マンション経営で家賃収入を得たらどんな税金がかかる?

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マンション経営で家賃収入を得て利益が出ると、税金が発生します。税金の仕組みや計算方法、節税方法が理解できるとよりいっそう戦略的にマンション経営を進めることができるでしょう。ここでは、マンション経営で得た利益に課される税金について説明します。

マンション経営で得た利益には2つの税金がかかる

マンション経営で得た利益には、国に納める所得税と地方自治体に納める住民税が課せられます。2つの税金の金額を出す方法を簡単にご紹介します。

 

税金を計算する際の「利益」とは「所得」のことで、全部で10種類ほどあり、給与所得や事業所得、雑所得があります。マンションを1年間経営して得られた収入から、必要経費を引いたものは「不動産所得」になります。

 

また所得から「所得控除」とよばれる“所得から差し引かれる金額”を引いたものを「課税所得金額」といいます。所得控除には、基礎控除や社会保険料控除、生命保険料控除、配偶者控除、医療費控除などがあり、条件を満たすと所得から差し引くことが可能です。

 

課税所得金額に一定の税率を乗じて算出した金額が「所得税額」です。ここまでの計算を式で表すと以下のようになります。

 

・マンション経営による年間収入-必要経費=不動産所得

・(不動産所得-所得控除)×税率=所得税額

※所得税額から、さらに住宅ローン控除などの「税額控除」という控除が差し引かれる場合があります。

 

ここでは、マンション経営だけを行っている場合を想定して説明していきます。会社員がマンション経営を行っている場合は、不動産所得と給与所得を合算したのちに所得控除を差し引き、税率を乗じて所得税額を求めるのが一般的な流れです。1年間に得たすべての収入をもとに所得税の計算をし、確定申告をして所得税を納めます。

 

住民税に関しては、所得税の確定申告をすると、その情報が自治体へ自動的に送られるため、住民税の申告書を提出する必要はありません。自治体から送付される住民税の納付申告書に従って、住民税を納付します。

課税範囲となる「マンション経営で得た収入」とは

課税範囲となる「マンション経営で得た収入」とは、具体的に以下のようなものを指します。家賃収入だけではない点に注意しましょう。また、入居者が退去する際に返還するお金は、収入には含まれません。

 

・家賃収入

・「共益費」などの名目で受け取る電気代や水道代

・「敷金」「保証金」「礼金」などのうち、返還しないもの

・「更新料」または「頭金」などの名目で受け取るもの

・駐車代

 

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マンション経営の規模が大きくなると所得金額の計算方法が変わる

事業的規模と業務的規模について説明します。

一定規模の不動産貸付は「事業的規模」に

マンション経営を行って家賃収入などを得た際、その規模の大きさによって所得金額の計算方法が異なります。不動産所得において、不動産の貸付が事業的であると判断される規模のものは「事業的規模」、それ以外と判断される規模のものが「業務的規模」です。

 

実は、事業的規模と業務的規模を区別する判断基準はありません。国税庁によると以下のように判断するとうたっています。

 

「原則として社会通念上、事業と称するに至る程度の規模で行われているかどうかによって、実質的に判断します」

出典:国税庁

 

ただし、建物の貸付については、以下のいずれかに該当すると、原則として事業的規模とみなされます。

 

・おおむね10室以上のアパート・マンション

事業的規模と業務的規模では所得金額の計算方法が異なる

事業的規模と業務的規模では、所得金額の計算方法で以下のような違いがあります。

 

 

1.賃貸用固定資産の取り壊し、除却などによる資産損失

事業的規模

全額必要経費に算入

業務的規模

参入できる必要経費に上限あり(その年分の資産損失を差し引く前の不動産所得の金額を上限とする)

 

2.賃貸料等の回収不能による貸倒損失

事業的規模

回収不能となった年分の必要経費に算入

業務的規模

収入に計上した年分までさかのぼり、その回収不能に対応する所得がなかったものとして所得金額の計算をやり直す

 

3.青色申告の事業専従者給与または白色申告の事業専従者控除

事業的規模

適用される

業務的規模

適用なし

 

4.青色申告特別控除

事業的規模

・一定の要件を満たせば最高55万円の控除が受けられる

・電子帳簿保存または電子申告を行っていれば、控除額は65万円になる

業務的規模

最高10万円

 

4の青色申告特別控除は、多くの人が利用できる可能性のある所得控除です。不動産所得の金額を減らすことができ、節税にもつながります。

事業的規模と業務的規模では、所得金額の計算方法で以下のような違いがあります。

 

 

1.賃貸用固定資産の取り壊し、除却などによる資産損失

事業的規模

全額必要経費に算入

業務的規模

参入できる必要経費に上限あり(その年分の資産損失を差し引く前の不動産所得の金額を上限とする)

 

2.賃貸料等の回収不能による貸倒損失

事業的規模

回収不能となった年分の必要経費に算入

業務的規模

収入に計上した年分までさかのぼり、その回収不能に対応する所得がなかったものとして所得金額の計算をやり直す

 

3.青色申告の事業専従者給与または白色申告の事業専従者控除

事業的規模

適用される

業務的規模

適用なし

 

4.青色申告特別控除

事業的規模

・一定の要件を満たせば最高55万円の控除が受けられる

・電子帳簿保存または電子申告を行っていれば、控除額は65万円になる

業務的規模

最高10万円

 

4の青色申告特別控除は、多くの人が利用できる可能性のある所得控除です。不動産所得の金額を減らすことができ、節税にもつながります。

不動産の貸付が事業所得とみなされることもある

不動産の貸付による所得は、原則不動産所得ですが事業所得とされることがあります。例えば、場所だけでなく食事も提供して所得を得ているようなケースです。不動産所得における「事業的規模」と、「不動産貸付+食事」などの提供による「事業所得」はまったく異なるものになるため、注意しましょう。

不動産所得に課せられた所得税の申告方法

マンション経営を行った1年間で利益を得た場合は確定申告をして、所得税を納めることが必要です。まず、1月1日~12月31日の期間で得た収入をもとに、不動産所得や所得税の計算をして確定申告書を作成します。マンション経営による収入から差し引くことができる主な必要経費は、以下の通りです。

 

・固定資産税

・損害保険料

・減価償却費

・修繕費

・管理費等

 

申告方法は、白色申告と青色申告の2つです。青色申告は、複式簿記の帳簿が必要になり白色申告よりも手間がかかります。しかし、上述した青色申告特別控除や赤字の3年繰り越しなど、節税につながる特典を受けることが可能です。

 

確定申告書は、翌年2月16日~3月15日(休日の場合は翌営業日)までに提出し、所得税を支払います。

税金の全体的な仕組みを理解して賢いマンション経営を目指そう

経費を適正に計上したり、青色申告のメリットを活用したりしながら税金をコントロールすることは、マンション経営を行ううえで重要です。確定申告そのものは、会計ソフトや国税庁のホームページを活用することで、税に詳しくなくても簡単に申告書が作成できます。

 

しかし、税金の計算の仕組みを全体的に理解しておくことで、戦略的なマンション経営に活用することが期待できるでしょう。

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