元本割れは絶対避けたい!不動産投資のメリット・デメリット

不動産投資の魅力は、なんといっても長期間一定の不労所得が得られる点です。売却益を狙うこともできますが、サラリーマンなら毎月入居者から家賃を得られる運用タイプがおすすめです。比較的短期的な要因で値動きする株価や為替に対し、賃貸物件の家賃は比較的安定している傾向にあるので、ゆっくり投資していきたい方や、副業で資産活用したい方には嬉しいところです。今回はそんな不動産投資のメリット・デメリットについてまとめてみました。元本割れを回避して、上手に不動産投資で儲ける方法を解説します。

そもそも不動産投資とは

不動産投資とは、一言でいうと大家さんになるということです。投資用に不動産を購入して、入居者に貸し出すことで利益を得ます。資格もいりませんし、長期にわたって一定の収入が入り続けるため、安定した副業として一般サラリーマンからも注目を集めています。

ワンルーム投資と1棟買い投資

不動産投資には、分譲マンションの1室を購入して貸し出す「ワンルーム投資」と、アパート1棟や戸建て1軒まるごと購入して貸し出す「1棟買い投資」と2種類あります。

 

 

「ワンルーム投資」は、購入する際の代金や維持費の負担が少ないですが、収益も少なくなります。一方、「1棟買い投資」は、購入代金は高くなりますが、収益も高くなります。

新築物件と中古物件

不動産投資では、新築物件を選ぶか中古物件を選ぶかで、それぞれにメリットとデメリットがあります。新築物件は最新の設備が揃い、新品好きの入居者にとってはとても魅力的です。そのため高めに家賃を設定しても、入居者が早期に決まりやすいのが特徴です。

 

 

中古物件は、割安で購入でき、建物の管理状態や環境など、物件の実際の運用状況が事前に把握できるというメリットがあります。

 

 

不動産投資には、マンションの一室か一棟や一軒家をまるごと運用する場合、新築中古どちらの物件にするかによって大きく4タイプに分けることができます。いずれにしても、安定した収入が得られ、いざ売却となった場合も元本割れしない物件選びとリスク回避が大切になります。

不動産投資のメリット

不動産投資はほかの投資比べると、大きな収益が得られる可能性が少ない反面、元本割れする可能性も比較的少ない「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資です。副業として普通のサラリーマンでもチャレンジしやすいとも言える不動産投資のメリットを見ていきましょう。

資産を他人のお金で持つことが出来る

不動産投資の最大の魅力は、何と言っても銀行から融資を受けることができれば、元手10万円以下からでもスタートできる可能性もある点です。また、その返済を入居者の家賃収入で賄うことができれば、自分の資金を使わずに資産を保有することが出来ます。

 

 

融資も、今ある預金や資産によっては年収500万円以下でも融資してくれるケースもあるので、若いうちから不動産投資を始めている方も多くいます。融資の金額としての目安は、年収のだいたい7~10倍程度と言われていますが、融資金額の上限や期間は個人の経済状況などによって各金融機関が判断するので、有利に融資してくれるところをしっかりと吟味して慎重に選びましょう。

 

 

常に入居者からの家賃で返済をし、さらに繰り上げ返済をしながら素早く完済し、手元に家賃がまるまる入って来る状態といった、ある種理想的な状態を作ることができれば、不動産投資を成功へと導く可能性が高まるでしょう。他人からの融資を他人に返してもらう。これが不動産投資の人気の理由です。

安定収入

入居者がきちんと家賃を支払ってくれば、それがそのまま安定した収入となる場合が多い不動産投資。最初こそ、家賃収入はそのままローンの返済に充てることになりますが、返済が終われば、その後はそのまま収入源となります。

 

 

株価やFXに比べて景気の影響の受けにくい不動産投資は、長期的に安定した収入を得たい人に向いている投資です。

節税効果

不動産投資で節税できると言われていますが、どのような形で節税できるのでしょうか。

 

 

一般的に節税対策になるといわれている税は、「所得税」「住民税」「相続税」「贈与税」です。不動投資初期には初期費用がかかりますし、減価償却費が多くなるため、どうしても家賃よりも経費がかかってしまいます。そんなときにありがたいのが「損益通算」です。

