不動産投資に対して、なんとなく怖いイメージを持っている人は多いのではないでしょうか。たしかに、不動産投資にはいくつかリスクがあります。主なリスクは以下の通りです。

・空室・滞納

不動産投資は、家賃収入によって収益を得るビジネスです。そのため、空室が増えたり、家賃の滞納が起きたりすると収入が減ってしまいます。

・天災や事故

実物資産なので地震や洪水といった天災や火災などの事故に巻き込まれるリスクがあります。

・売却が困難になる

家賃収入と並び、不動産投資で収益を得る方法として売却益があります。しかし、物件の立地によっては、なかなか売却できなくなる点はリスクです。

・不動産価格の下落

物件を売却する際、築年数によっては購入時よりも価格が下落する可能性があります。

・デフレ

物価が下がってデフレ状態になると、家賃も下落する可能性があります。家賃の下落は収入減につながります。

・建物の老朽化

建物は経年により老朽化が進み、家賃も連動して下がりがちです。老朽化を放置しておくと、家賃の下落だけでなく、修繕費用も必要になってきます。

・金利上昇

不動産投資ローンを組んで物件を購入した場合、金利上昇により返済額が増えるリスクがあります。

・管理会社の倒産

物件の管理業務は、管理会社に委託するケースが多いのですが、管理会社が倒産するリスクがあります。

不動産投資で直面するリスクを挙げましたが、新型コロナウイルスの影響で考慮しなければならないリスクもあります。

■不動産投資ローンが通りにくい

そもそも不動産投資ローンの融資が以前より受けにくくなっています。通常、金融機関が不動産投資ローンの審査をする際、重点を置くのは「借入申込者が購入する投資用物件にどれだけ収益性があるか」という点でした。これまでは、収益性が見込める物件で、かつ借入申込者に安定した収入があれば、審査を通過する可能性が高かったのです。

しかし、コロナ禍では今まで安定した経営を行ってきた企業でも、いつ経営難に見舞われるか分からない状況に陥っています。また、融資を申し込む際、借入申込者の勤務先の経営状況が悪化すると、審査の際の信用評価が下がる恐れもあるでしょう。

さらに、金融機関は借入申込者の勤務先が将来的に悪化するリスクを見込み、融資額を決定する可能性があります。

■入居者の経済事情悪化による家賃滞納

すでに、不動産投資を始めている人にも、コロナ禍の影響による回収リスクが高まっています。

家賃滞納のリスクを回避するには、入居者には連帯保証人に加え、保証会社にも加入してもらうことがおすすめです。場合によっては、連帯保証人も入居者の家賃を払うことができなくなるリスクがあります。保証会社にも加入してもらうことで、家賃滞納リスクを回避することが期待できるでしょう。

また、退去時に破損箇所の復旧費用が保証の範囲外となるなど、保証会社に加入しているだけではカバーできないケースもあります。そのため、連帯保証人と保証会社の二重体制でリスク対策をしておきましょう。

最近では不動産会社が一括して借り上げて空室保証をしてくれるケースもあります。もちろん立地によりますが、家賃の80％～90％の保証をしてくれる会社もあります。

不動産投資にはさまざまなリスクがありますが、対策を講じることでリスクを抑えることができます。

・物件の選び方

物件を選ぶ際、ポイントになるのは物件のタイプ・構造と立地です。物件には「ファミリータイプ」「ワンルームタイプ」などがありますが、ワンルームマンションは物件の経年劣化による家賃の下落がファミリータイプに比べると抑えられる傾向にあります。地震リスクを下げるには新耐震基準の物件を選ぶようにしましょう。

立地については、長期間にわたって高い需要が見込める大都市圏なら、空室リスクを抑えることができます。さらに、災害対策としては、物件が建っている地盤についても調べておくとよいでしょう。

・信頼できる賃貸管理会社を選ぶ

入居者の募集や家賃の滞納対応に関する業務は、賃貸管理会社に委託するケースが多い傾向です。信頼できる賃貸管理会社ならば、きちんと家賃を支払ってくれる入居者を集め、万が一家賃を滞納してもすぐに対応してくれることが期待できます。結果的に、家賃滞納リスクを減らすことにもつながるでしょう。

・収益シミュレーションを行う

必ず訪れる物件の経年劣化に対応するには、修繕費や設備費などをあらかじめ想定しておくことが必要です。収益シミュレーションを立て、必要に応じて修繕費や設備費用の自己資金を用意しておきましょう。

ほかにも、地震保険に加入することで災害リスクを減らすことができます。また繰上返済を行うことで金利上昇リスクに備えることが期待できます。

不動産投資にまつわるリスクとその回避方法をご紹介しました。「自分で考えてうまくリスクを回避できるか不安」と感じている人もいるのではないでしょうか。物件の選び方一つにしても、実際は不動産投資のプロによるサポートが不可欠です。

不動産投資のプロに相談すれば、不動産投資を始めるための物件選びや融資、収支シミュレーションなど、さまざまな局面で適切なサポートを受けられるでしょう。

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