ニュースでも話題になったのでご存知の方も多いと思いますが、住宅金融支援機構が提供する低金利の住宅ローン「フラット35」が、不動産投資に利用される不正融資が相次ぎ、問題視された事案がありました。いずれも一部の不動産会社が、投資不動産の販売であるのにも関わらず、金利の低さや審査の通りやすさを強調し、不動産投資ローンではなく住宅ローンを斡旋していたとみられています。

住宅ローンを利用する不動産投資は一見メリットが多いように感じられますが、なぜしてはいけないのでしょうか。

ここでは、そもそも住宅ローンと不動産投資ローンの違いから、住宅ローンを利用して不動産投資をするとどうなるのを、実例を交えて紹介していきます。また、無理なく不動産投資を始めるためのポイントも抑えているので、是非不動産投資の参考にしてくださいね。

住宅ローンと不動産投資ローンは、どちらも不動産の購入のためのローンですが、融資の対象になる物件の使用目的が違うため、全く違う融資制度です。

住宅ローンは、自宅の取得や増改築をする際の費用を補填することを目的としたローンです。住宅借入金等特別控除（いわゆる住宅ローン減税）や優遇金利等の各種優遇施策も、住宅を広く供給する目的のために設けられています。

一方で不動産投資ローンは、不動産投資で収益を得ることを目的としたローンです。この目的を基準にして、大きく2つの違いがあります。

住宅ローンは金利がだいたい0.5~1％台後半なのに対して、不動産投資用ローンは、金融機関によって幅があり、1％台のところから4%以上に設定している金融機関もあります。この金利の差は金融機関の貸し倒れリスクの差です。

住宅ローンの返済原資は本人の給与収入であるのに対して、不動産投資ローンの返済原資は不動産からの収益です。給与収入は勤務していれば大きく減ることがない一方、不動産からの家賃収入は返済不能になるリスクが高いため、融資を行う金融機関としては高い金利を設定して万が一に備える必要があります。一般的に低い金利の金融機関は審査が厳しく、物件の条件や本人の属性（勤務先や年収等）を見られる傾向があります。

住宅ローンと不動産投資ローンでは、融資審査の内容にも違いがあります。住宅ローンは個人の返済力だけを見ますが、不動産投資ローンは、それに加えて継続的に収益が得られるか、売却時に資産としての価値があるかも審査の基準になります。

このように、住宅ローンと不動産投資ローンは、それぞれの目的に応じた基準が設定されています。住宅ローンを利用して不動産物件を購入し、収益を得ることを目的に利用することは、ローン契約をした銀行を欺く行為になり、発覚した際にはローン残債の一括返済を求められるほか、場合によっては詐欺罪にも問われてしまう可能性があります。

このようなリスクがあるにもかかわらず、なぜこのような事例が相次いでいるのでしょうか。

それは、不動産投資業者が銀行とローン提携をするハードルが高いことにあります。実績のない不動産投資業者は、銀行と不動産投資ローンの提携が難しいため、顧客に住宅ローンを利用するように言葉巧みに誘導するケースが多いようです。

中には、不動産投資を検討している人に、違法行為であることを隠して、住宅ローンでの不動産投資を勧めているケースもあります。それだけにとどまらず、複数の業者やブローカーが絡み、詐欺的な手法によって、オーナーに住宅ローンを水増し契約させるケースもあるので注意が必要です。このようなケースでは、利用者はその違法性を知らずに契約してしまっていることも多々あります。

実際に住宅ローンで不動産投資をした人は、その結果どうなってしまうのでしょうか。「みんなやっているから。」とか、「夢の不労所得が自己資金ゼロで。」といった言葉に乗ってしまい、軽い気持ちで始めた不動産投資が、結果としてとんでもない事態を引き起こしてしまいます。その事例をいくつか紹介します。

東京在住、35歳の男性Aさん。数年前、ある不動産投資会社から「低金利の住宅ローンで不動産投資をすれば利回りが良いので儲かる」と勧められて、住宅金融支援機構の住宅ローン「フラット35」を契約し、3,600万円の物件を購入しました。

2年目までは予定通り運用できていましたが、問題が発覚したのは3年目。金融機関に、購入したのが住宅ではなく投資物件であることが発覚したのです。このことで、銀行からは残債の一括返済を求められます。資金繰りに奔走しましたが、状況を説明した上で借り換えを受け入れてくれる金融機関はほとんどありません。

