株やFX（外国為替証拠金取引）のような投資方法のひとつで、個人投資家の間で人気があるのが「不動産投資」です。個人投資家が行う主な不動産投資は、マンションやアパートなどの建物を購入し、その賃貸運用などにより、収益を得る方法です。

その他にも不動産投資には、購入対象をオフィスビルとしたり、土地のみを売買して収益を得たり、ロングプロジェクトとして土地から購入し、新築を建てて活用させるといった方法もあり、数多くのパターンが存在します。

不動産に限らず、投資家が常に意識するのが「キャピタルゲイン（売却益）」と「インカムゲイン（運用益）」です。不動産投資では、インカムゲインである家賃収入を得ながら、価値が高まったタイミングで、不動産を売却することでキャピタルゲインを得ることができます。

ちなみに、キャピタルゲインとは、保有している株式や土地などの資産の価格が値上がりすることによって得られる収益のことで、インカムゲインは通常は「所得」と訳され、資産を保有することで、継続的に受け取ることのできる現金収入のことを言います。

初心者の個人投資家に、不動産投資が選ばれる理由には「投資期間」と「勉強や情報収集の必要性」が関係しています。

1年未満で売買をする短期投資が多い株やFXに比べると、不動産投資は数十年単位の長いスパンで利益をだすことを考える長期投資であり、物件を購入してしまえば、少しの期間なら不動産の価値の動向を見守るだけで十分なこともあります。

一方、株やFXではこのようにはいかず、長期投資のつもりで株を保有しても、短期で売却することになったり、買い増したりということがよく起こるのです。

また、株のデイトレードなどになると、値動きに合わせて複数の銘柄を一日に何度も売買をするため、個人投資家は一日中、パソコンやスマートフォンとにらめっこしていますが、その反面、不動産投資では、1週間や1か月の短い期間に売ったり買ったりしなくてはならない状況には陥りにくいので、ある程度は目を離していても大丈夫でしょう。

これが、不動産投資が不労所得といわれるゆえんで、長期投資ならリスクも抑えられ、初心者でも心にゆとりをもちながら投資することができるのが魅力です。

株でも不動産でも、初心者の個人投資家が投資を始めるには、まずその分野に関しての文献やアナリストのブログを読むなどして、何かしら勉強をしなくてはなりませんが、不動産投資では、物件を購入した後の勉強や情報収集が少なくても大丈夫なことも、うれしいポイントです。

株やFXの運用を本格的にしている個人投資家は、国内外の経済や先物取引の動向に常に目を向け、正確かつ最新の情報を収集し、タイミングを逃さずに短期で売買をしています。不動産の場合は、世界の経済の影響を受けて、すぐに物件の価値が変わることは考えられにくいので、購入後も常に勉強し情報をアップデートする必要はそこまでないのです。

そのため、本業を持ちながら副業として不動産投資をはじめ、成功を収めるビジネスパーソンも多く、20代から不動産投資を始める個人投資家も多くみられます。

不動産投資が初めての場合でもイメージしやすく、個人投資家に人気のある不動産投資の3タイプを紹介します。

• マンションのワンルーム投資
• アパートやマンションの一棟投資
• 戸建て投資

ワンルーム投資では、マンションの１室単位が投資の対象となるため、少ない資金でも始めやすいといった特徴があります。ワンルームマンションは、入居者が単身者のため、駅の近くなどの好立地にあることが多く、良い条件の物件も見つかりやすいです。

特に鉄筋コンクリートのマンションに投資をする場合は、担保価値が高いことから、金融機関からの融資を受けやすいというメリットもあります。これは、ビジネスパーソンにとても人気のある投資のスタイルで、「不動産投資の始め方がわからない」という方が、最初に勉強するといい分野でもあります。

一棟投資は、マンションやアパートなどの建物と土地を丸ごと購入し、全室を賃貸として経営する方法で、新築も中古も対象となります。高額な投資となるのは言うまでもありませんが、ハイリスクながらハイリターンも期待できるといった特徴があります。

