リスクだらけの不動産投資!それでも人気な理由とは?

資産運用のひとつとして人気の高い不動産投資ですが、「高リスクで失敗が怖い」「難しそう」「費用や労力が必要」というネガティブなイメージを持っている方も多いのではないでしょうか。不動産投資とは、マンションやアパートを購入し、第三者に賃貸することで家賃収入を得ることが出来る仕組みです。一見単純な仕組みにも思えますが、投資なので当然リスクが存在します。しかし、知識を持って優良な不動産を購入し適切に管理していくことで大きく収益を上げることができるのも事実です。それぞれのリスクをひとつずつ回避していけば、不動産投資で成功する可能性も出てきます。

不動産投資が人気の理由

不動産投資が人気の理由。それは、安定した収益を長期的に得られるという点にあります。

 

いわゆる「不労所得」と呼ばれる収入源になるのです。2019年に「老後2,000万円問題」というのが話題になったのをご存じでしょうか。年金以外で老後資金として2,000万円必要であると、2019年6月に金融庁が発表したことにより話題を浴びましたが、これにより多くの人が危機感を持つと同時に、資産形成に対して興味を持つきっかけとなりました。

 

また、新型コロナウイルスは我々の社会や生活に大きな変化をもたらしており、現在の貯蓄だけではなく、老後の生活費や年金不足対策として資産運用を始める人が増加しています。その中でも不動産投資は特に人気が高く、現在「生命保険」代わりとしても注目を浴びています。

 

なぜ、不動産投資が生命保険代わりになるのかと言うと、不動産投資は融資を受ける際に「団体信用生命保険」の加入が条件となっており、この「団体信用生命保険」というのはローンの返済中に契約者の身に万が一のことが起きた場合、保険金によって住宅ローンの残高が支払われるという制度となっています。

 

残された家族に、ローン返済の負担を負わせず、資産をそのまま残すことが出来るということから、不動産は残された家族にとって大切な収入源となる可能性が高いのです。

 

また、不動産投資は「不動産」という現物が価値となりますので、株やFXといった他の投資よりも比較的景気に影響されにくいのも魅力のひとつと言えるでしょう。

不動産投資のリスク10と回避方法

空室リスク

空室リスクとは、購入した物件に借り手が付かないことで空室となり、家賃収入を得ることが出来ない状態のことをいいます。家賃収入を目的として不動産投資を始めたオーナーにとって最大のリスクと言えるかもしれません。

 

空室リスクを回避するためには、

(1)好立地の物件を選ぶ

(2)適切な賃料設定を行う

(3)信頼できる賃貸管理会社を選ぶ

この3つが重要になってきます。

 

(1)の好立地の物件については、利便性の高い駅の近くにある物件や、周辺施設が充実している物件など、ターゲットのニーズに沿って選ぶことが大切です。

 

(2)の適切な賃料設定についてですが、物件周辺の地域の家賃相場に見合った賃料設定をしているかどうかがポイントとなります。相場より高く設定しているのであれば、「高くても住みたい」と思わせるような室内の設備や内装に気を使うべきですし、元々築年数の古い物件や、設備に費用がかけられない場合は賃料を相場よりも低く設定することが必要です。

 

(3)の管理会社選びは非常に重要となります。入居者募集や入居後の管理業務を代わりに行ってくれる管理会社は、オーナーにとって大事なパートナーとなりますので、管理会社選びの際は、「入居者募集に力を入れていて、実績のある会社かどうか」という点や、「知識や提案力があり、信頼できる会社かどうか」などを見極める必要があります。

 

また、管理会社によっては「空室保証」や「サブリース契約」を行うところも多いため、これらを利用することで、空室リスク自体は回避することが出来ますが、その分保証料を支払わなければならないなどの費用がかかるため、慎重に判断するべきでしょう。

家賃滞納リスク

空室を回避出来ていたとしても、入居者が家賃を滞納してしまうと安定した家賃収入を得ることができなくなります。物件購入の際にローンを組んでいた場合は、ローン返済にも影響が出てきてしまいます。

 

この家賃滞納リスクを避けるために1番効果的なのは、「家賃保証会社」を利用することです。家賃保証会社は、家賃滞納があった際にオーナーへ滞納分の家賃を代位弁済(立替払い)してくれる会社です。

 

また、代位弁済だけではなく入居時の審査や滞納時の督促、さらには滞納が続いた際の明け渡し訴訟(強制執行)の手続き等を行ってくれる保証会社も多く存在します。

 

