新築マンションの不動産投資の利回りは、東京都内の物件でだいたい3～5％程度となっていて、中古マンションの利回りは、築年数にもよりますが、4～10%程度となっています。単純に利回りだけを見ると、中古マンションの方が高く、なんだか利益が出て儲かりそうですよね。しかし、利回りが高いからといって、そのまま高い利益になるとは限りません。

まずは不動産投資の利回りの種類と、それぞれの求め方を分かりやすく紹介します。

上記のなかで、不動産投資の利回りとして最も重要なのは「実質利回り」です。

実質利回りは中古マンションの投資にかかる費用や税金といったコストをすべて含めて計算することで、実際の利益がはじき出せます。ちなみに、前述で紹介した利回りは「表面利回り」で、物件サイトなどに掲載されているものになります。

また、不動産投資は利回りだけでなく、最終的な収益の額も重視してください。どれだけ利回りが高くても、初期投資額や経営コストをカバーできる収益があげられないと赤字になってしまいます。

中古マンションと新築のマンションへの不動産投資を比べると、結果としてどちらがより高い収益を上げられるのか気になる人もいることでしょう。

新築マンションの利回りは、中古マンションに比べると低くなりがちです。これは、新築マンションのそもそもの物件価格が高いことが要因です。

しかし、新築の綺麗なマンションは、設備も今現在の住環境ニーズに沿った新しいものが揃っていますし、新築需要もあるので人気です。そのため入居者集めも比較的容易なので、空室になるリスクが低く、安定した運用がしやすいというメリットがあります。

一方で中古マンションは、新築マンションよりも初期投資の費用が低めなので、利回りは高くなります。そのため、入居者をきっちり見つけることが出来れば、新築マンションよりも高い収益が見込めます。

とはいうものの、不動産投資でどれ位の収益が出るかは、その物件やエリア、運営スキル、景気など様々なことに左右されますので、新築と中古のマンションで、どちらが高い収益を見込めるかは一概に言い切れません。

前述のとおり、中古マンション投資の利点は、うまくいけば初期費用に対して返ってくる収益が高いことがあげられますし、新築マンションであれば入居率が高く見込め、修繕費などのメンテナンス費用が不要な場合が多い事がメリットと言えます。

さらに、マンション経営の費用は経費にできるため、収入にかかる所得税を減らすことができ、住民税の節税にもつなげられます。特に、原価償却費による節税効果は大きく、決められた償却期間中であれば、不動産の購入費用（土地以外）を毎年経費として計上できるのは大きな利点です。

そのうえ、マンションなどの不動産を購入した場合は、同じ価値の現金よりも相続税が安くなるメリットもあります。

また、物件購入時にローンを利用できることや、重度障害の発症や死亡などで返済できなくなったときに代わりにお金を返してもらえる団体信用生命保険がついているので、いざという時の生命保険代わりにもなるのも、家族がいる方には嬉しいポイントです。

そして、不動産投資でマンションを購入した場合、きちんと家賃収入が確保できる物件であれば、借り手の家賃で個人の資産を持つことができるのです。

このように、メリットの多いマンション投資ですが、逆に気を付けておきたいこともあります。

マンション投資には、空室リスクや家賃滞納リスク、物件の老朽化などに伴う家賃下落リスクがあり、一方で費用面では管理コストや修繕コスト、入居者を募集するコストも発生します。そして、不動産を持つことで固定資産税を支払う必要も出てきます。さらに、売却時に価格が下がってしまう可能性もあることを考えると、購入から売却まで様々なリスクや運用時のコストが発生します。

そのなかでも、特に気を付けたいのは「空室リスク」です。不動産投資の利回りを確保するためには、入居してもらう必要があります。新築マンションであれば、入居者を比較的見つけやすい傾向にありますが、中古マンションは、どうしても築年数が経つにつれて建物や設備が老朽化します。そのことから、なかなか入居者が見つかり難い物件もあります。空室が出てしまった場合は、当然家賃収入は入りません。

不動産投資を始める際にローンを組んだ場合には、その支払いが毎月発生しますので、手にする額が、ローンの支払い額を下回ってしまうと、当然キャッシュフローが悪化してしまいます。赤字が大きくなった場合、せっかく購入した物件を売却せざるを得ない状況にもなりかねません。

マンションの不動産投資は、経営にかかるランニングコストの細かい設定が必要です。毎月定期的に必要な費用を確認するだけでなく、それに加え修繕トラブルがあった場合の急な出費も想定しましょう。特に中古マンションは、修繕コストなどが高くなりがちなので注意が必要です。

現金の流れであるキャッシュフローも、事前にきっちり計算してシミュレーションしておくことも大切です。ローンを組む場合は、現金が手元にないと家賃収入が少なかったときに自分の預金などで補填しなくてはいけません。現金の不足が重なることで、経営だけでなく生活に行き詰ってしまう可能性もでてきますし、実際に自己破産にまでなったケースもあります。

また、マンション投資は収益が出ているのに資金繰りが厳しくなる、黒字倒産が発生しやすいので注意しましょう。黒字倒産とは、財務上は黒字でも、手元のキャッシュが無くなってしまい倒産することです。

例えば、家賃滞納があった場合に、賃料を得られないもののローンは支払わなければならないケースで、帳簿上は売上となっているにも関わらず、手元のキャッシュが無くなって倒産してしまうケースや、減価償却の耐用期間が終わったことで、課税所得が増えてしまい、その税金支払によってキャッシュフローが赤字になってしまうケースなどがあります。

そのため、不動産投資をする際には、財務上の収支だけでなく、手元資金も含めたキャッシュ状況についても考えて、取り組むことが重要になります。

そして、前述でもお伝えした「空室リスク」についても、マンションのエリアのことや、対象物件について事前にしっかりチェックして、なるべくそのリスクを軽減するようにしましょう。

エリアについては、人口をはじめ、居住世帯の状況、賃貸需要、周辺の賃料、そして再開発の予定などは最低限把握するようにしてください。そして物件についても、投資対象物件のターゲット層のマンション需要はもちろんのこと、中古マンションであれば、経年劣化の状況や管理状況、空室状況についてしっかり調べてくださいね。また、入居者を増やすために、良い設備を導入したり、リノベーションを検討したりすることも必要な場合もあります。

もちろん、不動産会社からの情報だけでなく、自身できっちり物件やその物件のあるエリアを確かめることが重要です。もしかすると、不動産会社からの説明であったり、物件資料には載っていなかったりする情報が見えてくるかもしれません。

そして、ひとつの物件に決め打ちするのではなく、何件も物件を見て目を肥やすこと、そして、上手くいくことだけを考えるのではなく、上手くいかなかった場合についても、利回りにあわせてしっかり検討しましょう。

マンションへの不動産投資は、利回りが高いからと言って収益も多いとは言い切れません。空室リスクや修繕費や税金などの運営にかかるコストによっては、赤字転落や黒字倒産の危険性もあります。利回りばかりを見るのではなく、投資するマンションの立地条件などを慎重に確認して、現実的なシミュレーションのもと、不動産投資に取り組んでくださいね。

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