 

 

この「損益通算」は、給与所得など、他のプラスになっている所得から不動産のマイナス分を相殺できる仕組みです。また、住民税も所得に応じて課税されるため節税になります。

 

 

相続税や贈与税は、ケースによりますが財産評価額が現金に比べて土地は8割、建物は7割になることが多く、現金よりも不動産で相続や贈与する方が節税となるのです。

 

 

そして注目すべきは、「減価償却費」です。減価償却費とは、経年劣化による物件の資産価値の目減り分を分割費用化したものです。1年ごとに費用として計上でき、帳簿上で赤字が発生した場合、この分を給与所得などと合算できるため、所得税や住民税を抑えることができるのです。

 

 

仮に家賃収入が80万円あり、経費が60万円、減価償却費が30万円と仮定すると、60万円+30万円の90万円となり、支出が家賃収入の80万円を上回ってしまいます。けれどもこの10万円の赤字を給与などの所得と合算することで課税所得を下げることができるため、所得税と住民税を抑えることができます。

生命保険・死亡保険代わりに

不動産投資をする場合、団体信用生命保険に加入する必要があります。この生命保険は、本人が死亡したり、高度障害などになったりすると残りのローン支払いが免除となります。その時点で、物件を売却しても、そのまま賃貸を続けても、いずれにしても収入を得ることになります。つまり生命保険や死亡保険の代わりになると言えるでしょう。

年金代わりに

公的年金以外に老後資金として2,000万円、ゆとりのある老後には3,360万は必要と言われ、不安を感じている中高年の方も多いことでしょう。その老後資金の資金源として注目されているのが不動産投資です。

 

 

退職金などを元手に不動産を購入し、その物件を賃貸に出すことで、安定した収入源の確保を目指すことができます。年金と同じように不労収入が毎月得られる状況は、リタイアした人にはとても魅力的です。第二の年金として不動産投資を選択している人が増えているのもうなずけますね。

不動産投資のデメリット

不動産投資のメリットをいくつか挙げましたが、メリットがあればデメリットも当然あります。デメリットとしていくつかのリスクが考えられますので、ひとつひとつ見ていきましょう。

一番怖いのが元本割れ

不動産投資をする際には、売却時に購入価格を下回る元本割れの可能性も考えておかなければいけません。また、収入を見込んで購入したにも関わらず、入居者がつかなければ、不動産投資ローンを組んで購入した場合には、ローンを収入のないまま支払うことになります。

 

 

しっかりと不動産投資のリスクを把握し、投資物件の状況や資産価値、将来性などを見越して、利便性や住環境などから、値下がりしそうにない物件を探すことが重要になります。

空室リスク

「融資を受けて購入しても、その返済を入居者が支払ってくれる」というシステムが不動産投資の魅力です。ところが入居者がみつからず空室が続いてしまうと、あてにしていた収入は得られず、結局自分の資産で返済することになります。

 

 

できるだけ短期間で抑えたいのがこの空室リスクです。不動産投資で最も起こりうるリスクといって良いでしょう。

家賃滞納リスク

入居者が見つかってほっとしたものの、家賃を払ってくれなかったら…。実は空室リスク以上に深刻なのがこの家賃滞納リスクです。家賃を回収できなかったとしても、帳簿上は収益があったとみなされますので、課税対象になってしまいます。

 

 

また、家賃滞納があった場合も、一般的には最低3か月間は立ち退き要請ができません。そして訴訟になってしまうと、立ち退きが完了するまで7か月程度かかってしまいますので、合計10か月ほどかかってしまいます。

 

 

そうなると、その間の家賃が得られないどころか、訴訟費用や強制執行代として数十万円の費用がかかるため、空室リスクよりもやっかいなリスクといえます。

家賃下落リスク

家賃の相場は、新築なら周辺相場よりも1~2割ほど高く設定でき、最初の入居者が退去するまでその家賃は続きます。ところが2人目以降は大体年率1%程度下落するのが一般的と言われています。

 

 

そのため、家賃下落リスクを念頭において返済計画を立てなくてはいけません。ただし一部の賃貸ニーズの高いエリアでは例外的に上昇する場合もあります。

金利上昇リスク

物件を購入して、入居者がみつかったら自動的に家賃が入る。不動産投資はそれで終わりではありません。物件を所有するにあたり、大家さんとしてかかる費用があります。

 