空室がでていても、部屋が複数あることから収入がゼロになるという心配は、よほど物件選びを間違わない限り、無用だと言えるのではないでしょうか。また、万が一、建物がなくなったとしても、ワンルーム投資に比べて土地が多く残る点も安心できます。ある程度の自己資金を準備できる人にはよさそうです。

戸建て投資は、一戸建てを新築や中古で購入し、賃貸として経営する方法です。単身者が主に利用するワンルームとは違い、ファミリー層からの需要がメインの一戸建てでは、長い入居期間を見込めます。そのため一度入居者が決まると、長期間にわたって安定した収入が得られることが多いです。

一戸建てでは、業者を雇っての清掃などは必要がないため、建物を管理する負担は少ないでしょう。独身の時に購入していれば、結婚後に家族で住むといった選択もできますね。

さて、初心者の個人投資家として、不動産投資のイメージがもてたことと思います。さっそく物件を比較して投資対象を絞りたいところですが、行動に移す前に知っておきたい注意点もあります。

• 不動産屋さんの話が100％ではないことがある
• 利回りのみで判断しない
• 自分にとって魅力定な物件が入居者にとって魅力的とはかぎらない
• サブリースにもメリットとデメリットがある

営業の経験がある方は、「不動産屋さんの話が100％ではないことがある」というだけで理解できたかもしれませんが、不動産屋さんの話をうのみにするのはよくありません。

不動産屋さん側には「売りたい商品」や「今月中に売らなくてはならない商品」が存在するため、紹介された物件がご自身にとってベストではないことも考えられます。「この人のオススメだから買ってみようかな」という気持ちで決断するのは危険です。

ある程度自分自身で見たり、情報を集めたり、勉強したりしたうえで不動産屋さんに足を運ぶことと、いろいろな意見を得るという点からも、3つ以上の不動産屋さんを訪れることをオススメします。

仮に、「表面利回りが12％」という物件があれば高い利回りでうれしい限りですが、リスクが高い物件かもしれません。一般に、戸建て投資は利回りが高いとされますが、入居者がなかなか見つからなかったときのことや、リフォームに費用がかさみやすいことに気を付けなくてはなりません。

利回りだけではなく、立地や築年数、周辺の環境などいろいろな観点を踏まえたうえで、本当に「良い物件」なのかどうかを判断しましょう。

投資家にとっても入居者にとっても、「魅力的な物件」を手に入れることができたなら、不動産投資はうまくいくことが多いでしょう。しかしいくら気に入った物件でも、入居者が決まらなければ投資は失敗に近づきます。

例えば、ぶち抜きタイプの物件は生活感が漂いにくくオシャレで、周囲から褒められるお家です。

しかし実際に住むとなると、プライベートが守られなかったり、収納スペースが足りなかったりといった問題に直面することがあり、賃貸でお家を探している人からは避けられる傾向がある間取りなのです。いくら自身が気に入ったとしても、入居者にとって「住みたい家」なのかどうかを考えるようにしましょう。

晴れてオーナーとなった時に頼れる仕組みの「サブリース」は、サブリース業者が賃貸物件を借り上げ、入居者募集から賃料回収などまで、オーナーに代わって行うもので、副業で不動産投資をしているオーナーにとって特に便利です。

またサブリース契約を結べば、入居者がいなくても、オーナーに補償賃料が支払われるため空室リスクが回避され安心です。しかし、「礼金」や「更新料」はサブリース業者が受け取ること、また入居者の審査を行うのもサブリース業者であるため、オーナーが入居者を選べないことは気になる点です。

また、サブリースの契約を結ぶと賃料の10％～20％の費用が発生し、家賃収入を最大化することはできないことを知っておきましょう。

不動産投資で先輩オーナーたちが経験した「失敗」を疑似体験すれば、初心者はよりリスクを避けて不動産投資が始められますね。これらの例を参考にした上で、不動産投資セミナーやイベントなどに参加して、第一歩を踏み出しましょう。

