今回は、不動産投資が高い利回りが良いとは限らない理由と、気を付けたい落とし穴について詳しく紹介します。

はじめに、そもそも不動産投資の利回りはどれくらいが一番よいのかについて解説します。さっそく確認してみましょう。

不動産投資における理想の表面利回りは都市部マンションで3.0％～7.0%が目安で、地方マンションでは3.0％～10.0%が良いと一般的には言われています。少し幅がありますが、これは利回りだけで判断できないということの裏返しでもあります。

その理由の一つとしてまず挙げられることは、利回りはあくまで満室時の想定で、その数字には空室リスクは考慮されていないということです。空室があれば利回りは当然下がるため、表面利回りが高くても実際運用してみると、思ったように利益が上がらない可能性があります。

例えば、入居者が見つかりやすい物件は、新築であったり新しい設備が付いていたりするため、初期費用が高くなる傾向にあるので利回りは低くなりがちです。

反対に、築年数の古い物件や条件のあまりよくない物件は、初期費用が低いことが多いので、利回りは高くなる傾向にあります。しかし、その物件状況によって入居者が見つからなかったり、空室期間が長くなったりしてしまえば、当然その物件で収益を得ることができません。

また、利回りは不動産があるエリアや住居するターゲット層によっても変わります。高いリターンを得るために、まずは物件の選定に力を入れてください。

よく、「利回り10%以上」といった高収益が見込めそうな不動産投資用の物件がインターネットの広告などで出ていますが、これは多くの場合、表面利回りの事を指しています。

表面利回りは、単純に年間の家賃の収入を物件購入価格で割った利率で、管理費や税金というような、経営にかかる費用は含まれていません。実際の利益にかかる利回りではないので注意が必要です。

表面利回り（％）＝（年間家賃収入 ÷ 物件価格）× 100

一方で実質利回りは、年間家賃収入から税金や経営にかかる費用を引いた額から、物件購入費用を引いて100を掛けた数字です。

実質利回り（％）＝｛（年間家賃収入 - 年間支出）÷ 物件価格｝× 100

不動産投資の実際の損益計算は、実質利回りの計算式で求めることで、正確な数値が分かります。

また投資では、自己資本利益率と呼ばれる指標もあります。これは別名ROIとも呼ばれ、自己資金を用いてどれほどの利益が得られるかを計算したものです。

自己資本利益率（ROI）＝利益 ÷ 投資額

自己資本利益率を算出する際の自己資金は、金融機関から借り入れした額を入れずに計算しましょう。自分で用意した金額の投資だけでどれくらいの利益があるのか、単純な利率を求めることができます。

不動産投資の利回りは、マンション経営を行う前でも自分で調べることができます。前もって投資の利回りが予想できれば、もちろんそれが全てではありませんが、大きな損失を事前に避けることにもつながります。

まずは、不動産投資対象物件と似ている条件の不動産の賃料を、いくつかチェックしましょう。それをもとに想定賃料を算出し、利回りの計算式で調べる方法ができます。このフローを経ることで、その物件が利益を生みそうかどうか、ある程度把握することが出来ます。

また、不動産投資では「レントロール」という、全室の賃料や共益費、入居日、空室状況など、賃貸状況の一覧表を不動産会社よりもらうことができます。これは、対象不動産全体の情報になるので非常に役立ちます。この資料をもとに収益を計算しましょう。

レントロールを参考にするときは、直近で契約した家賃を参考に利回りを確認してください。また、家賃の下落は起こっていないか確認しましょう。地方の物件は特に、築年数が重なると家賃が下がってしまう傾向にあります。そして、周辺相場との整合性や掲載賃料のバラツキ、空室状況などもきっちり確認することが重要です。

また、不動産投資のシミュレーションソフトを使う方法もあります。インターネットには、無料で計算できるツールがあるので、物件情報や資金を入力して利回りを確かめることもできます。

上記で紹介した方法は、あくまでシミュレーションなので、実際の不動産投資の利回りではありません。物件トラブルや自然災害などで修繕リスクなどが出ると、支出がかさんでしまうので連動して利回りは下がってしまいます。

不動産投資は初心者でも始めやすいメリットがありますが、気を付けておくべき危険性が隠れています。

実際に経営してみないとわからないことや、トラブルが起きてから気付く事も多いので注意しましょう。不動産投資における大きなリスクを、利回りに影響することを中心に紹介します。

