな企業団地や工業団地、工場などがあれば、一棟アパートの不動産投資や戸建て物件の賃貸にも向いているエリアです。

 

湾岸地域などに指定されている「工業地域」は、あらゆる工場が建てられる地域です。工場のほか、住宅や店舗、高層マンションも含まれています。区分、ワンルーム、アパート、戸建てなど、あらゆるタイプの住居物件が混在する地域ですが、大きな幹線道路や高速道路などに近いため、静かな住環境は望めません。一方、高い建物が建てられるため、夜景がきれいなどのメリットがある場合もあります。夜景の綺麗な高層マンションに住みたい、というニーズが見込めるでしょう。

 

準住居地域や工業地域では、地元に祭があるなど、地元好きな人が多い地域であれば、駅から離れたエリアであっても不動産投資におすすめのエリアといえます。地元好きな人は生活半径がコンパクトで、地元から離れない傾向があります。地元で生まれて育ち、地元から通えるエリアに就職し、結婚後も地元に住み子育てをし、実家の近くで住む家を探す、というケースが多いためです。映画館を併設したイオンモールなどの大型商業施設が半径にあれば、戸建てやファミリータイプのマンション経営にもおすすめです。

ニッチなニーズのあるエリアを選ぶ

駅から遠く、スーパーマーケットや病院もなく、不便なエリアであっても、古民家好きやレトロ好きなどニッチな需要が見込めるエリアがあります。築50年以上の古民家に住んでみたい、昭和レトロな長屋に住んでみたい、海の見える緑に囲まれた観光スポットの近くで暮らしたい、などの需要です。

 

これらの物件はあまり市場には出てきませんが、東京R不動産や家いちばなど、ニッチな物件情報を集めて紹介しているサイトもあります。

 

なお今後、都市部の農地が一気に宅地に変わっていく可能性が高いといわれています。農地規制の期限が2022年に切れるため、農地が宅地になることを懸念して、「田園住居地域」が2019年に用途地域に追加されました。田園住居地域とは、農業と調和した低層住宅の環境を守るための地域とされています。

 

テレワークがすすみ、働く場所や住環境が見直されているウィズコロナの時代、田んぼや畑の近くで農業をしながら脱都市型の暮らしがしたい、という賃貸ニーズも増えてくるかもしれません。

最後は物件の雰囲気で選ぶ

不動産投資のエリアが決まったら、次に重要なのが物件選びです。建物そのものの雰囲気や物件の治安状況は、できれば現地に足を運び、自分の目で調べます。

 

物件の治安とは、騒音トラブルやゴミの出し方など、住民の暮らし方による些細なトラブルです。集合住宅における日常のトラブルは、マンションの共有部分にある告知物を目ればわかります。掲示板や自転車置き場、エレベーターなどをチェックして、告知物を確認しておきましょう。

 

また物件の管理状況なども意外と「見ればわかる」ものです。定期的に掃除されているか、共用部がきれいに保たれているか、エレベーターの定期点検状況なども見ておきます。

 

格安な戸建て物件の場合、再建築不可物件でないかの確認も重要です。接している道路の状況を確認しましょう。また道路の突き当たりにある土地や30坪以下の狭小地など、土地の形状も大切です。格安物件は、売却時に買取ってもらえないリスクがある場合が多いので、よく確認しておきます。

まとめ

不動産経営は、購入前のエリアリサーチから始まっています。売却時の出口戦略を見据えた物件、不動産価値が下がりにくい物件選びをしたいものです。そのためには、賃貸需要が多いエリアでの物件探しが大切です。不動産投資の物件は、ニーズのあるエリアで探しましょう。

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