基本的に不動産投資を始める場合は、まず銀行でローンを組み、月々の家賃収入で返済していく形になります。一般的に個人事業主に比べて、サラリーマンは安定した収入があることから、融資やローンの審査に通りやすいと言われています。サラリーマンとしての安定性が、銀行から高く評価されるということです。

不動産投資向けの融資については、

（１）パッケージ型のアパートローン

（２）オーダーメード型のプロパーローン（事業融資）

という大きく2つの種類があります。以下にそれぞれの融資についてご説明します。

（１）パッケージ型のアパートローン

こちらは主に、一部例外はあるものの、年収500万円以上の大企業会社員、医師、公務員などが対象となっている融資です。勤務先の規模や、安定性、年収などにより、受けられる融資の額が決まります。一般的な住宅ローンなどと近い考え方のローンであると言えます。

（２）オーダーメード型のプロパーローン（事業融資）

次に、オーダーメード型のプロパーローン（事業融資）については、主な対象者や年収の指定は特にありません。融資を受ける人物が、土地などの金融資産を持っているかどうかや、職業を含めて総合的に評価されます。そのため年収が例え低くても、金融資産を保有している場合や、中小企業の経営者など、アパートローンの対象になり難い人もこの融資を受けることができます。

また、不動産投資で融資やローンを組む際の自己資金と融資の割合については、およそ2006年以前は不動産取得の20%程度は自己資金で賄い、年収に7倍程度までしか融資を受けることができませんでした。

しかし、2006年以降（リーマンショックのあたり）から、融資の基準が緩和され敷居が低くなりました。それまで融資を受ける最低年収相場であった年収も700万円→500万円、年収倍率も12倍程度まで引き上げられました。

ちなみに保有資産の額によっては、年収500万円以下でも融資を受けられる場合があります。さらに現在は物件によって自己資金0でも投資が可能なケースや、30〜40%まで必要なケースと様々です。

先ほどご紹介した2種類のローンについて、もう少し詳しく見ていきましょう。

（１）パッケージ型のアパートローンと、（２）オーダーメード型のプロパーローン（事業融資）についてご説明した通り、融資を受ける人はその年収や職業、勤務する会社や金融資産によって評価されます。そしてこの融資を受ける人の経済的・社会的な背景のことを、「属性」と呼びます。

属性については、収入や金融資産、家族構成、持ち家か賃貸か、などいくつかの種類があります。収入に関しては、勤め先の規模や年収、勤務年数などによって判断されます。

一般的にはサラリーマンの場合、「公務員や上場企業→非上場の大手企業→非上場の中小企業」の順に評価されます。安定性や将来性など、今後しっかりと返済を行っていけるかどうかをベースに決められています。

また、家族構成に関しては、配偶者の有無や家族の多さによる出費額などが勘案されます。持ち家かどうかについては、住宅ローンを抱えているとマイナスに捉える銀行と、しっかりと安定した生活基盤を築いていると捉える銀行の両方があり、判断はまちまちです。

金融資産は土地や物件など、万が一ローンの返済が難しくなった場合に換金して返済できる担保として評価されます。

先ほど、その人の持つ経済的・社会的な背景のことを「属性」と呼ぶとお伝えしました。この属性を元に、銀行などの金融機関がいくらまで融資を行えるかどうかを判断する範囲のことを、「与信枠」といいます。

融資を受ける「属性」を基準にして、「与信枠」が決定されるということです。サラリーマンが不動産投資で融資やローンを組む場合の属性の上げ方としては、次のような方法が挙げられます。

基本的には融資を受ける際の属性はその人の収入、つまり年収や安定性が求められています。そのため、本業の収入を増やし、安定させることが重要です。

住宅ローンなどが残っている場合、今払っているローンを見直すことで月々の返済額を減らし、融資が受けやすくなることができます。これを機に払っているローンを見直すことで毎月の収支を改善してみましょう。

クレジットカードのリボ払いや分割払いといった残債も、属性を下げてしまう原因になります。残債がある場合は速やかに返済しましょう。また、クレジットカードを何枚も保有しているという方も注意が必要です。

トータルで使用できるクレジットカードの限度額が大きいことで、将来的に大きな金額を借入してしまう可能性があると見なされるからです。不要なクレジットカードはこの機会に解約し、高すぎる限度額設定も見直すことで属性を上げ融資枠を増やすことができます。

不動産投資に関する銀行融資については、近年その条件が緩和され、一部では自己資金0円でも融資を受けられるケースがあるとお伝えしました。

しかしこの自己資金0円でフルローンを組むことについては、いくつかのメリットと同時にデメリットも存在しています。まずはこの点から見ていきましょう。

最大のメリットとしては、手元に自己資金を多く残しておける点があります。病気や子供の学費など、予期せぬ出費があった場合にも対応することができます。

またフルローンの場合は自己資金の割合を高く設定する場合に比べ、レバレッジ効果が高くなるというメリットもあります。レバレッジ効果が高いとはつまり、より少ない資金で大きな利益に期待できるということです。

フルローンのデメリットとしては、ローンの返済額が大きくなることや返済期間が長くなることが上げられます。頭金を支払わないためその分ローンで月々返していく負担も大きくなります。

