利回りを理解すればマンション経営の利益がわかる? 利回りの基礎を確認

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投資用マンションを購入したい人にとって、最初に気になるのが「利益がどの程度出るのか」という点ではないでしょうか。特に、初めて不動産投資に挑戦する場合は、利益が出そうな物件の選び方もわからない人が多いかもしれません。そこで、知っておきたいのが「利回り」についてです。利回りが理解できると、投資金額に対してどのくらいの割合で利益が出るかがわかります。マンション投資を始めるために、まずは利回りについて理解しておきましょう。

マンション投資の利回りについて

マンション投資を含む不動産投資で使われる利回りにはいくつかありますが、代表的なものを2つご紹介します。

表面利回りと実質利回り

不動産投資で使われる代表的な利回り「表面利回り」と「実質利回り」について解説します。

 

・表面利回り

「グロス利回り」「粗利回り」とも呼ばれています。家賃などの年間の総収入を物件購入価格で割ることで算出することが可能です。例えば、購入価格5,000万円の物件で年間800万円の収入があるときは、「800万円÷5,000万円×100=16%」と計算します。この物件の表面利回りは16%です。

 

・実質利回り

表面利回りは、収入と物件の取得価格だけを利用して計算しますが、年間にかかった経費は入っていません。そのため、年間でかかる経費も考慮して利回りを出したい場合は、実質利回りを算出しましょう。実質利回りは、「ネット利回り」「純利回り」とも呼ばれています。

 

例えば、5,000万円の物件で年間800万円の収入があり、年間経費が100万円の場合、「(800万円-100万円)÷5,000万円×100=14%」と計算します。つまり、実質利回りは14%ということです。経費を計算に入れた分、表面利回りよりも利回りが下がることがわかります。

 

実質利回りを算出する場合は、「どの費用が経費に入れられるか」も知っておかなければいけません。経費には次のような種類があります。

 

マンション経営の

主な経費

修繕費

火災保険料

共用部の水道光熱費

修繕費

ローンの返済金

固定資産税・都市計画税

 

 

ちなみに、オーナー(投資をしている人)自身にかかる所得税・住民税は経費に入れることはできません。不動産投資・マンション経営を決める際には、経費も考慮した実質利回りを確認しましょう。

新築マンションと中古マンションの利回りの違い

マンション経営を考えている場合は、「新築マンションと中古マンションのどちらにするか」などと悩んでいる人もいるのではないでしょうか。一般的には、新築のほうが中古よりも利回りが低くなります。なぜなら、新築のほうが中古より物件価格が高くなるからです。

 

同じ程度の家賃であれば、利回りも当然新築のほうが低くなってしまいます。この内容だけ見ると、「中古のほうがお得なのかも?」と感じる人もかもしれません。しかし、中古には新築にはない以下の問題点もあるため十分な精査が必要です。

 

・空室リスクがある

中古よりも新築のほうが入居希望者に好まれる可能性が高くなります。もし、中古マンションで空室が出てしまうと、その分の収入がなくなることを覚悟しておかないといけません。

 

・修繕費などの費用がかかる

新築に比べて中古のほうが維持管理費や修繕費がかかる傾向です。空室が出なかったとしても、経年劣化に伴う修繕費・リフォーム費用がかかってしまい、利益が少なくなる恐れもあります。中古マンションを選ぶのであれば、入居状況や建物の状態を確認してからにした方がよさそうです。

マンション経営のメリットと注意点

利回りについてわかったところで、マンション経営のメリットとデメリットについてもチェックしておきましょう。

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マンション経営のメリット

・安定的な収入

マンションの入居者は数ヵ月に一度といった短いスパンで変わるものではありません。一度入居すると数年間は同じ人が住んでくれることが多い傾向です。入居者がいる間は、家賃収入が安定的に入ります。

 

・管理の手間がかからない

共用部の修繕や入居者との契約手続きなど、マンション管理ではしないといけないこともたくさんあります。しかし、手数料を支払い、管理会社を利用すればその手間を省くことが可能です。管理に知識や経験がない人でも問題ありません。

 

・資産が残る、節税効果がある

建物部分が古くなり価値がほとんどなくなったとしても、土地の価値は余程のことがない限り、ゼロになることはありません。そのため資産として残り続けます。また、相続税の節税という観点からもマンション投資は有効です。現金に比べ、不動産のほうが、相続税評価額が下がることがその理由です。

マンション経営のリスク

マンション経営にはメリットがある反面、リスクも存在します。こちらも把握しておきましょう。

 

・空室リスク

空室が出ると、その分収入が減ります。ローンを組んでいる場合は、家賃収入が返済金に充当できないため、自己資金で返済していくことが必要です。

 

・災害リスク

マンションオーナーになると、災害に備え、共用部の火災保険に加入することが必要です。特に、災害リスクの高い地域のマンションの場合は、備えを厚くしておかないといけません。災害リスクが高い地域の場合は、その分火災保険費用・地震保険費用がかかることを覚悟しておきましょう。

 

・経年劣化による家賃下落リスク

新築マンションでも当然経年劣化はしていきます。修繕にお金がかかるだけでなく、年数が経てば状況に応じて家賃の引き下げも検討していかないと、空室のリスクが高まるでしょう。

マンションとアパート、利回りがいいのはどちら?

不動産投資をすると決めても、「マンションとアパートどちらを選ぼうか迷っている」という人は多くいます。利回りはどちらがよくなるのでしょうか。

 

まず、アパート経営は基本的に一棟所有という方法が一般的です。反対に、マンションの場合は、一棟所有だけでなく1室所有という方法を取ることもできます。

 

ただし、1室所有の場合は空室になると収入がゼロです。一棟所有するアパートのほうが、1室所有のマンションよりも部屋数が多くなるため、収入も多くなります。「物件価格を考慮してもアパートのほうが利回りとしては高くなるのでは」と感じる人も多いかもしれません。しかし、以下のリスクについては押さえておく必要があります。

 

・空室リスク

マンションに比べるとアパートのほうが空室率は高いといわれています。

 

・災害リスク

アパートは、木造・鉄骨造のものも少なくありません。マンションに比べて、火災・地震のときの被害が大きくなる可能性があります。どちらも一棟所有の場合、購入価格はアパートのほうが低くなりますが、コスト面・安全面からはマンションのほうに分があるといえるでしょう。

利回りを意識してマンションでの運用を始めよう

安定収入を期待して不動産投資を始めたいと考える人は多い傾向です。しかし、不動産投資は物件を購入したらそれで終わりではありません。空室をなくす努力はもちろん、管理にもコストがかかります。購入物件を探す際は、収入だけを見るのではなく、必要経費もチェックして利回り計算をしてください。

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