ここからは、不動産投資でよくある失敗例の一部をご紹介します。こういった失敗やリスクがあり得るのも不動産投資ですので、しっかりとリスクを知り、どうすればそのリスクを軽減できるかを学んでから不動産投資を手掛けてくださいね。

例えば、新築のアパートを購入してサブリースを利用した場合、「空室が続く場合はサブリース賃料を下げる」といった契約条項があると、空室が続いてしまったことで、契約通り賃料が下がり、ローンが焦げついてしまうことがあります。

サブリースを契約せずに、「最初から市場価格より割安で家賃を設定」すれば、入居者もすぐに決まり、ローンの返済も問題なかったのではないでしょうか。

「マンションは100年以上持つ」という理論を信じて築30年の物件を購入したケースです。管理会社による修繕計画が甘く、10年ほどでボロボロになってしまいました。マンションの経年劣化はつきものですが、管理がしっかりしていないと予想以上に進みます。

そうすると賃料にも影響が出ますし、売却価格も下がってしまいます。場合によっては修繕費もかさみますので、マンションの修繕計画や管理体制はきっちりチェックしたいところです。

管理費や修繕積立金、入れ替え時のリフォームに経費などに年間賃料の30％近くが必要となっているケースがあります。新築物件よりも中古物件で起きがちな事例で、新築物件であれば10％以内におさえられることもあります。

不動産投資を始める際は、賃料収入とローンの返済額だけに目を向けるのではなく、「管理費や修繕費などのランニングコストを踏まえた収支計画」を立てないと、運用し始めてから意外な落とし穴にハマってしまう可能性が出てきます。

オーナーになり5年間経過し、これまでの収支を計算してみたところ利益が100万円程度でています。しかし、当初思い描いていたより利益は少ないとのこと。

5年をめどに売却をするつもりでしたが、このまま物件を待ち続けるか、売却依頼を出すかを悩んでいるそうです。不動産投資の失敗とは、「購入費用や手数料、売却時の価格までも含めたトータルでの収支が赤字」になることと言えます。

毎月の家賃収入でローン返済が順調に出来ていても最終的に赤字になる例もあります。現時点でトータル収支がどうなっているのか、一度確認してみましょう。

1棟のアパートをオーナーが専業大家さんとなって管理しています。アパート住民の意識がやや低いためか、エントランス付近にはゴミが目立ち、付近にある物件と比較しても清潔感に欠けるようです。

週に1度、家庭用のお掃除グッズできれいにしているものの、間に合わないため、専門業者に依頼しようか悩んでいます。また、少ししかない植木の手入れにも、体力を消耗してしまうため、こちらも専門業者に依頼しようか考えているようです。

建物の管理は個人では大変です。しかし、専門業者に頼むと当然費用がかかります。仮に頼むとしても、「専門業者に依頼する費用に対しての効果」はどうなのかを、しっかり検討して意思決定する必要があります。

先輩オーナーの年齢や収入、生活環境などによって、「失敗」と認識するボーダーラインに差があるのかもしれません。不動産投資セミナーやイベントでは、成功例が取り上げられがちですが、初めての不動産投資で成功するためには、先輩オーナーの失敗例を知っておくことも大切です。

初めての不動産投資に向けて、初心者が安心して第一歩を踏み出すために必要な情報を紹介しました。不労所得ともいわれる不動産投資は、株やFXとは異なりおおらかな気持ちで取り組める投資でもあります。

安定したインカムゲインを得ながら、適切に物件を管理すれば大きなキャピタルゲインにつながります。不動産投資を始める年齢や収入によっても、向いている物件は異なりますので、文献やブログで勉強したり、不動産投資セミナーに参加したりして、しっかりと判断できるといいですね。