不動産投資について調べてみると、「節税対策になるのでオススメ」という言葉が多く目に入ります。実際のところはどうなのでしょうか。

結論としては、不動産投資は節税対策になります。ただし、節税になる仕組みや必要な手続きについて十分に理解しておく必要があります。

節税対策をする際にポイントとなるのが、下記3点です。

・経費 

・減価償却費

・損益通算

簡単に説明していきます。

不動産投資を行う際は、購入して終わりではなく、物件の状態を維持するための費用などが必要になります。

例えば、日常清掃や定期点検を含む『管理費』や、クリーニングや破損した際のメンテナンスにかかる『修繕費』、不動産を購入した際にかかる不動産所得税などを含む『税金』など。その他にも、物件によってはローンの利息や加入する保険料、不動産業者さんとの打ち合わせのコーヒー代や通信費なども経費となります。

これらの費用をまとめて経費として確定申告を行う必要があります。経費が多ければ多いほど総所得が減るので、結果的に課税対象となる所得が少なくなり、家賃収入などにかかる所得税を低く抑えることが出来ます。

そういった経費をきっちり計上して、漏れなく申告するためには、経費に組み込むことが出来る項目をしっかりと把握し、領収書などを保管しておく必要があります。

減価償却とは、固定資産の取得費用を、その耐用年数に応じて経費計上することを指します。購入金額が高額且つ使用期間が長期間に及ぶものは、購入した時点で全額計上すると、その年の費用が莫大になり大きな赤字となってしまうため、その費用を分散して数年に分けて計上する仕組みです。

不動産も、建物の種類によって耐用年数が設定されており、その範囲内であれば毎年減価償却費を確定申告で計上することが出来ます。毎年の課税所得が減ることで、結果的に家賃を継続的に受け取った所得に対する所得税が少なくなるのです。

不動産投資の場合、年間の収支が赤字となる場合があります。その際、会社員としての収入と損益通算をすることで、課税所得が減り、節税になる場合があります。その際ポイントとなるのが前述の減価償却費です。

実際に不動産投資での支出がその年に無くても、減価償却費は毎年定められた額が計上されるので、現金支出が無くても課税所得が減り所得税を減らすことが出来ます。

以上のように、節税になる仕組みについて十分に理解し、管理することが出来れば、不動産投資をすることで節税につながることが分かります。

正しく管理すれば節税になる不動産投資。中でもサラリーマンに人気なのが、ワンルーム（1K）のマンション投資です。ワンルームマンションは以下の理由からハードルが低く、本業があるサラリーマンでも始めやすいと言われています。

・ファミリー向けマンションと比べて費用やランニングコストが安い

・需要が高く入居がつきやすい

・間取りや室内設備に流行り廃りが少ない

以下にて順番に説明していきます。

ワンルーム（1K）マンションは、室内面積が小さく、物件の価格が比較的安いことが特徴です。それに合わせて不動産所得税や固定資産税などの税金も安くなるため、購入に対するハードルが低いのが魅力です。

物件価格が安いと、ローンの借り入れも小さくなるので、融資を受けやすくなるのもポイントでしょう。ローンを組みやすいので、初心者でも不動産投資を始めやすいと言えます。

また、室内面積が小さいことに比例して、管理費や修繕費などのランニングコストも安く抑えられるため、継続する負担が少なくなるケースも多くあります。

東京都内では単身者世帯が非常に増えており2025年には半数を上回る世帯が単身者世帯になるとの予測もされています。そのため、単身者向けのワンルームマンションの需要は非常に高いです。

需要が高く、空室になっても入居がつきやすいため、サラリーマンでも手が出しやすい物件として単身者向けワンルームマンションはオススメだと言えます。

単身者向けの物件はファミリー向けの物件より流行り廃りが少ないのも特徴です。特にワンルーム（1K）となると、他の物件と比較しても間取りの良し悪しに大きな差が出ることがありません。

