所得税や住民税の節税になることや、フルローンを利用できることから会社員やOLに人気のあるワンルームマンションの投資。不動産投資の中でも比較的価格が安いため、始めやすいのが魅力です。だからといって不動産投資の入門編的な考えで購入するなら、痛い目にあう可能性があります。

ワンルームマンション投資は、意外と運用費用がかかることを知っておいてください。空室が続くなら当然収入はその間ゼロになるので、あとで不具合や故障が見つかれば、数十万円の損失を生むことになります。都心のワンルームマンション投資にも注意すべき点がたくさんあります。

《都心のワンルームマンション投資失敗事例》

「都心の優良物件が売りに出た！」という不動産会社の紹介で、築24年の中古マンションを購入したKさん。築年数の古さが気になりましたが、駅チカという立地条の良さが気に入り、ライバルが購入する前に急いで決めてしまいました。

運用が始まったものの、1年後に排水設備の故障が発覚、排水の逆流・漏水の可能性があるとのことで、大掛かりな修繕が必要となりました。その後も修繕費の支出が多々あり、家賃利益どころか赤字という悲惨な状況になってしまいました。

新品できれいであったり、最新の設備を有していたりするため、中古不動産より安定した需要が期待できそうな新築マンションの投資ですが、やはり、新築不動産投資特有のリスクを考えなければなりません。

まず、物件の価格が高いため、多額のローンを組むケースが出てきます。その場合は、長期的な視点でしっかりとした事業計画を立てなければなりません。

《新築マンションの投資失敗事例》

新築マンション購入時に、不動産会社からサブリース契約を勧められたIさん。「家賃保証がついており、空室リスクを抑えられるので安心」と考え、サブリース契約することにしました。

もともとサブリース契約では家賃収入の10〜20%ほどを管理料として徴収されます。それだけでも大変なのに、数年後には家賃が大幅減額されてしまいました。本来ならばオーナが受け取るはずの敷金・礼金・更新料も全てサブリース業者に渡り、Iさんが賃貸で得られるはずの収益はぐっと減ってしまいました。

最終的にIさんは物件を売却したのですが、新築の購入費用に比べて安い価格でしか売れず、それを勉強代と片付けるには少々多額すぎる損失が出てしまいました。

利回りの高い物件として人気なのが、中古マンションの投資です。新築プレミアムも付きませんし、築年数が古いと購入価格もお手頃です。

ただし、中古ならではのトラブルもあります。特に地方や郊外の物件は、場所によっては今後賃貸の需要が減っていくというリスクもあります。持っているだけで毎月赤字になるような物件さえあるので、注意が必要です。

《郊外の中古マンションの投資失敗事例》

とにかく利回りが高かったので、オーナチェンジで入居者のいる郊外の中古マンションを購入したFさん。最寄り駅から遠く、バスに乗らなければならない立地でしたが、キャンパス近くの物件だったことが購入の後押しとなりました。

ところが数年後、志願者を獲得するための改革を実施した大学が、都心部へ移転することになりました。大学移転は街の活気にも深刻なダメージを与え、賃貸住宅の家賃相場にも大きな影響を及ぼしました。

Fさんの不安は的中し、今までの入居者が退去した後、次の新しい入居者が見つからないという事態に陥ってしまったのです。家賃をかなり下げても入居に至らず、いまだに売却もうまくいっていません。

大きな家賃収入を期待できるマンションの1棟買い。複数の区分買いよりも買いやすく、土地も所有できることから、注目の不動産投資のひとつです。ただ、高額な投資になるだけに失敗は避けたいところ。

金利上昇による返済額の負担増加の場合、長期ローンの返済はできるのかはもちろん、リフォーム代や空室リスクなど、考えなければならないリスクはたくさんあります。契約を進める前に、知見を深めておきましょう。

《マンション1棟買いの投資失敗事例》

着実な投資方法を探しているときに、知人に地方大都市のマンション1棟買いを勧められたYさん。空室もほとんどない稼働率の良さから、購入に前向きな検討をすることになりました。

知人紹介の不動屋さんが作成した収支シミュレーションもしっかりと確認、これなら大丈夫と、30年ローンの融資を受けて物件を購入しました。しかし、いざ運用を始めてみると、思いのほか入居者の入れ替わりが激しいことに気がつきます。空室が出るたびにかなりの額のリフォーム代がかかります。

さらに入居者募集の広告費用や不動産会社への仲介手数料などが重くのしかかり、単月損失を連発する事態に陥りました。今さらマンション1棟を売却することもできず、今後も赤字続きのマンション経営を行うしかない状況です。

床面積あたりの賃貸料単価が高く、利回りも高い店舗物件。特に都市部や市街地、駅前の商業地域などは人気があり、比較的安定した不動産投資と言えるでしょう。それでもやはり、店舗物件の不動産投資にも落とし穴があります。

テナントの賃貸料は景気動向に大きく左右されますし、居住用物件に比べると店舗物件の場合は、閉店や移転が頻繁に行われます。空室リスクや家賃変動リスクが比較的高いことを知っておく必要があります。

また、銀行から融資を受けるのに時間がかかるのもネックです。そうしたリスクも踏まえて慎重に考慮する必要があります。

《店舗物件の投資失敗事例》

商店街の入り口にあり、地元の買い物客だけではなく通勤客も多く通る場所にある居抜き店舗物件。Tさんは不動産会社の紹介で内見したときに、ひと目で気に入り購入しました。すぐにラーメン屋との契約が決まり安心したものの、そのラーメン屋は半年で撤退することになりました。

次に店子になったラーメン屋も3ヶ月ももたずに退去…。そこから空室期間が続き、内見まではしてもらえるものの、なかなか契約までにいたりません。

さらに追い討ちをかけたのが、前述の退去したラーメン屋の評判が悪く、「あそこのテナントだと売れない」というレッテルが付いてしまったことです。Tさんは今、賃貸の大幅値下げを検討するか、売却を考えています。

この5つの失敗例に共通して言えることは、不動産投資についての知識が足りなかった、ということです。

知人や売却したいだけの不動産会社の口車に乗り、自分の感覚や間違った情報で判断すると、不動産投資に失敗する可能性が高くなります。基礎知識も含め、不動産投資についてしっかりと学び、情報収集を続けていきましょう。加えて、自分が不動産投資に対しては素人だ、という自覚を持つことも大切です。

専門的な分野は信頼できる専門家に相談できれば良いですが、もしそういった専門家が近くにいない場合は、不動産投資の経験豊富な良い不動産会社を選ぶようにしてください。きちんとメリットだけではなく、デメリットを伝えてくれる業者を選びましょう。

不動産投資は、あらゆる事柄に目を配って判断していく必要があります。知識や情報に加えて、対象不動産やその不動産のある街などについて十分な調査も必要になります。

もし、これから始めようという方は、不動産投資の初心者向けセミナーなどに参加して、専門家の話を聞いて情報を得るのもひとつの手段です。無料のオンラインセミナーなどもありますので、役立ちそうな内容であれば一度参加してみても良いでしょう。

ただ、セミナーに絡めて積極的にセールスしてきたり、安易に儲かるからと物件を紹介してきたりする場合は注意してくださいね。やはり自分で資料を請求して調べたり、実際にその物件を見に行ったりして、時間をかけて取り組むことをおすすめします。

不動産投資の最終的な責任は投資家にあります。不動産投資に関して多くのことを学んで成功に導きましょう。