不動産投資とは、物件を購入して第三者に貸し出すという投資の方法です。投資の対象は、マンションや戸建て、アパートなどがありますが、うまくいけば継続的な収入を得ることができます。また、他の投資方法と異なり、不動産という財産を持つことができます。

万が一、賃借人がつかず、継続的な収入が得られなかったり、また建物が古くなったりしても、売却することにより利益を得られます。

不動産投資は高額な投資になりやすいため、失敗は避けたいところです。そこで、特に初心者が押さえておきたい不動産投資会社の選び方について説明していきます。

不動産投資会社を選ぶ際、販売戸数や顧客満足度などの実績を重視するのは大事なことです。また、特に創業数十年など長い歴史を持つ不動産投資会社は、実績があるからこそ長年続いているはずなので、創業年に着目して探してみるといいかもしれません。

不動産投資において怖いのは、空き室が続くことです。空き室が続いてしまうと、想定していた家賃収入が止まってしまい、資産運用もうまくいかなくなります。そこで、入居率に着目します。入居率が常に高い会社は、空き室が続くことなく、安定して家賃収入を得られます。

どの不動産投資会社も、投資のメリットについては説明したがるものですが、デメリットを積極的に話すことは少ないものです。どんな投資にもある程度のリスクがあります。そういったデメリットまで説明してくれる会社は、信用に値します。

不動産投資は、物件を購入して終わりではなく、修繕や管理、入居者の募集など、さまざまなメンテナンスや運営が必要になります。アフターフォローがない不動産投資会社を選んでしまうと、問題が起きた時に対応できなかったり、空き室ができてしまう可能性が高いです。

特に不動産投資初心者は、アフターフォローも充実している会社を選ぶようにしましょう。

不動産投資をする際には、自分の資産状況に合わせた物件選びが重要です。投資を強引に勧めてきたり、顧客の資産状況を考えずに高額な物件を勧めてくる不動産投資会社は、信用しない方がいいです。自分の資産状況などに合わせたプランを提案してくれる会社を選びましょう。

不動産投資を始めるには、不動産を取得することが必須ですが、それまでのプロセスには流れがあります。ここでは、その流れについて解説します。

まず、不動産投資に関する情報収集を行います。不動産の投資スタイルや現在の不動産相場の把握、購入時期として適切かどうか、各ディベロッパーの特徴、定期的にチェックした方がいいサイトなどを調べていきます。

なにも調べずに物件を選ぶと、仲介業者やディベロッパーの言い分を全て信じることになってしまい、物件を高く購入してしまったり、問題のある物件を購入してしまったりして失敗する可能性が高くなってしまいます。

情報収集には、不動産投資の書籍なら2～3冊、不動産セミナーなら3社程度はチェックすることをおすすめします。

不動産投資では、物件（建物）よりもエリア（土地）の方が重要であるとよく言われます。どんなにいい物件でも、人口が少ない小さな町や、交通アクセスが悪い場所にあると、入居者自体が少なくなるため、空き室が発生してしまいます。

物件を購入してからローン完済まで保有する間に、物件のあるエリアが過疎地になってしまったり、天災などで不人気のエリアになってしまうと、入居者がつかなくなってしまい、肝心の家賃収入が得られなくなってしまいます。

そのようなリスクを避けるために、エリア選びはしっかりした基準で行う必要があります。将来数十年にわたって人口が維持または増加しそうか、将来的に再開発や公共事業などのプロジェクトが予定されているか、地震が起きても液状化や火災等の影響を受けにくいか、などの検討をします。

次に物件選びについてですが、まず新築か中古かという点については、新築の方は、税金面での優遇や、住宅に問題があった時の保証を10年間受けられるなどのメリットがありますが、利回りや収益性の点では中古の方が高いです。

物件選びの際は、できるだけ現地視察しておくことをおすすめします。不動産投資は、どうしても貸す側の気持ちで物件を選んでしまいがちですが、大切なのは、借りる側の気持ちをイメージすることです。

例えば、駅までの距離は長くないか、とか近くにコンビニや病院などがあるか、複数路線が使えて通勤の際に不便はないか、近隣の騒音は大丈夫か、など入居者の目線で実際に確認することで、失敗するリスクを減らすことができます。

希望するエリアでいい物件が見つかったら、次は収支シミュレーションを作成します。大手の不動産投資会社（ディベロッパーなど）は、物件紹介とともに物件購入後の収支シミュレーションを出してくれます。ただ、本来含めるべき前提条件が入っていないケースもあるため、全面的に信用してはいけません。

例えば、定額の家賃収入とローン返済、登記などの初期費用、売却時の金額だけでシミュレーションが作られている場合、以下の費用を考慮して収支シミュレーションを組み直す必要があります。これらの費用を考慮した結果、数百万円も費用が変わってくる場合もあります。

