不動産投資において「マンションの資産価値が下がる」とはどういう状況を指すのでしょうか。実は、マンションの資産価値を考える場合には、固定資産としてのマンションの価値と不動産投資物件としてのマンションの価値を考える必要があります。

固定資産としてのマンションの価値とは、マンション自体の価値のことです。建物が古くなることで老朽化が進めば、固定資産としてのマンションの価値が下がります。マンションを居住用に使っている場合に「マンションの資産価値が下がる」と言えば、固定資産としてのマンションの価値が下がっていることを指すのが一般的です。

一方、不動産投資物件としてのマンションの価値とは、不動産投資をするうえで、「マンションがどれだけ魅力的か」を示す指標です。例えば、固定資産としてのマンションの価値自体は下がっていなくても、マンションの空室率が上がり、賃料収入が低下すると、不動産投資物件としてのマンションの価値は下がっていることになります。

これは、居住用物件とは異なる不動産投資独自の考え方です。

上述した通り、マンションの資産価値には、「固定資産としてのマンションの価値」「不動産投資物件としてのマンションの価値」の2つがあります。では、それぞれのマンションの資産価値がどのように決まるのでしょうか。

・固定資産としてのマンションの価値

古さとともに価値が下がっていく、その時点の経年劣化を加味した価値のことです。その価値を表す数字には、自治体が計算する固定資産税の計算の基となる固定資産税評価額や、耐用年数を使った国の税務上の概念による価値の目減り計算、不動産鑑定士などの専門家の鑑定額など、さまざまなものがあります。これらの固定資産としてのマンションの価値は、主に、不動産を売却するときに影響してきます。

・不動産投資物件としてのマンションの価値

いわば入居者目線で見た不動産の資産価値です。「都心にあるのか」「駅近なのか」など、どこに物件があるのかが重要です。都心や駅近でなくても、学校の近くやデパートなど商業施設の近くなどであれば、人気があります。たとえ物件が古くても、立地が良く物件に人気があることで、需要が高く空室リスクも低いため、資産価値が高くなる傾向です。

マンション経営で重要なのは、「不動産投資物件としてのマンション資産価値」の方になります。

マンション経営を成功させるためには、購入時に、不動産投資物件としてのマンションの資産価値を維持しやすいマンションを選ぶ必要があります。そこで、ここではマンション経営におけるマンション選びのポイントを見ていきましょう。

物件を選ぶ場合、基本となるのが「購入価格」「利回り」「コスト」です。

ただし、いくら価格が安く、利回りが高い物件を選んでも、資産価値がすぐに下がってしまう物件であれば、長く利益を生み続けることができません。そこで、資産価値が下がりにくいマンションを選ぶ際は、購入価格・利回り・コストに加えて以下の3つの点を押さえておきましょう。

・立地

都心部や駅近の物件など、立地が良い物件は住みたい人が多いため、人気があります。人気があれば、空室が出る可能性も低くなるため、物件の価値は下がりません。

・物件の住環境

マンション選びには、マンションの住環境も重要です。住環境とは、入居者が住むために必要不可欠な環境のことです。具体的には、マンションの築年数はもちろん、部屋の広さや収納、エアコンなどの設備の有無、日当たりや風通しの良さ、防犯がしっかりしているといった安全性などが住環境になります。マンションの住環境が良ければ、入居者が多く空室リスクが低くなるでしょう。

・管理体制

「マンションが良好に管理されているのか」といった管理体制の有無も重要です。マンションの清掃や修繕が定期的に行われるなど、管理が行き届いていることで、入居者が快適に過ごすことができます。

購入時には、「管理組合への委託があるのか」「常駐の管理者がいるのか」「常駐管理者はきちんと機能しているのか」といった点を確認しておくことが必要です。

マンションの資産価値には、固定資産としてのマンション価値と不動産投資物件としてのマンション価値の2つがあります。マンション経営でインカムゲインを考える場合に重要なのは、不動産投資物件としてのマンション資産価値のほうです。

マンション経営を成功させるためには、マンション購入時に不動産投資物件としてのマンションの資産価値を維持しやすいマンションを選ぶ必要があります。しかし、そのためには、例えば立地や物件の住環境、管理体制などを事前に、調査しておくことが必須です。

資産価値を維持できる条件を満たす物件を探すには、専門知識に加えて情報収集力も重要となります。

資産価値を維持するためには物件選びが重要です。物件を選ぶポイントは多岐にわたりますが、「購入価格」「利回り」「コスト」「立地」「住環境」「管理体制」の6つは必ず確認しましょう。しかし、自分だけでより良い物件を探すのは容易ではありません。そうした際に頼りになるのが専門家のサポートです。不動産投資を成功に導くためにもプロの意見を取り入れてはいかがでしょうか。

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