人口減少で今後のマンション経営はどうなる?

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日本の人口は、2008~2010年ごろをピークに減少傾向です。今後も、人口減少の流れは続くと考えられています。「人口減少はマンション経営にも影響を及ぼすのではないか」と、不安になるオーナーもいるのではないでしょうか。しかし、実際にマンション経営を行ううえで重要なのは、人口ではなく世帯数になります。この記事では、人口や世帯数の動向を通じて、これからのマンション経営について考えてみましょう。

日本の人口の現状とは

総務省統計局「日本の統計 2020」によると、日本の人口は1970年に1億人を突破したのち増加し続け、2008~2010年には1億2,800万人を超えてピークとなります。しかし、その後は減少に転じ、2018年には1億2,600万人あまりとなっています。

 

2018年の時点で、前年よりも人口が増加したのは、埼玉・千葉・東京・神奈川の首都圏と愛知、福岡、沖縄の7都府県にとどまりました。このあとも減少傾向は止まらないと予測され、2055年には1億人を割ると見られています。

 

また、厚生労働省に属する「国立社会保障・人口問題研究所」の調査では、2030年以降、全都道府県で総人口が減少するといった報告もされています。

 

「人口の減少は、今後のマンション経営にもマイナス要素ではないか」と不安を覚える方も多いでしょう。しかし、悪影響になるとは限りません。

マンション経営は「世帯数」に注目

マンション経営を行う上で重要となるのは、人口ではなく世帯数です。「日本の統計2020」によると、日本の総世帯数・夫婦や親子などの親族のみの世帯・非親族を含む世帯・単独世帯の変遷は、次の通りです。

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年次

世帯総数

親族のみの世帯

非親族を含む世帯

単独世帯

2000年

4,678万2,000世帯

3,359万5,000世帯(71.8%)

27万6,000世帯(0.6%)

1,291万1,000世帯(27.6%)

2005年

4,906万3,000世帯

3,424万6,000世帯(69.8%)

36万世帯(0.7%)

1,445万7,000世帯(29.5%)

2010年

5,184万2,000世帯

3,451万6,000世帯(66.6%)

45万6,000世帯(0.9%)

1,678万5,000世帯(32.4%)

2015年

5,333万2,000世帯

3,431万5,000世帯(64.3%)

46万4,000世帯(0.9%)

1,841万8,000世帯(34.5%)

 

2000年から15年間で世帯総数が増加傾向なことがわかります。なかでも、際立つのは単独世帯の増加です。2000年には、世帯総数における単独世帯の割合は約27.6%でしたが、2015年には約34.5%に上昇しています。

 

対照的に、親族のみの世帯の割合は2000年では約71.8%でしたが、2015年には約64.3%に減少。世帯総数が増加した背景には、単独世帯が増えたことがあるといえるでしょう。

 

「日本の地域別将来推計人口(平成30年推計)」によると、今後もこの傾向は続くと考えられ、「2040年の単独世帯の割合は39.3%になる」という予測が出ています。つまり、単独世帯向けの賃貸マンションの需要は、今後も期待できるということです。

 

また、単独世帯は東京・神奈川・愛知・大阪といった都市部が突出して多く、この傾向は2040年まで変わらないとみられます。2015年の単独世帯数と2030年・2040年の単独世帯数予測は以下の通りです。

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都府県

2015

2030

2040

東京

316万5,000世帯

340万6,000世帯

337万4,000世帯

神奈川

140万8,000世帯

159万1,000世帯

158万7,000世帯

愛知

102万5,000世帯

118万1,000世帯

119万6,000世帯

大阪

147万1,000世帯

161万3,000世帯

155万3,000世帯

 

このように、都市部では単独世帯向けを中心に、賃貸マンションの需要が高まる可能性が高いでしょう。

 

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これからのマンション経営は社会の変化に対応できるかがカギ

日本の人口は、2055年には1億人を割り込むといわれています。一方で、世帯数は増加傾向です。夫婦や「夫婦とその子ども」といったファミリー世帯は減少し、単独世帯の増加が予測されています。人口減少は、都市部よりも地方で進行し、都市部には単独世帯が集中する傾向が継続するでしょう。

 

日本の人口は減少していますが、外国人住民の数は増え続けています。総務省が行っている「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」によると、2020年1月1日現在における外国人住民の数は286万6,715人(前年比+7.48%)でした。日本の総人口1億2,713万8,033人に対し、外国人住民の割合は2.25%です。

 

外国人住民の人口は、6年連続で増加しており、特に東京都における外国人住民の割合は4.17%。こうした人口や世帯の動向に対して対応することが、これからのマンション経営を成功に導くカギとなります。

 

今後、都市部では、3LDKのようなファミリー層向けの物件よりも、単独世帯向けの1K物件のほうが需要は高まるでしょう。また、改正出入国管理法に伴い外国人住民の数の増加は今後も継続する可能性が高いです。

 

2018年、労働力不足を外国人労働者で補うことを目的に出入国管理法が改正され、新たな在留資格として「特別技能」が創設されました。従来、「技能実習」という在留資格があったものの、日本で技術を身につけた後で帰国することが前提だったため、3~5年しか日本に在留することができなかったのです。

 

しかし、「特別技能」は日本国内の人材不足を補うことを目的としており、「技能実習」で技術を身につけた後、「特別技能」に移行することで引き続き在留できます。これを踏まえると、外国人労働者が多く働く地域では、外国人向けの物件需要が高まるといえるでしょう。

 

そのため、例えば「マンションやアパート1棟を外国人専用にする」といった戦略も考えることができます。

オーナーひとりだけで考える必要はなし

オーナーが独力で人口や世帯の動向をとらえ、市場のニーズをつかむのは簡単なことではありません。「社会の変化に対応したマンション経営」とひとくちに言っても、具体的に「どのような対策を立てればよいか」「資金計画をどうするか」などクリアすべき課題がたくさんあります。

 

そのため、オーナーだけで現状を分析し、課題を解決することは非常に困難です。そんなときに頼りになるのが、不動産投資のプロによるサポート。専門知識があり、多くのオーナーにアドバイスを行ってきた実績を持つ専門家に相談してはいかがでしょうか。

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