2010年代と2020年の不動産市況について見ていきましょう。

公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会不動産総合研究所が公表している「不動産市場動向データ集年次レポート2019年」によると、2010～2013年にかけて首都圏の居住用賃貸件数成約件数は右肩上がりでした。しかし、2015～2019年にかけては減少傾向となっており、おおむね毎年20万～25万件前後で推移しています。

ちなみに、近畿圏は2010～2018年まで右肩上がりです。2019年は首都圏、近畿圏どちらも前年比マイナスとなっている状況でした。

2020年はコロナ禍もありましたが、不動産市況はどのように動いたのでしょうか。2020年11月の同調査によると、2020年10月の首都圏の居住用賃貸成約件数は前年比＋4.5％でした。近畿圏も同様に前年比＋6.7％です。

また、2020年第三四半期の平均成約賃料はマンションで前年比＋1.5％、アパートは前年比－1.6％でした。「アパートの賃料が減少している点が心配」と感じる人もいるかもしれません。しかし、2020年第二四半期は前年比－2.0％のため、少し盛り返してきているという見方もできます。

これらの結果から見る限り、2010年代と2020年を比較しても賃貸物件の需要は下がっていないと考察できるでしょう。そのため、賃貸物件を今から購入しても、「思った以上にコロナ禍の影響は受けない」という見方もできるのではないでしょうか。

前述の調査結果を確認すると、居住用の賃貸物件の需要はコロナ禍前と比べてもさほど減少していないことが分かりました。

また、現在不動産投資を行っている投資家（デベロッパー、国内ファンドなど）へのによると、75％もの投資家が「積極的に投資する」と回答しています。投資家のマインドは、そこまで冷え込んではいないという証拠でしょう。

賃貸物件の需要もさほど減少しておらず、投資家のマインドが冷え込んでいないことを勘案すれば、不動産投資はこれから始めても決して悪くはない状況といえます。また、安定性の面からも不動産投資は見逃せません。

例えば、株式投資の場合、今後の市場の動き次第では大きく株価を下げてしまう可能性もあります。しかし、不動産は、株式に比べて比較的値動きが安定しています。そのため、大きな値動きを不安視する投資家が株式投資から不動産投資へと流れてくることも予想されます。

出展：JLL日本法人「JLL、新型コロナウイルスによる不動産市場への影響について投資家調査を実施」https://www.joneslanglasalle.co.jp/ja/newsroom/cm-investor-survey-pr

不動産投資を始めることを決めた場合、注意しないといけない点もあります。それは融資についてです。金融機関では、コロナ禍の影響で事業者からの相談が増大していることもあり、不動産投資ローンの相談業務にまで手が回っていない状況のところもあります。

これから投資を始めようとする新規顧客の相談にまで乗る時間がない可能性も否めせん。そのため、まずは、不動産投資の融資相談を受け付けているかどうかを複数の金融機関で確認してみましょう。

融資の申し込みができたとしても、人手不足のため審査に時間がかかる可能性もあります。時間に余裕を持って申し込むようにしてください。ちなみに、融資審査の際は、主に以下の点をチェックされますので覚えておきましょう。

・収益が出る物件かどうか

・担保価値があるか

・申込者について（年収・勤務先・勤続年数・他に借り入れがあるか、など）

・頭金を準備しているか

年収が高く属性に問題がない人であっても、以下のような物件の場合は融資が難しくなる可能性が高いでしょう。

・築年数が経ちすぎている

・周辺の環境が悪い

・競合物件が多すぎる

・空室率が高い

物件選びも安さにこだわらず慎重に行ってください。

2021年に突入しても新型コロナウイルスの脅威に衰えは見られません。しかし、不動産投資は株式投資などに比べて手堅い投資方法の一つということをご紹介しました。今後も、多少の上下はあるかもしれませんが、大きく値崩れする可能性は低いといえるため、今が投資を始めるチャンスといってもいいでしょう。

しかし、コロナ禍で運転資金に困った事業者からの相談が多いこともあり、金融機関のほうで不動産投資ローンの相談業務が滞っている可能性もあります。せっかく投資を始めたくても、融資申し込みを受け付けてもらえない可能性もあるのです。そのため、物件探しと並行して、金融機関に融資相談を受け付けているかを確認してください。

コロナ禍で投資に関して不安を感じている方もいるかもしれません。しかし不動産投資に関しては検討を始めている人も多いようです。不動産投資は入居者がいれば、ある程度の期間は安定的に家賃収入を得られる点がメリットです。ぜひこの機会に考えてみてはいかがでしょうか。

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