最終的に借換えができた金融機関で提示された条件は、頭金数百万円と4％という高金利でした。金利が3倍程度高くなったことで、当初計画していた収支のシミュレーションが成立しなくなり、一気に赤字に転落してしまいました。

冒頭にも書いた不動産投資業者の手口で、多額の借金を抱えてしまった人も多くいます。

関東在住、39歳の会社員Bさんは2年前、投資用でマンションを3,500万円で購入しました。元々不動産投資に興味があり、参加したセミナーで仲介業者から「自己負担なしで毎月数万円の収入が得られる」と勧誘を受け投資を始めることにしたのです。

その際に、担当者から住宅ローンの「フラット35」を紹介されました。「お客様自身が住む前提で契約してほしい」「みんなこれでやっている」との言葉で、若干不審に思いながらもそのまま契約してしまいます。そ

して昨年、フラット35の取扱業者の調査で実際に物件に住んでいないことが発覚しました。不動産投資会社に問い合わせても、自己責任の一点張り。そのうち連絡すら取れなくなってしまいました。後日、契約違反として住宅金融支援機構より一括返済を求める請求が届きましたが、当然返済できるはずがありません。その結果残債に対して10%以上もの遅延損害金がかかり、債務残高が毎月数十万円も増え続けています。

このように、不動産業者の手口によって、住宅ローンで投資物件を購入してしまうケースが多く発生しています。中には実際の不動産価値よりもはるかに高い金額の住宅ローンを組まされていることや、知らないうちに二重売買契約を組まされ、その差額が悪徳業者の裏金となっているケースもあります。

他にも、架空のリフォームローンまで組まされていたケースや、業者とサブリース契約をしたにも関わらず賃料が支払われなくなるケースもあり、いずれも、発覚して頭を悩ます契約者に追い打ちをかけるように一括返済の請求が来るという、悲惨な結末を迎えています。

このような事態を受けて、金融機関も住宅用として使用されているかの調査の目を厳しくしています。フラット35を提供している住宅金融支援機構は、特定の業者が取り扱った物件の全件調査に乗り出し百数十件の不正が明るみになりました。金融機関も半年に一度転送不要郵便の発送や、物件へ抜き打ちで訪問などをして実際に居住の実態があるかの調査を行い、不正が発覚しています。

先述の事例のようにいずれも発覚した場合は一括返済の請求が来ることになるので、一括返済できなければ、物件を競売にかけられることになりますし、それでも支払いができなければ自己破産をするしかなく、物件も金融資産も全てを失う結末になってしまいます。

知らなかったでは済まされない悲惨な状況にならないよう、甘い言葉に乗らずに、きっちり信頼できる不動産会社かどうか確かめて、担当者のセールストークの内容も、専門家が言うのだからとうのみにしないようにしてくださいね。

それではここからは、不動産投資ローンを利用するにあたり、知っておくべきメリットと、デメリットを紹介します。

莫大な自己資金がある場合を除けば、ほとんどの方が不動産投資ローンを利用することになります。ローンというと「借金を抱える」というイメージを持つ方もいるかもしれませんが、不動産投資という事業を始め、継続していくために必要なものです。メリットとデメリットを理解した上でうまく利用しましょう。

メリット（１）　少ない自己資金で大きな額の投資ができる

投資というとまとまった資産で行うイメージですが、不動産投資ローンを利用することで、まとまった資産がなくても大きな金額を投資に充てることができます。そのため、自己資金のみでは生み出せないほどの利益を生み出す、「レバレッジ効果」を得ることが可能になります。金融商品や株式で投資をする場合は借入ができませんので、この借入を利用したレバレッジ効果は、不動産投資特有のメリットと言えるでしょう。

メリット（２）　家賃収入から返済できる

不動産投資ローンの返済手段には、給与だけでなく家賃収入も含まれます。家賃収入から得られる利益が月々のローン返済金額を上回れば、自己負担なく不動産という資産を手に入れることが可能になるかもしれません。

メリット（３）団体信用生命保険に加入できる

不動産投資ローンも住宅ローンと同様に、団体信用生命保険に加入することができます。契約者に万が一のことがあっても、その時点での借入残高相当の保険金が金融機関に支払われるので、以降の返済の必要がなくなります。そのため、購入した不動産をそのまま家族に残すことができ、その不動産の価値とほぼ等しい生命保険に入ることと同様の効果があります。

