不動産投資での利回りとは、投資金額に対する年間の収益の割合を指します。不動産投資では、家賃収入が主な収益です。そのため、不動産の購入金額だけでなく、年間の家賃収入金額によって利回りは大きく変わってきます。

基本的な利回りとその計算方法を確認していきましょう。こちらでは、「期待利回り」と「表面利回り」についてご紹介します。

投資用物件の購入金額に対して、期待される純利益の割合です。「期待される年間の賃料収入÷物件価格×100」で計算します。例えば、一般社団法人日本不動産研究所の「不動産投資家調査」では、各地域の期待利回りが公表されているので、不動産投資を検討する際は参考にしてみましょう。

「グロス利回り」「取引利回り」「粗利回り」などと言われるものです。家賃などで得た年間の総収入を物件価格で割って算出します。総収入から計算して出す割合のため、物件の運営にかかった費用・経費などは考慮されません。

利回りの概要を押さえたところで、さらに詳しく見ていきます。以下の例をもとに、各利回りがどのようになるかを確認していきましょう。

マンションやアパートを1棟丸ごと購入したい人が利用する利回りです。「満室になった場合の年間家賃収入÷物件購入価格」で算出します。上記の例に当てはめて計算すると、家賃と想定利回りは以下の通りです。

・年間家賃収入（想定）：10万円×12ヵ月×10戸＝1,200万円

・想定利回り：年間家賃収入1,200万円÷物件購入価格1億円×100＝12％

想定利回りは、購入したマンションやアパートが満室になった場合に、「どの程度の利益が出るか」を確認するものです。そのため、実際に投資を始めて空室が出た場合は、想定利回り通りに利益が出ないため注意しましょう。

前項でご紹介した通り、年間家賃収入を物件の購入価格で割って算出したものです。上記の例に当てはめると、家賃と表面利回りは以下のようになります。

・年間家賃収入：10万円×12ヵ月×7戸＝840万円

・表面利回り：年間家賃収入840万円÷物件購入価格1億円×100＝8.4％

表面利回りでは、物件管理にかかった費用は考慮されていません。

表面利回りだけではわからない、物件管理にかかった費用も考慮して算出するのが「実質利回り」です。「（1年間の家賃収入－物件管理にかかった費用）÷物件の購入費用×100」で算出します。同様の例に当てはめると、家賃と実質利回りは以下の通りです。

・年間家賃収入：10万円×12ヵ月×7戸＝840万円

・実質利回り：（年間家賃収入840万円－年間経費300万円）÷1億円×100＝5.4％

なお、物件管理にかかった費用には以下のようなものが入ります。

・修繕費

・固定資産税・都市計画税

・ローンの返済金

・火災保険料

・共用部の水道光熱費など

不動産投資の利回りの計算方法について解説しました。では利回りの見方について考えてみましょう。

投資用物件を購入するときに、チェックすべきなのは、「実質利回り」です。家賃で収入が多い場合でも、経費が高くなるとそれだけ利益は少なくなります。表面利回りだけでは、どのくらいの利益が出るかわかりません。そのため、必ず年間の経費も含めて利回りを計算してください。

なお、どのくらいの利回りを目指すべきかについては一概にはいえません。なぜなら、「1棟保有か？」「1戸のみ保有するか？」「物件の所在地は都心部か郊外か？」など諸条件によって利回りが変わってくるからです。近隣エリアの傾向などを、物件を扱う不動産会社に相談してみましょう。

不動産投資を検討している人の中には、投資用物件の広告に記載されている利回りを見て物件を決める人もいるのではないでしょうか。しかし、広告にある利回りは、空室なしを想定して計算した利回りであることが多い傾向です。マンション・アパート投資では、空室が出る可能性もあるため、予想していたよりも利回りが下がる可能性があります。

そのため、想定利回りをすべて鵜呑みにしてしまうと経営が厳しくなってしまう可能性もあるのです。

投資物件の価格を下げたい場合に思い浮かぶのは、中古物件への投資です。物件価格が下がるとそれだけ、利回りが上がる可能性が高くなります。ただし気を付けたいことがあります。それは、空室リスクです。購入する物件の状態によっても異なりますが、中古物件は新築物件よりも空室が出やすいのが現状です。

そのため、中古物件を検討する際は、立地や室内の状態などもよく確認したうえで購入に踏み切りましょう。

新築物件は、価格が高い傾向のため、利回りが低くなりがちです。しかし、空室リスクという観点から考えると、中古物件よりも満室になる可能性が高いため、新築物件を選ぶほうが、利益が出やすくなるでしょう。多少利回りが低くはなりますが、確実に利益を取るためには新築物件を選ぶことも選択肢の一つです。

これから投資用物件の購入を考えている人は、投資物件の価格が最も気になるところでしょう。しかし、物件価格だけ見て決めることは避けましょう。必ず利回りを算出し、「どのくらいの収益が出るのか」をチェックしたうえで投資を始めるようにしてください。

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