家賃保証会社は、入居者の連帯保証人の代わりを務める存在であるため、保証料は入居者が負担します。オーナーの費用負担が無いことから、保証会社の利用は入居者とオーナーの双方にメリットがある方法となります。最近では入居時の条件として家賃保証会社との契約を必須としている物件も多いです。

家賃下落リスク

物件購入時には新築でも、10年後、20年後となると経年劣化により家賃を下げなければならないということがあります。

 

このリスクを0にすることは難しいですが、ある程度対策を取ることが出来ます。まず大前提として、物件を購入する際は利便性の高い物件を選ぶことが必要です。利便性といっても「駅から近い」「スーパーが近くにある」「病院が徒歩圏内」「学校が近くにある」など、ターゲットごとに求める条件は異なってきます。ある程度ターゲットを絞り、そのターゲットが求める立地を、その都度調査する必要があります。

 

例えば、単身者であれば都心の主要駅からのアクセスが比較的良く、駅からの徒歩10分以内で、間取りは1Rか1Kの物件を選ぶことが重要視されてきました。しかし、近年では新型コロナウイルスの影響により、都心よりも地方にニーズが高まっている傾向もあります。

 

住居に関するニーズは時代によって変化していくため、長期的に将来を予測し、資産価値の下がりにくい物件を購入することが必要です。

 

家賃下落防止策として次に大事なのは、入居者が必要とする設備を充実させることです。ファミリー向けの物件で不動産投資をする場合は、システムキッチンや食洗機、床暖房、浴室暖房、ホームセキュリティなどが人気の設備となります。入居者の属性に合った設備を導入することで空室リスクを減らし、結果的に家賃下落を防ぐことが出来ます。

金利上昇リスク

不動産を購入する際に、金融機関などから変動金利でローンの融資を受けた場合、経済情勢によってローンの金利が上昇するというリスクがあります。

 

不動産購入の際には数千万円といった大きなお金を借り入れることが多いため、金利が上がることによって毎月の返済額が一気に上がってしまい、想定していたリターンを得られない可能性が出てきます。

 

日本ではバブル崩壊後、低金利政策を行っているため急激に金利が上昇することは考えにくいですが、できるだけ金利の影響を受けないようにするために、繰り上げ返済をすることも選択のひとつです。

 

また、月々の返済に余裕をもった借り入れ額を設定することも重要です。さまざまな金融機関を比較した上で、自身の経済状況に合った不動産投資ローンに申し込みましょう。

費用リスク

不動産を購入する際、物件代金だけを支払えばいいのではなく、別途でさまざまな経費や税金などといった初期費用が必要となります。

 

具体的にどのような初期費用がかかるのかというと、例えば、不動産仲介会社を通して不動産を購入する場合は、仲介手数料が発生します。物件価格によって手数料は異なりますが、3,000万円のマンションを購入した場合、売買価格×3%+6万円という計算式により、最大で96万円(税別)の「仲介手数料」を仲介会社に支払う必要があります。

 

他にも、購入した不動産に所有権の登記をするための「登録免許税」の支払いがありますが、この不動産の登記を司法書士や弁護士に依頼する場合には、別途で報酬の支払いが発生します。

 

また、税金面では購入時に「不動産取得税」、購入後は「固定資産税」が毎年発生します。

 

そして、金融機関から融資を受けて不動産を購入した場合には、「ローンの事務手数料」がありますし、火災や天災で物件に損害を受けた際に補償を受けるための「火災保険料」も支払う必要があります。

 

その他にも、「印紙代」などの細かい部分を見ていくと、さまざまな費用が発生しますが、平均してトータルで「不動産購入価格の6~8%」が初期費用として発生する費用と考えられています。

 

これらの費用リスクの中で比較的抑えやすいのは、不動産仲介会社へ支払う手数料です。「売買価格×3%+6万円」という計算式は、あくまでも宅地建物取引業法上の上限であるため、中にはこれよりも安く仲介をしてくれる会社も存在します。

 

受けられるサービス内容と仲介手数料を考慮して自身に合った不動産仲介会社を選ぶようにしましょう。もし、不動産売買に関する知識があれば、仲介会社を利用せず直接売主と契約して購入することで仲介手数料の支払いは不要となります。

 

次に、司法書士や弁護士への報酬支払いも抑えられる部分として挙げられます。不動産登記については手続きが煩雑なため、司法書士に依頼をすることが一般的ですが、司法書士に依頼した場合、だいたい10万円程度の報酬が発生します。

 

ただ、こちらも交渉次第で相場よりも安く登記をしてくれる事務所もあるので、仲介会社から紹介された司法書士ではなく、自身で探すことも費用を抑える方法のひとつと言えます。