• 家賃の下落率
• 毎年の固定資産税など
• 確定申告の外注費
• 退去時の原状回復費・修繕費
• エアコンや水回りの修繕費
• 売却譲渡税
• 売却時に仲介会社を利用する手数料

物件を購入する意志がかたまってきたら、不動産投資ローンの審査を受けて、融資がおりるか確認します。大手ディベロッパーの場合、提携金融会社が10～20社ほどあるので、その中から金利や支払機関などの条件がいいところに申し込んでいくことになります。

相場としては、金利は新築で1.5～3.0％、支払い期間は35年程度を想定しておけばいいでしょう。上場企業の社員や勤務年数が長い方、頭金を2～3割入れることができる方などは返済能力が高いと評価され、よりいい条件で借り入れできる可能性があります。

逆に、不動産投資ローン以外に、車のローンなどの多額の借り入れやクレジットカードの不支払い履歴があったり、自営業など毎月の収入が不安定な職業の場合は、金利が高くなったり融資期間が短くなるなど、融資条件が厳しくなる恐れもあります。

ある程度、収支の見通しが立ったら、売り手と物件に関する条件を交渉していきます。最初に提示される価格や条件は、売り手の希望を反映したものなので、売り手次第ですが、条件を変更してもらうことも可能です。あまり買いたい姿勢を前面に出しすぎないことをおすすめします。

値引き交渉は、するのとしないのとでは、最終的な損益が大きく変わってきます。特に新築マンションでは、ディベロッパーの利益が物件価格に上乗せされているので、交渉の余地は大いにあります。また決算月などは、ディベロッパー側も売り上げを上げたい気持ちが働くので、価格交渉が有利になる場合もあります。

値引き交渉はやって損がないものなので、値引きを要求するのは恥ずかしい、とか相手に悪いなどと遠慮することなく、希望金額をどんどん伝えましょう。うまくいけば、1年間の家賃収入分の金額を浮かせることもできます。

交渉が済んだら、いよいよ売買契約となります。契約書には、不動産投資ローンの融資がおりなかった場合に備えて「ローン特約」というものを盛り込んでおくのが一般的です。これがないと、ローンの審査がダメだった場合にも購入をしなければならなくなり、買い手に非常に不利な契約内容になってしまいます。

また、契約履行までの間に何らかの事情で解約をする場合、解約手付金を支払うことで契約解除をすることができる「手付解除」という条項もあります。ただ、手付解除は大きな損失となってしまうため、解除はできる限りしなくて済むよう、事前に準備をしておいた方が無難です。

その他、購入後に物件に何か問題が起こった際に修繕などの補償をする「瑕疵担保責任」という項目も重要です。新築物件では、売主に10年間の瑕疵担保責任がついていることが多いです。なお、不安な場合は、契約書チェックを司法書士や弁護士事務所に依頼すると安心です。

契約成立したら、売主と買主との間で資金決済を行い、物件の引渡しと登記の手続きになります。決済は、金融機関に集まり、手付金以外の残代金を買主が振り込み、売主が着金を確認するという流れが一般的です。

引渡しの際には、契約記載の設備の状況などをしっかりと確認し、問題がなければ鍵の引渡しとなります。遠方の場合、物件を見ずに契約することもありますが、契約前に物件や設備などの確認をしておかないと、後になって取り返しがつかなくなるので、なるべく自分の目で確認することをおすすめします。

登記手続きは司法書士にお任せすることになるケースが多いですが、手続きにあたっては、実印や印鑑登録証明書、住民票などが必要になるので、事前に準備しておくといいです。

実際に不動産投資を行う場合、おすすめの投資には以下の種類があります。

• ワンルームマンション投資
• 戸建て投資
• アパート投資

それぞれの種類について解説していきます。

投資の中でも、比較的少額から始められます。1棟ではなく1部屋単位で購入できます。メリットとしては、少額で投資できる他に、融資を受けやすかったり、管理に手間がかからないなどの点があげられます。

マンション全体の管理は、不動産投資会社がやってくれるケースがほとんどなので、労力も少なく済みます。

戸建て投資は、1軒家を購入して貸し出す投資方法です。マンション投資よりも必要資金は少なく済みますが、ワンルームマンション投資よりは資金が必要になります。アパートやマンションとは異なり、家族単位を主にターゲットにします。

戸建て投資のメリットとしては、入居者が決まると入居期間が長くなるため、空き室になりにくいこと、住宅の管理は入居者が行うので管理する手間がかからないこと、また将来的には自分が住むこともできること、などがあげられます。

アパート投資は、アパートを土地ごと購入する投資方法です。マンション投資よりも規模や必要な資金は小さめであるものの、ある程度の初期投資が必要であるし、リスクはそれなりにある点を理解して投資する必要があります。