不動産投資には住居者がいない場合は収益が得られない、空室リスクがあります。空室になった場合の計算は利回りには含まれていません。常に満室にする事はなかなか難しいので、利回りの計算の前に空室のリスク考えておく必要があります。

高利回りの物件は条件が悪いことが多くあります。物件が古かったり地方であったりするほど利回りは高くなりますが、空室時のリスクも高くなり、古い物件であれば修繕費などのコストもかかります。そのことは不動産投資の利回りの表記には含まれていません。

居住者によっては、家賃滞納リスクがあります。家賃を支払われなくても、管理費や修繕費といった支出は必要ですし、収支上は収益になるので税金もかかります。また、住居者への支払い督促や強制執行に踏み切る場合も、手間とお金がかかってしまう可能性があります。

物件の老朽化などで賃料が下がると、利回りに影響がでてしまいます。古くなった部屋を貸すには、新築の状態と同じ家賃では難しいことがほとんどです。入居者を確保するため家賃を下げざるを得なくなり、結果として利回りが下がる恐れがあります。

物件が老朽化すると、リフォームやメンテナンスなどの修繕費がかかります。修繕費も利回りに影響するので気を付けましょう。修繕費は経費として計上できますが、当然、実質利回りは下がってしまいます。

不動産投資を変動金利のローンを組んで行った場合は、金利上昇リスクがあります。金利が上がるとローン返済額が増えてしまいますが、不動産に対するローンは、その金額も大きいので影響も大きいです。当然投資の利回りがおのずと下がります。

物件購入時や売却のときに不動産投資会社へ支払う手数料や、借主を見つける際の仲介業者に支払う費用は、念頭にないと思わぬ出費になってしまいます。手数料は利回りを下げる原因にひとつになるので、キャッシュフローの管理に気を付けましょう。

不動産投資における地震や火災のリスクは、どんなに自分が注意していても避けられません。保険でカバーできる範囲は契約によって変わりますので、契約時に保険の内容をきちんと確認しましょう。資金に余裕のある人は、異なる場所の物件への分散投資などもおすすめです。

マンションの維持管理、家賃の取りまとめなどを行ってくれる管理会社も、企業であるからには倒産する危険性はゼロではありません。その場合は、次の管理会社を探さないといけませんし、その間の業務は自身で行う必要が出てきます。新しい管理会社になると、管理品質や手数料などが変わり、利回りも変わる可能性があります。

不動産の売却は、物件がすぐに売れないことや、売却価格が購入価格を下回ってしまうこと、そして最悪の場合は買い手が見つからないこともあります。仮に、投資が赤字になってしまい、物件の売却を検討したとしても、売却価格が大きく下がるとさらに大きなダメージを受けますし、売却に時間がかかる場合は、売れるまでの間、赤字が積み重なってしまいます。

不動産投資において、利回りの低下は投資の失敗につながってしまう可能性があります。シミュレーションをきっちり行うことは大前提です。そして、利回り低下につながるリスクを避けたり、軽減したりして経営しなくては、高い利益を得られませんし、赤字になる危険性も含んでいます。

不動産投資は、安定した高い利回りを継続させるためにも、準備の段階から気を付けておきたいことが多々あります。

まずは、競合する物件の確認をしなくてはいけません。近くに同じようなマンションやアパートがある場合は、自分の投資する物件は適正な家賃設定かをリサーチする必要があります。

次に、対象とするエリアの賃貸物件の需要も洗い出しましょう。需要と供給のバランスを考えなければ、賃貸住宅の経営は成り立ちません。

さらに、投資にかかるランニングコストや急な支出の金額も、きちんと計算することが大切です。毎月必要な費用だけでなく、自然災害における被害や設備の故障による修繕費も考えておくことをおすすめします。

不動産投資は利回りが高いからと言って、必ず大きな収益が得られるという保証ではないことがお分かりになられたかと思います。初期投資や運用期間中の費用をカバーできる収益を得られなければ、どんなに高利回りでも赤字経営になってしまいます。そして、一般的に利回りが高いほど、投資におけるリスクも大きいものです。バランスを見極めながら、キャッシュフローや修繕費のシミュレーションなどを徹底し、不動産投資を成功に近づけましょう。

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