デメリット（１）空室率が上がると自己資金からの返済が必要になる

不動産投資ローンでは、毎月の家賃収入から得た利益を返済に充てることができますが、空室率が上がり、予定していた収益が上がらなくなると、自己資金から返済を行わなくてはならなくなります。もし、資金面で余裕が無い場合や、身の丈にあわないローンを契約していた場合、資金繰りが回らなくなり、泣く泣く物件を手放さなければいけなくなる可能性も出てきます。

デメリット（２）住宅ローンよりも金利が高い

前述のとおり、不動産投資ローンは住宅ローンよりも金利が高くなります。よって、月々の返済額も増えます。また、不動産投資ローンは変動金利を採用しているケースが多いため、将来的に利率が上がるリスクもあります。不動産購入には多額の借入が必要になりますので、特に自己資金0でローンを組む場合など、その額が大きくなる場合は注意が必要です。

デメリット（３）審査基準が厳しい

不動産投資ローンは、住宅ローンに比べて審査基準が厳しく設定されています。特に、職業・勤務先・勤続年数・年収で高いボーダーラインが設定される傾向にあるため、なかなか審査に通らないということも少なくありません。加えて、投資対象物件の不動産価値や収益性も重視されるので、その基準もクリアできる物件でなければ、審査を通過できません。

それでは、実際に不動産投資ローンを利用する際にはどうしたらよいでしょう。

ここでは不動産投資ローンを利用し不動産投資を始める方法と、無理なく返済していくために留意するポイントを紹介します。

まずは投資をする物件を探しましょう。金融機関は購入する物件に対して融資を行うので、事前審査の段階から物件の担保価値と収益性を加味して審査します。できるだけ多くの物件を見たり調べたりして、資産価値の高い物件や収益性の高い物件探しから始めましょう。

物件が決まったら、不動産業者が提携している金融機関を紹介してもらいましょう。自分で探すよりも審査が通りやすく、金利が優遇されるケースもあります。また、どの金融機関からどういった組み方で借入するのが最適なのか考え（ファイナンスアレンジ）、提案してもらうことができます。

自己資金を増やしておけば、頭金を入れられる（=借入金額を減らす）こと、金融機関から評価されやすいことの2つのメリットがあります。借入金額が少なくなればもちろん月々の返済額は少なくなり、利回りも良くなります。

また、金融機関からは、空室が発生しキャッシュフローが悪化しても、返済能力があると判断されやすくなります。融資の条件や審査にも影響するので、頭金はあるに越したことはありません。

当然のことながら、金利は低くするべきです。ローン金利は、金融機関によって異なりますが、１％台～4%程度と幅広いです。この条件は金融機関や購入する物件、個人の属性（勤務先や年収等）に左右されます。不動産投資会社や金融機関と相談しながら、できるだけ金利の低い条件で借りられる方法を考えましょう。

そして融資期間ですが、当然ながら短ければ返済総額は減るものの、毎月の返済額は高くなります。長くするとその逆になります。ここに1億円の借入を2％の利率で、返済期間を15年で借りた場合と、30年で借りた場合の比較をしてみたいと思います。

見ていただくとお分かりだと思いますが、15年と30年を比べると毎月の返済額は、金利分を合わせて2倍近くの差が出てきます。逆に総返済額は、30年の方が1,700万円以上も多くなります。

これを見てどちらを選ぶべきなのでしょうか。

正解は、「個人の資産状況と返済可能額、そして不動産投資の戦略によって変わる」です。

例えば、資産価値の下がりにくい物件で、毎月の返済額を少なくして収益をなるべく上げ、早いうちに不動産を売却するのであれば、借入期間は長期の方が良いでしょうし、逆に毎月の返済が苦ではなく、その物件で長期的に収益をあげたいのであれば、借入期間は短い方が良いと言えるでしょう。もちろん毎月の返済額が大きくなればキャッシュフローはきつくなりますので、それなりの余裕がないと難しいですが…。

以上のように、不動産投資ローンを利用する際には金利や返済期間を考慮しながらローンの組み方を考えることが重要なポイントになるでしょう。

住宅ローンを利用した不動産投資は、投資どころか自身の財産を失ってしまう危険な行為ということが、お分かりになったかと思います。

不動産投資は本来、ミドルリスクミドルリターンで収益とリスクのバランスのとれた投資方法です。

住宅ローンを利用するなどの不正を働かなくても、自分で知識を持って信頼できる不動産業者と相談しながら行えば、資産運用、資産形成をするには有効な手段です。

長引く超低金利や年金不安に加えて、最近の経済不安等、生涯にわたるお金の悩みは尽きません。将来のための資産運用を考える際には、検討してみてはいかがでしょうか。