火災リスク

購入した物件が火災にあって損害を受けてしまった場合、その先の不動産価値はどうなってしまうのかと不安に思うオーナーも多いかと思います。火災の原因は主に入居者の過失によるものが多く、オーナー自身で防ぐことは出来ません。また、近隣地域での火災により所有物件に火が燃え移ってしまう可能性もあります。

 

このようなリスクを回避したり、軽減したり出来るのが火災保険です。火災保険という名前を聞くと、火災による被害のみに適用される補償かと思われる方も多いですが、落雷、破損・爆発・風・雪災、ひょうといった火災以外の面でも幅広く補償されます。

 

ただし、地震・津波による被害についての補償は対象外のため、別途地震保険に加入する必要があります。もちろん加入には保険料の支払いが必要となるため、さまざまな会社の保険料と補償内容を比較して自身に合った保険会社を選択するようにしましょう。

天災リスク(地震、津波など)

前述の火災リスクでも述べたように、火災保険には地震・津波といった補償は付いておりません。そのため地震・津波による建物の被害については、地震保険という保険に別途加入することが必要となります。

 

こちらも火災保険と同様に任意で加入するものにはなりますが、地震大国の日本を考えると加入しておきたいところです。2011年に起きた「東日本大震災」による住宅被害は、全壊約13万棟、半壊約27万棟と甚大な被害をもたらしました。

 

自然災害リスクは日本にとって切っても切り離せない関係にありますので、大切な資産を守るためにも万が一に備えておきましょう。

賃貸管理会社倒産リスク

不動産を購入し、物件管理を賃貸管理会社に委託した場合、入居者からの賃料回収は基本的に管理会社が行ってくれます。しかしその管理会社が倒産してしまった場合、賃料回収が上手くいかず、家賃の未払いが発生する可能性があります。

 

仮に、倒産してしまった場合には、まず契約の解除を管理会社に申し込み、新しい管理会社を見つけるまでの間は、オーナー自身で口座の振込案内通知などを入居者へ送る必要が出てきます。

 

このような倒産リスクを回避するためには、最初から信頼できる管理会社と契約を締結することが重要となります。信頼できる管理会社の見極め方として、「賃貸住宅管理業者登録制度」に登録しているかどうかを確認する方法があります。

 

この制度は、賃貸住宅の管理業務の適正化を図るために国土交通省が2011年に定めた制度であり、登録にはさまざまな条件をクリアしていることが必要となるため、登録業者は比較的信頼のおける管理会社である可能性が高いです。

 

またその他にも、日頃から担当者と連絡が取りやすいかどうか、定期的にオーナーに報告や提案を行ってくれるか、担当者の人柄は良いかなど、誠意を持った対応をしてくれる会社を選ぶようにしましょう。

 

ちなみに、ネット広告などの入居者獲得に力を入れていて入居率の高い会社は、空室リスク対策を行っていると言えます。管理会社といっても地域特化型の小規模な会社や大手管理会社など数多く存在するため、ただ単に管理手数料が安いという理由だけではなく、さまざまな条件から比較・検討し、契約を結ぶことが倒産リスクを避ける1番の方法となります。

事故物件リスク

所有している物件が事故物件になってしまったというのは、オーナーにとってあまり考えたくもありませんが、可能性は少なからずあります。事故物件といっても明確な定義はありませんが、多くは「孤独死」「事故死」「殺人」「自殺」など、居住している室内で入居者が亡くなった物件のことを指します。

 

一度事故物件となると、次の入居者には事故があった旨を告知義務のもと、告知しなければならないとされています。また、自殺や孤独死によって発見が遅れた場合には、特殊清掃を行わなければならない可能性もあり、費用も高額となる場合が多いです。さらに、事故物件には新たな借り手が付きにくいため、結果的に賃料を下げる必要も出てきます。

 

こういった事故の発生リスクを回避するのは難しいですが、オーナーで事前に対策をしておくことは出来ます。

 

例えば、火災保険の中には孤独死や自殺に対応しているものがあり、原状回復費用や空室補償が補償対象となるので、物件購入時にはこういった保険に加入することも視野に入れておくと良いでしょう。

 

また、防犯カメラを設置するなどの防犯対策を事前に行うのも方法のひとつです。

借金リスク

不動産投資をする場合、多くの方がローンを利用して物件を購入しています。これまでに上げたさまざまなリスクの影響により、想定していた家賃収入が無くなってしまった場合、ローンの返済が滞ってしまう可能性もあります。

 