アパート投資のメリットとしては、部屋数が多いので収入はゼロになりにくいことと、入居者の数が多いので利回りが高くなりやすいこと、災害などで建物がなくなっても土地は残ること、などがあげられます。

これから不動産投資を始める方は、不動産の取得までに、不動産投資の知識を蓄えたり、物件情報を取得したり、不動産業者を選定するなどいくつものステップを踏むことになりますが、その際に、初心者がまず気をつけるべき点について説明していきます。

不動産投資では高額な資金が必要で、銀行など金融機関からの融資は必要不可欠となります。今後も不動産を増やしていきたいのであれば、取得する不動産の種類や、借り入れをする金融機関を選定していかなければなりません。

もし1回目の不動産投資で多額の借り入れをしていると、2つ目以降の不動産を取得しようとしても借入枠が足りず、追加融資を受けられない恐れが生じます。投資用不動産の1回目は、無理のない金額で購入できるものを取得するなど、順番を考える必要も出てきます。

購入した物件は、持ち続けて相続するのか、いずれ売却するのか、どうするかあらかじめ考えておきましょう。もし売却を考えているのであれば、最低でも物件の「法定耐用年数」と「周辺地域の路線価の推移」は調べておくことは大事です。

これらはそれぞれ、政府が定めた「建物」と「土地」の評価基準です。これらの評価が高いと、金融機関の融資額も高くなり、売却がスムーズに行える可能性が高まります。

信用できる不動産会社を選ぶには、数社と同時にやり取りするのがおすすめです。1社だけとやり取りをしていると、営業担当者が本当のことを言っているかどうか、初心者が判断するのは難しく、会社の営業利益を優先する営業担当者に当たっても見抜けない恐れがあります。

複数社とやり取りしていれば、不安な点があった場合、他社の営業担当者に相談するなどして、営業担当者の話す内容を多角的にとらえることができます。複数社の営業担当者とやり取りして、信用できそうな会社を判断しましょう。

住宅ローンは居住用の不動産の購入の場合のみに利用できるもので、投資用不動産を購入したり、購入した自宅を賃貸に出したりすることは禁じられていますが、それを承知のうえで、低金利で借りられるからと、住宅ローンでの不動産投資を提案してくる不動産業者も居ます。

もし、このことが金融機関にばれると、残債の一括返済を求められ、家計が破綻することにもなりかねません。住宅ローンの低金利は魅力的ですが、このように不正融資を受けるリスクが大きすぎるので、そのような誘いを受けても応じてはいけません。

きれいで見た目がいい新築物件を見ると、入居者も安定していると誤解しがちですが、見た目だけで安易に判断しないようにしましょう。物件でより優先すべきは、コンビニや駅などの周辺環境や過去の人口推移などの実際のデータです。

実際に居住するのはあくまで入居者です。オーナーの好みや印象で選んでしまわないよう気をつけましょう。

不動産投資は、家賃収入と経費（管理費用や税金など）、借入金の返済などの差額によるキャッシュフローを軸とした投資方法です。このキャッシュフローは、普段の生活費などには充てず、貯蓄したり再投資することがおすすめです。

なぜなら不動産は、自然災害や入居者のトラブルなどによって、資産価値が大きく損なわれるリスクがあるからです。トラブルに対する出費は、いつでも出せるようにしておくと、いざという時も困ることはありません。

不動産投資の初心者は、知識がないためさまざまな失敗をします。ここでは、そのうち3つの失敗例を紹介します。不動産投資で失敗しないためにも、参考にしてみてください。

不動産投資の初心者は、不動産に関する知識がないため、営業担当者の言うままに物件を購入してしまい、失敗してしまうことが多いです。初心者であるからと人任せにせず、疑問に思うことや不安なことは、遠慮なく問い合わせるようにしましょう。

投資した物件が、入居率が下がってキャッシュフローがマイナスになったり、自然災害などによりリフォーム費用がかかってしまうなどのトラブルがあり、物件を売却しなければならない場合があります。

そんな時に、現金資産がなく、残債を支払うことができず損切り（売却）ができず、身動きがとれないまま徐々にマイナス物件になってしまうケースがあります。そのため、普段から家賃収入を貯蓄することなどの備えが大切になってきます。

不動産を取得できたことで満足してしまい、その後の管理などを管理会社に任せっきりにしてしまうと、不動産投資に失敗してしまうことがあります。そのため、入居率が下がった時の家賃設定や室内の設備投資など、投資家自身が不動産賃貸に関わり、安定稼働へ導く努力が必要となります。

主に不動産投資の初心者に向けて、不動産投資の始め方から不動産投資会社の選び方、人気の不動産投資会社のランキングなどまで紹介してきました。決して安くない不動産投資、失敗しないためにも、ここで紹介したランキングを参考にしてみてくださいね。