 

まずは「固定資産税」などの税金。そして管理会社に支払う「管理費」や「修繕積立金」です。自分で直接管理せず賃貸管理会社を利用するならば「賃貸管理委託費用」も必要です。また「火災保険」や「地震保険」にも加入しなければなりません。

 

 

ローンの返済金額とこれらの費用の合計が家賃を上回ってしまったら、毎月自分の資産を取り崩していくことになります。予想外の出費により破綻しないよう常にこのリスクは頭に置いておかなくてはいけません。

火災リスク

不動産投資には火災リスクがあります。入居者の不注意で火災元になる場合もありますし、隣家の延焼による被害もありえます。そのため火災保険に加入することをおすすめします。

 

 

ただし、地震が原因の火事については保険対象になりませんので、別途で地震保険にも加入しなければいけません。さらに入居者の家財は補償の対象にならないため、入居者本人に火災保険に加入してもらうようにしましょう。

天災リスク

天災リスクとは、地震・台風・洪水(津波など)の自然災害によるリスクです。そのダメージは、天災の規模にもよりますが、時には、東日本大震災のように甚大な被害を受けてしまうこともあります。

 

 

特に地震は、予測するのも未然に防ぐのも現状不可能です。大家としてできることは、被害を最小限に抑える予防策や起きた時の対策をすることのみです。これも大きなリスクの一つです。

賃貸管理会社倒産リスク

賃貸管理会社は、安定的な管理費用が収入源のため比較的倒産しにくいと言われていますが、かといって絶対に倒産しないわけではありません。賃貸管理会社が倒産すると、まずは賃貸管理会社から家賃が送金されないリスクが起きる可能性があります。

 

 

倒産後は自分で回収することもできますが、入居者が賃貸管理会社に支払い済みで、まだこちらに送金されていない1~2か月分が手に入らない可能性が出てきます。そのほか、契約関連の書類を確認できなくなり、賃貸管理会社への家賃の振り込みが継続してしまう可能性もあり、数か月分の損失が生じるといった問題も考えられます。

事故物件リスク

入居者が事件や事故に巻き込まれたり、自殺や病気になったりして物件内で命を落とすことがあります。特に、殺人事件や自殺は大家にとって大きなダメージを受けます。

 

 

数年間は事故物件として告知する必要があり、それまでと同じ家賃設定は難しくなります。さらに部屋の原状回復やお祓いのための費用もかかります。自然死の場合、すぐに発見されれば事故物件とはなりませんが、孤独死のように4日以上発見されなかった場合も事故物件となります。

その他のリスク

これまで不動産投資のリスクについて述べてきましたが、

ほかにも、

 

  •  物件購入時には物件価格とは別に初期費用がかかる
  •  入居者を集めるための広告費や仲介手数料がかかる
  •  売却時に購入価格を下回る元本割れの可能性がある

 

などのリスクもあります。

 

 

こういった数々のリスクを事前に認識し、そのリスクをどうやって回避、もしくは低減するかを念頭に不動産投資をするか、そのことを考えて手掛けていくことは重要であり、必須だと言えるでしょう。

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新築・中古物件ごとのメリットとデメリットにも注目

購入する物件を、新築にするか中古にするかを選択する場合、自分自身が住む家を探すのとはまた違った目線が必要になります。投資として考えた場合のメリットとデメリットも見ていきましょう。

新築物件のメリット・デメリット

不動産投資における新築物件のメリットとデメリットは以下の通りです。

新築物件のメリット

築物件は、なんといっても建物が綺麗で設備も新しい点が魅力です。多少家賃が高くても新築に住みたいという人も多く、入居者がつきやすいのが特徴です。また、修繕費用などの持ち出しも少なく耐震性も高いため、不動産投資のローンの審査も通りやすくなります。

 

 

新築物件は中古物件に比べて価格も高いので、減価償却費を必要経費として計上できる額も大きく、節税効果も期待できます。さらに、いざとなった時に売却しやすい点も挙げられます。