また、自身の返済能力を超えたローンを組んで不動産投資を行った場合も失敗するリスクが高くなります。不動産購入前からさまざまなリスクを考慮し、収支計画を立てることが重要となります。

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購入時と売却時にもリスクが

不動産購入時のリスク

前述の費用リスクでは、不動産購入時の物件費用に加え、さまざまな初期費用が発生すると述べましたが、実はもう1つ、購入時に注意しておきたい「瑕疵物件」に関する費用リスクというものが存在します。

 

瑕疵物件というのは「何らかの隠れた欠陥がある不動産」のことを指し、大きく「物理的瑕疵物件」と「心理的瑕疵物件」の2種類に分けられます。

 

「物理的瑕疵物件」というのは、例えば雨漏りやシロアリによる被害や排水管の腐食・故障など、日常生活に支障をきたすような状態の物件をいいます。物理的な瑕疵がある物件ということを事前にきちんと確認せずに購入してしまった場合は、オーナー自身で修繕する必要がありますが、修繕費用が高額になる可能性が高いです。

 

このようなリスクを避けるためにも、売買契約の前には必ず「物件状況確認書」と「付帯設備表」をよく確認し、物件の不具合を事前に全て把握した上で購入を決定すべきでしょう。

 

そして、「心理的瑕疵物件」は明確な基準は定まっていませんが、前述の事故物件リスクで挙げたような死亡事故などにより、入居者が心理的に欠陥を感じる物件のことをいいます。

 

こういった心理的瑕疵物件は、購入前に告知義務があるため事前に知ることが出来ますが、もし告知されずに売買契約をしてしまった場合は、契約の解除や、内容によっては損害賠償請求が出来る場合もあります。

不動産売却時のリスク

次に、売却時のリスクについてお話します。不動産投資では家賃収入だけではなく、所有している不動産を売却することでも利益を得ることが出来ます。

 

購入した不動産の価値が高まり、購入時よりも高く売却できるのであれば、純粋に資金を得ることが出来るのではないかと考えられますが、実際には物件は住めば住むほど価値が下がっていくと考えるのが通常で、価値が急激に上がるようなことはあまりありません。

 

では、不動産投資において、売却するメリットとは一体何でしょうか。1番は資金を回収できる点にあります。所有している物件の老朽化に伴う将来の修繕費等や、その地域の将来的な都市計画や立地を考えると、今売却してそこで回収した資金を次の投資に充てる方が利益を生むこともあります。

 

また、想定していた収益を生まない物件を所有し続けていても、固定資産税などの税金の支払いは続きますので、売却することで税金面での負担が抑えられます。

 

ただし、実際には売却した物件価格がそのまま利益となるのではなく、仲介手数料や抵当権抹消登記費用などの経費を差し引いたものが純粋な利益として残るので、想定していたよりもキャッシュが手元に残らない可能性があることには注意してくださいね。

 

このように、不動産投資は購入時だけではなく売却時においても費用リスクがありますので、経済や市場の動向を把握し、売却を視野にも入れた状態で物件を購入すべきと言えます。

物件選びを適切にやることが最大のリスク回避に?

これまで、不動産投資に伴うリスクを上げてきましたが、そのリスクを軽減するために共通して言えることが、事前の物件選びがかなり重要ということです。

 

購入物件を探すにあたってはネットで検索する方法や、不動産会社から紹介してもらうなどの方法がありますが、ただ単に利回りが良い物件だからと購入を決めるのではなく、物件に関する知識や、周辺地域のリサーチを行った上で、自身の状況や希望にかなう優良な物件を購入する必要があります。

 

近年は新型コロナウイルスの影響により、リモートワークが普及しつつあり、在宅勤務前提で物件探しをする人も多いようです。そのため、都心へのアクセスよりも周辺が静かな住宅街の方が快適に仕事に取り組めるという点で、地方へのニーズが高まっていく可能性もあります。

 

このように市場は時代によって常に変化するため、将来を予測しながらニーズの高い物件を購入することが重要です。

まとめ

不動産投資は、とても高額な投資であることから、中々手を出しにくい方も多いかと思いますが、不動産投資を成功させる第一歩は「行動」することです。これから不動産投資を始めようとする方は、まず基礎知識をしっかりと身につけた上で、将来的なリスクとリターンのバランスを考慮してください。そして、物件を購入するという「行動」に移りましょう。

 

不動産投資といっても新築マンション、中古マンション、アパート1棟、戸建などさまざまな種類があります。どのような物件を購入するかによって今後発生するリスクも異なってきます。

 

購入後も日々の情報収集は欠かさず、最善の方法でリスクを最小限に留め、不動産投資を成功へと導きましょう。

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