また、ある程度の自己資金の用意がない場合は、融資の審査が厳しく難易度が上がってしまうことや、最終的に物件を売却し手放す際の出口戦略が難しくなるということも挙げられます。

それでは実際にフルローンを組んで失敗してしまったサラリーマンAさんの例と、その原因についてご紹介していきます。

もともと不動産投資に興味があり、最近フルローンを組んで投資を始めたAさん（45歳、東京都内在住、独身、会社員）。本業とは別に、安定的な副収入を得ることができると聞き、資産運用もかねて挑戦し始めました。

最初は入居者がいたマンションを購入し、安心してスタートさせた不動産投資。しかしAさんは、フルローンのリスクを十分に把握していませんでした。

さらにAさんは、銀行がフルローンで融資をしてくれたことに対し、自分には返済能力があるというお墨付きをもらったと勘違いしていたのです。

そして、ここからAさんの不動産投資は思わぬ方向に動き出し、ローン地獄に陥ってしまうことになります。マンションに関わる費用や税金について知識が不足したまま不動産投資を始めてしまったAさんが購入したマンションの入居者は、翌年引越しをして退去してしまい、空室の間の家賃収入が0円になってしまいました。

キャッシュフローが悪化したことで赤字が続き、最終的にAさんの不動産投資は失敗に終わってしまったのです。そして、不動産投資のローンの返済がどんどん重荷になっていきます。その失敗の原因とは、いったい何だったのでしょうか。

・失敗した原因その1：想定外の費用

まず、Aさんの見通しが甘かった原因の一つに、不動産投資に関わる費用について十分に理解していなかった点が挙げられます。例え入居者が安定的に家賃を払い、家賃収入があったとしても、そこから管理委託費や、水道光熱費、マンションの修繕積立金や管理費などの経費もが引かれます。これら諸々の諸経費を払って初めて手元に残る金額が、Aさんの収入となります。

また、フルローンを組んでいる場合は月々の返済＋利息がかかってきます。収入ー経費ー返済額（＋利息）で計算すると、実際はほとんど手元に資金が残らない、というケースもあります。

・失敗した原因その2：空室リスク

Aさんは、最初に入居者がもともといたマンションを購入して安心していました。しかし翌年、予期せずこの入居者の方は引っ越しをして退居してしまいます。次の入居者が見つかるまでの空室期間は当然家賃収入も入ってきません。一方、先ほどの諸々の経費や、ローンの返済は毎月引かれていきます。

フルローンで不動産投資を始めた場合、このように空室が生じることによってキャッシュフローが大きく悪化してしまう可能性があります。

・失敗した原因その3：原価償却や税金をきっちり考慮していなかった

キャッシュフローが悪化し、収支が苦しくなり始めたAさん。なんとか本業の収入も合わせて投資を続けようとしますが、マンションを保有することにかかる固定資産税も重くのしかかって来ます。

また、Aさんは減価償却についてもきちんと理解していなかったため、一般的に耐用年数10年目頃に訪れるデッドクロスに苦しむことになります。デッドクロスとは、元本返済が減価償却の節税効果を上回り、毎年の家賃や銀行返済額は変わらないのに、急に税金が高くなることを意味しています。

これらの結果、Aさんは物件を売却しようとしますが、物件の購入価格を超えて融資を受けているオーバーローン状態のため売却もできません。なぜならローンが残っている不動産物件を売却する場合は、売却して得たお金でローンを全額支払える場合のみ可能だからです。

さらに経年劣化によるマンションの大規模な修繕費がかかります。しかし、キャッシュフローがマイナスのAさんはこの費用を払うことができませんでした。そしてさらなる融資を受けることになり、最終的にはAさんは泥沼のローン地獄へと陥ってしまいます。

今では副収入を得るために購入したマンションを売りに出していますが、まだ買い手は見つかっていません。もし買い手が見つかったとしても大きな借金が残ることになりそうです。

それではAさんがローン地獄に陥らないためには、どのようにすれば良かったのでしょうか。以下に失敗しないための対策例を挙げたいと思います。

・慎重に不動産会社や金融機関を選ぶ

・しっかりとした不動産投資の収支の見通しを立てる

・不動産投資にかかる費用を確実に理解する

・投資対象の不動産物件を見極める

・与信を高める

Aさんに必要だったことは、まず基本的な不動産投資に関する知識と確実な理解を身につけることでした。また、信頼できる不動産会社や、自分に合った融資を受けることができる金融機関選びも非常に重要です。

不動産投資は税金や諸費用などもかかるため、専門知識がない方にとっては少し複雑に感じます。不安な場合は、しっかりと信用できる専門の人に相談することも大切です。さらに本業の年収や安定性を上げるなど、自分自身に対する信頼を上げることも必要になってきます。

副業や安定した資産運用を求めるサラリーマンに人気の不動産投資。一方で銀行融資やローンを組んで不動産投資を始める際は、あらかじめローンを組むことのメリットやデメリットについてきちんと理解しておくことが大切です。

今回例としてご紹介したAさんのように、投資に失敗してローン地獄に陥らないためにも、しっかりと対策を立てて挑戦しましょう。