新築物件のデメリット

新築物件の最大のデメリットは、なんといっても購入価格が高いことです。結果として、自己資金が少なければ多額のローンを長期に組むことになるでしょう。その間、変動金利により予想以上に金利が高くなり、返済が苦しくなる場合もありえます。

 

 

また、マンションなどでは管理体制を事前に確認できないといった点も、新築ならではのデメリットでしょう。メンテナンスや清掃などが行き届いていないと、後々修繕費が多額になったり、入居者から見て魅力的な物件として選ばれにくくなったります。また、他の入居者がわからない為、入居者による近隣トラブルも予想できません。

中古物件のメリット・デメリット

一方、不動産投資における中古物件のメリットとデメリットとしてはどんなものがあるのでしょうか。

中古物件のメリット

中古物件のメリットは、購入価格を安く抑えることができることです。物件の価格が低く、築年数が古いほど利回りが上がります。また、駅前などの立地の良い新築物件は少ないものの、中古物件であれば比較的出回っていることも多いものです。

 

 

そのような物件ならば、資産価値が下がりにくく、場合によっては上がる可能性もあります。既に入居者がいる、もしくは、入居者が決まっていれば、空室のリスクありません。さらに近隣の入居者の状況や管理の様子などが事前にわかる点は大きなメリットと言えるでしょう。

中古物件のデメリット

新築に比べると、建物の築年数に応じて家賃を低めに設定しないと入居者がつかない可能性がありますので、実入りは少なくなる可能性があります。経年劣化による修繕費も築年数が古ければ高くなる傾向にありますし、新築に比べると売却しにくいのもデメリットの一つです。

 

 

さらに、新築に比べて中古マンションは、購入時の不動産投資ローンの融資条件が悪くなる傾向にあります。特に、築古物件と言われる昭和56年以前に建てられた旧耐震の物件は、融資が下りにくいことが多いので、事前に知っておく必要があります。

 

 

新築と中古物件のどちらにも、メリットもデメリットもあります。しっかりと比較検討したうえで賢い選択をしましょう。

不動産投資のデメリットを克服するためにはどうすればよいか?

これまで見てきた通り、不動産投資にはメリット・デメリットがそれぞれあります。デメリットやリスクをできるだけ回避するにはどうしたらよいのでしょうか。

運用に関するデメリットの克服

空室や家賃の下落などのリスクは、需要の高い物件を選ぶことで減らすことができます。都心や駅近の立地や、安全性の高い鉄筋コンクリート製、バストイレ別、オートロックありなどの物件は、比較的入居率が高いでしょう。

 

 

最近では宅配ボックスやWi-Fi完備などの物件は人気があります。家賃の滞納などのリスクに対しては、しっかりとした管理会社を選ぶことで軽減できます。

経済的なリスクへの備え

世の中の情勢によって、経済的リスクは変わります。高額物件を購入すればするほど、ローンを組んだ時の金利の影響が大きくなります。無理のないきっちりとした事業計画を立てるのはもちろん、金融関係の勉強もある程度しておくのが良いでしょう。

 

 

また不動産会社選びも重要です。多くの金融機関と提携している不動産会社なら、より有利なローンが組みやすくなります。物件選びのパートナーとしても大きな存在となります。信頼できる不動産会社を探すようにしましょう。

物件の損壊などへの対策

火災や天災になってしまった場合に心強いのが保険です。費用はかかりますが、必ず加入するようにしましょう。また、天災に強いエリアの物件を選ぶというのも、リスクマネジメントとしては大切です。

 

 

そのためには、地震の被害や洪水などの過去の被害状況を事前に調べてみてください。また中古物件であれば、管理状況や環境などを事前に自分の目で見てチェックすることをおすすめします。

まとめ

不動産投資のメリット・デメリットと、その克服法について見てきました。不動産投資は、サラリーマンでも少額で始められ、長期にわたって安定収入が得られる魅力的な投資とも言えます。

 

 

ただし、知識のないまま適当に始めてしまうとローンの返済ができなくなり、破綻する可能性もあります。副業や年金代わりとして不動産投資をしてみようと少しでも思っている方は、不動産投資のメリットとデメリットをしっかりと把握したうえで、自分にあった不動産投資を見つけてくださいね。

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