マンション経営の初期費用の目安は?維持費用と税金も紹介!

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マンション経営にかかる初期費用には、「建築費用」と「その他の費用」があります。ここでは、マンション経営を検討している方に向けて、マンション経営に必要な初期費用の目安のほか、維持費用と税金まで詳しくご紹介します。

マンション経営を始めるのにいくら必要?

以下の3つのカテゴリで詳しく見ていきましょう!

「初期費用の内訳」

「2,000万円のマンションを購入したときの初期費用」

「初期費用を抑える方法」

マンション経営に必要な初期費用

マンション経営に必要な主な初期費用は次の通りです。

 

主な初期費用

マンションの購入費用または、建築費用(新築の場合)

仲介手数料

ローン関連費(事務手数料・保証料・印紙代)

所有権保存登記費用

抵当権設定登記費用

火災保険費用

 

不動産を売買した際にかかる仲介は、宅地建物取引法によって次の上限額が以下のように定められています。ただし、売主から直接マンションを購入した場合は仲介手数料は無料になります。

 

売買金額

仲介手数料

200万円以下の部分

購入金額の5%+消費税

200万円を超えて400万円以下の部分

購入金額の4%+消費税

400万円を超える部分

購入金額の3%+消費税

 

ローン関連費は、ローン会社によって異なりますが、マンション購入費用の10%以内が目安です。例えば、2,000万円程度の物件を購入した場合の所有権保存登記費用と抵当権設定登記費用は、あわせて20万~50万円程度になるでしょう。

2,000万円のマンションを購入した場合の初期費用

2,000万円のマンションを頭金300万円、ローン1,700万円で購入した場合にかかる初期費用の内訳は次の通りです。

 

費用項目

初期費用の目安

マンション購入の頭金

300万円

不動産仲介手数料

66万円(上限額)

ローン契約関連費

200万円(2,000万円の10%以内)

所有権保存登記費用と抵当権設定登記費用

20万~50万円

火災保険費用(10年一括払い、地震保険5年付き)

30万~50万円

合計

約620万~680万円

 

合計で、約620万~680万円の初期費用がかかります。

マンション経営の初期費用を抑える方法

マンション経営の初期費用を抑えたい方は、次の方法を検討しましょう。

 

・火災保険は必要最小限の補償にする

・金利が低めの政府系金融機関を利用する

・ローンの割合を大きくする

・売主から直接購入する

 

ただし、政府系金融機関は、融資期間が10~15年と比較的短いため、毎月の返済負担が増加します。また、ローン割合が大きいと、返済期間が長くなったり毎月の返済額が大きくなったりするでしょう。

 

このように、マンション経営の初期費用を抑える方法にはメリットとデメリットがあるため、十分な検討が必要です。また、初期費用が用意できない場合は諸費用専用のローン商品もあるので検討してみると良いでしょう。

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マンション経営の維持費用は?

マンション経営には、管理費や修繕費、共有部分の光熱費などの維持費用がかかります。管理会社にマンション管理を依頼する場合は、家賃の約3~5%の管理費が必要です。ただし、管理費は管理の内容や依頼する管理会社で異なるため、十分に確認しましょう。

 

マンション経営で必要な修繕には、エアコンや給湯器、フローリングなどの専有部分の修繕と、約12年程度ごとに屋根や外壁を修繕する「大規模修繕」があります。大規模修繕工事の費用相場は、屋根・屋上の防水工事が1平方メートルあたり約8,000~1万5,円、外壁修繕が1平方メートルあたり約1万~3万円です。

 

ただし、修繕費用は「改修の内容」や「依頼する業者」で異なります。

マンション経営に税金はかかるの?

マンション経営を始めると、次のような税金がかかります。

 

税金の種類

内容

印紙税

不動産売買契約書や金銭消費賃借契約書に貼る印紙の購入にかかる税金

登録免許税

所有権移転登記、所有権保存登記のときに課税される税金

不動産取得税

不動産の価格に対して4%(2021年3月31日までは3%)の税率がかかる税金

固定資産税

マンションや土地など固定資産を所有している場合に課税される税金で、固定資産税評価額の1.4%がかかる(市区町村で異なる)

所得税

マンション経営で家賃収入を得た場合に課税される

事業税

マンションを10室以上所有するような大きい規模の不動産経営の場合に、課税される可能性がある

マンション経営に必要な自己資金とローンの目安はどれぐらい?

頭金を支払う場合は、物件価格の1~3割を用意しましょう。例えばマンション経営に必要な自己資金は、2,000万円のマンションで頭金約200万~600万円+諸費用です。自己資金が不足している場合は、ローン割合を増やすことを検討してください。

 

ただし、頭金を少なくしすぎるとローン割合が大きくなり、毎月の返済額や総返済額が増加していまいます。空室リスクを考慮すると、頭金はある程度用意したほうが賢明です。また、借入額が高いほどに審査に通過しにくくなる点も考慮しましょう。

資金を十分に用意してマンション経営を始めましょう

マンション経営では、マンション購入にかかる頭金や仲介手数料のほか、登記費用や火災保険料などがかかります。フルローンでマンション経営を始めることも可能です。しかし、空室リスクを考慮すると、ある程度の頭金を用意、また手元資金も多めに用意したほうがよいでしょう。

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