設備にこだわれば、それだけ維持費や修繕費がかかってしまうので、これらを簡素に出来ることは大きなポイントです。

このように、ワンルームマンションは費用が抑えられることや、需要が高く物件に差が出にくいことなど、サラリーマンでも手が出しやすいメリットが多いことが分かります。

これまでの内容から、初期費用も安くて節税になるのであればワンルーム不動産投資もいいかも…と興味を持たれた方も多いと思います。ただし、ワンルームだからこそのデメリットもあり、気を付けないと税金対策どころではない大損につながる可能性もあります。

デメリットとしては、下記が考えられます。

・単身向けの賃貸物件なので、入居期間が短く空室になりやすい 

・収入が小さいため、利益が出にくい

・節税効果が小さい

それでは順番に説明していきます。

単身者世帯はファミリー層よりも入居期間が短い傾向にあります。転勤や結婚などによる引っ越しなどが起きやすく、同じ人が何年にもわたって住み続けるという可能性が低いのです。

空室になり次の居住者がなかなか決まらなかった場合、その間の家賃収入はゼロになってしまいます。家賃収入が無くても管理費の支払やローンの返済はしないといけないので、その際は赤字を被ってしまうことになります。

駅近や人気都市の物件であれば退去率も下がりますが、物件選びを間違えると、ワンルーム（1K）に対する不動産投資のこのリスクで、結果として資金繰りに困ってしまう可能性が出てきます。

ワンルームマンションへの投資は、初期費用が安く抑えられるのが魅力である一方、家賃収入も当然安いため、利益が出にくいというデメリットにもつながります。家賃収入は全額手元に入るわけではなく、そこから管理費などランニングコストが差し引かれた額が収益となります。

家賃に対してランニングコストの割合が高いと、収益性が低くなります。このランニングコストのなかでも特に、修繕に関する費用については、物件の築年数が長くなるほど増額するリスクが高いので、最初は利益が出ていても年数を重ねるごとにどんどん赤字額が増えていったというケースも。安くて手が出やすい物件だからと簡単に飛びつくのは注意が必要です。

ワンルームマンションはRC造の物件が多いですが、RC造の物件は減価償却の期間が新築時で47年と非常に長く、計上できる経費も低くなります。このことから毎年受けられる節税効果が小さくなる場合があります。

毎年の経費計上によって抑えた税金額に比べ、管理費などを差し引いた家賃収入が見合わず、赤字がどんどん増えていく…といったように、もはや税金対策のつもりが、出ていくお金の方が多くなってしまうという事態が起こるケースも考えられます。

このように、始めやすいワンルームマンション投資だからこそのデメリットもあります。空室になりにくい物件選びや、収入と支出のバランスをよく考えて購入しないと、節税目的で始めたはずが大損に繋がるリスクもあるのです。

前述のように、単身向けワンルーム賃貸は入居期間が短い傾向にあります。退去率を下げることや、空室期間を減らすためには魅力的な立地の物件を選ぶ必要があります。

具体的には、不動産のある街の人口や最寄り駅からの立地、周辺の主要施設などの情報を細かくチェックして吟味する必要があるでしょう。

不動産投資は長期スパンのため、初期費用が安いからと飛びつかずにしっかりとシミュレーションを行うことが重要です。

特に、長期間保有すると修繕費やリフォーム費用が増えていく可能性が考えられます。ワンルームは家賃収入が小さいため、このような将来的な支出を長期スパンで考慮したうえで、収入と支出のバランスをシミュレーションするべきでしょう。

もし、シミュレーション自体が難しかったり、出したシミュレーションで大丈夫なのか不安だったりする場合は、信頼できる不動産会社の担当者や不動産投資の専門家に相談してみることをオススメします。

今サラリーマンに人気のワンルーム不動産投資。初期費用が安く始められるのが魅力ですし、確定申告や税金対策の仕組みを十分に理解して行えば、節税になるメリットもあります。

そして、もしうまく運用できれば、それだけ資産も増え、将来の選択肢も広がる可能性も出てきます。しかし、不動産選びや将来的なリスクを考えずに購入してしまうと、大損してしまう可能性もあります。

始めやすいからと個人で安易に決断せず、まずはそもそも不動産投資という資産活用が自分に合っているのかをじっくり検討して、そのうえでトライしても良いと思うのであれば、きちんと情報収集を行いながらプロに相談してみるのがオススメです。