まず、基本的に不動産投資とは不動産を所有し、第三者へ賃貸することによる毎月の家賃収入で利益を得るという投資手法のこと。ローンで購入しても月々の返済はほとんど家賃収入でまかなうことができる上、ローンを完済すれば家賃収入はそのままオーナーの手元に残ります。また、運用していた不動産を売却して利益を得ることも可能です。

そんな不動産投資をはじめてみようと考えた際、おそらくネットや書籍などで情報収集するところからスタートする方も多いかと思います。その時に必ずといっていいほど、「利回り」という言葉を目にするはずです。

この利回りとは不動産投資だけではなく、あらゆる資産運用において投資した金額に対し、年単位で得られる見込み収益の割合を指す金融関連の専門用語。まずはこの利回りの仕組みについて、正しい知識を得ることが上手に不動産投資を行う際の基本となります。

不動産投資で儲けたいのであれば、利回りの高い物件を選ぶことが前提といわれています。一口に不動産投資の利回りといっても、大きく分けて「表面利回り」と「実質利回り」の2種類が存在します。まずはこの2つの違いを知っておくことが、不動産投資を安定的かつ長期的に運用する上での大きなヒントとなります。

主に広告に掲載されている「表面利回り」とは、一年を通じて得られた家賃収入に対し、不動産の購入価格で割ったものになります。計算そのものはとても単純で、示された数字も比較的正確であることが特徴ですが、ここでの数字には、不動産を維持するための諸経費が一切考慮されておりません。

しかも、アパートやマンションの空き室がゼロ、つまり満室状態を想定した数字となっています。つまり、表面利回りでは実際の純利益となる儲けがハッキリと示されてない上、詳細が不明という一面があるのです。そのため、表面利回りが高いからきっと儲かる！と迂闊に信用すると、後から「こんなはずじゃなかった」ということになりかねません。

そこで同時に確認しなければならないのが、もうひとつの「実質利回り」で示される数字です。この実質利回りは固定資産税や管理費、損害保険料、修繕積立金、さらに消耗品や通品費、交際費などの経費を年間収入から差し引いた上で計算されているので、より現実に近く、具体的な手取り収入や物件購入の大きな判断材料となります。

■表面利回りの計算式

年間収入÷購入価格×100

例）年間収入100万円÷購入価格1000万円×100＝利回り10％

■実質利回りの計算式

（年間収入－年間諸経費）÷購入価格×100

例）（年間収入100万円－年間諸経費30万円）÷購入価格1000万円×100＝利回り7％

不動産投資を行う際、実質利回りは大きな判断材料になると紹介しました。しかし、この実績利回りは決して一定の数字ではなく、経費の増減によって利回りが変わっていくことをあらかじめ想定しなければなりません。

不動産投資では空室が出た場合、当たり前ですが空室状態が続く間の家賃収入はゼロになります。さらに新築時は魅力的で価値の高い物件であっても、築年数が長くなればなるほど必ず劣化し、何かしらの汚れや瑕疵などが発生します。

劣化すれば当然修繕などの維持費がかさんでいきますし、そのほかの経費も決して一定とは限りません。さらに、現金ではなくローンで不動産を購入する場合は年間の返済額も考慮しなければなりません。

とはいえ、あまり深刻に心配しすぎる必要もないのが、不動産投資の特徴でもあります。不動産投資の対象となる物件は、主に区分マンション、アパート、戸建住宅に分類されますが、それぞれ物件の種類やタイプ、築年数によっても利回りは変わってきますし、さらに物件が建つエリアや立地においても利回りは大きく異なります。新築と中古、または都市部と地方とでは家賃が違うというのと同じことです。

そこで、不動産投資を行う際のギャップを少しでも減らすためにも、物件の種類やエリアごとの平均相場を把握する必要があります。これを「平均利回り」といい、投資を行う際の物件やエリア選定において大事な目安となります。

この平均利回りは不動産情報サイトや投資コンサルティング会社などで調査したデータがありますので、そちらを参照するのがよいでしょう。

実際に不動産投資用の物件を探していると、10％や20％の高い利回りの物件が見つかることもあります。しかし、先ほどからも説明している通り、利回りが高いからといって安心して運用できる保証はありません。それではなぜ利回りが高くなるのか、その主な理由を挙げてみました。

■都市部や最寄り駅からかなり離れている

■築年数がかなり経過している

■過去に何かしらの瑕疵を抱えている（事故物件なども含む）

■耐震性が低く、補強工事も行われていない　など

このような条件に該当する物件は資産価値が低いため、物件価格も安くなりがちです。そのことで、表面利回りの数字が高くなっているという状況が考えられます。そのため、物件の人気と同様に入室率も低くなってしまい、十分な家賃収入が得られない可能性もあります。さらに購入後に売却したくても、すぐに買い手が見つからないというリスクも想定されます。

逆に、東京の山手線内など立地条件が良く、駅近・新築の人気物件であれば表面利回りの数字は当然低くなり、3～5％前後という物件も珍しくありません。表面利回りはあくまでも目安です。検討している物件が自分にとって本当に不動産投資に見合うかどうか、しっかりと調べた上で判断するのが賢明といえるでしょう。

どのような投資であっても必ず何かしらのリスクが伴いますが、正しい知識と運用方法で臨めば、長く安定的な資産運用が実現できる可能性も高まります。

ちなみに家賃収入がベースとなる不動産投資は、株式投資などと違って短期間で資産を大きく増やすことができませんので、早めに一気に儲けたいという方には不向きです。長期的な視野を持って、大切な資産を長く守っていきたいという方に向いている投資方法といえるでしょう。

大事なことですので何度も繰り返しますが、表面利回りがいいからといって簡単に手を出すことは、確率の低い万馬券で一攫千金を狙うのと同じようなことです。購入しようとする物件がどのような条件であるのかを調べ、平均利回りや実質利回りと照らし合わせた上で、じっくり考えて判断していきましょう。

そこで必要なのが、正しいアドバイスを行いながら、あなたの不安や疑問に応えてくれる専門家などの投資パートナーです。不動産投資の基本から利回りの疑問など、不動産投資に取り組む際には一度相談してみてはいかがでしょうか。