国土交通省の「建築着工統計調査報告令和元年計」によると、2019年の新設住宅着工戸数は約90万5,123戸でした。内訳は、賃貸マンション・アパートなどの貸家約34万2,289戸、分譲住宅約26万7,696戸、持ち家約28万8,738戸、給与住宅6,400戸となっており、新設住宅着工戸数全体に占める借家の割合は37.81％です。

賃貸物件の割合と見ると、2010～2013年は34～37％程度でした。2019年は37.81％と減少しましたが、2015年ごろからは建設ラッシュとなっています。

借家の新設住宅着工戸数が伸びた要因には、2015年の相続税改正があると考えられます。相続税の基礎控除額が引き下げられたことにより、課税対象者が増加し相続対策として賃貸物件が注目されたのです。現金を相続するよりも、不動産、なかでも賃貸物件を相続したほうが相続財産の価値は下がり、節税につながります。

節税対策などを背景に賃貸物件の建築件数は伸びてきました。しかし、賃貸物件の数が増えて供給過多になると、空き家になる物件も増えます。賃貸マンションのオーナーには、空き家に悩まされている人も少なくありません。

総務省が行った「平成30（2018）年住宅・土地統計調査」によると、2018年の空き家数は848万9,000戸でした。これは、全国の住宅の13.6％です。なかでも、賃貸用等空き家は455万5,000戸で空き家の約53.7％を占めています。そのうちの108万8,000戸（約30.2％）は、1981～2000年に建てられた物件です。

一般的に、放置された空き家が増えると、防犯や防災、景観などの面で周辺住民に影響を及ぼしかねません。また、賃貸物件のオーナーにとって、空室が増えるということは家賃収入が得られないことを意味します。少子高齢化や人口移動の変化を背景に、空き家は年々増加の一途をたどっており、大きな問題になっているといえるでしょう。

賃貸住宅の場合、築年数が経つほど空室リスクは高くなるものです。建物や設備を老朽化したまま放置すると、物件を探している人に敬遠されます。また、空室が増えると、入居者の中にも退去しようとする人が出てくるでしょう。

空室対策の一つとして、リフォームやリノベーションがあります。この二つの言葉の違いはあいまいですが、一般的にはリフォームは傷んだ箇所を修繕したり、古い設備を入れ替えたりすることをいいます。主に、外観の補修や内装の張り替え、キッチンやバスの入れ替えなどを指します。

一方でリノベーションは、複数の小さな部屋の壁を取り壊して大きな部屋にしたり、和室の畳を板張りに替えて洋室にしたりするなど、部屋の機能に付加価値を加えることをいいます。

築年数が20年も経てば、設備の老朽化や間取りがライフスタイルに合わなくなることも少なくありません。築年数が経っていても、「住み心地の良さ」という付加価値をつけることで、入居者に選ばれる物件を作ることが期待できます。

ただし、築年数によっては、リフォームやリノベーションよりも建て替えを考えたほうがよい場合もあります。特に、新耐震基準が施行された1981年6月1日より前に建てられた建物は、現在の基準に達していません。耐震性や改修費用の面から、どの方法を採用すればよいか考えましょう。

国立社会保障・人口問題研究所によると、日本の人口は2015年の1億2,430万人から2040年の1億570万人まで毎年減少すると見られている一方、世帯総数は2015年の5,333万世帯から増加を続け、2023年には5,419世帯でピークを迎え、その後は減少に転じます。

また、平均世帯人数は2015年には2.33人ですが、減少を続けて2040年に2.08人になる見通しです。これは2023年には人口が減り、単身や少人数の世帯が増えることを示しています。

このことは、賃貸マンションの経営にはプラスとなりますが、単身・少人数世帯にとって住みやすい間取り・広さを考えることが必要です。「これから賃貸マンション経営を検討している」「すでに賃貸物件を所有している」といった人も、今後収益を得たい場合は、人口動向や入居者のニーズに合わせた物件を作っていくことが重要でしょう。

空室リスクを回避するには、新築・中古物件を問わず、将来的な修繕やリフォーム・リノベーション、建て替えを計画したうえで、マンション経営を行う必要があります。しかし、収益を上げるための不動産活用法や長期的な修繕計画の立案など、オーナーが独力で考えるのは現実的に難しいものです。

そんなときは、さまざまなノウハウを持ち合わせている不動産投資のプロに相談すれば、所有する賃貸物件に合わせたアドバイスを受けることができます。ぜひ、ご相談ください。

ヴェリタス・インベストメントがおすすめの3つの理由