不動産投資の確定申告はどうやるの?節税方法や注意点を解説

不動産投資による利益にも当然税金はかかります。しかし、節税対策をすることで納める税金の金額を抑えることが可能です。そこで、ここでは不動産投資の確定申告の方法や、節税の注意点などを詳しく解説します。

不動産投資の確定申告はどうやる?

不動産投資による収入がある場合は、確定申告をすることが必要です。不動産投資で利益が出ると、確定申告をして所得税を払います。また、赤字の場合も税金の還付が発生するケースがあるため、確定申告を行います。

 

所得税の計算では、サラリーマンの給料なら給与所得、お店の売上なら事業所得というように、収入の種類ごとに所得(もうけ)を10種類に分類し、金額を計算します。不動産投資の家賃収入のように、不動産の貸付によって生じた所得を「不動産所得」といい、以下のように計算します。

 

【不動産所得の金額=総収入金額-必要経費】

 

なお、不動産の売却による収入は、不動産所得にならないので注意しましょう。

 

不動産投資の確定申告のやり方は、簡単にいうと次のようになります。

 

・必要書類を集める

・自分で不動産所得のもうけ(所得)の金額や、納める税金の金額を計算する

・申告書を作成し、税務署に提出する

 

 

 

確定申告の時期や流れを確認

ここからは、さらに詳しく確定申告の手順について見ていきましょう。不動産投資の確定申告のやり方は、次の手順で行います。

1.必要書類の準備をする

確定申告の書類は、大きく分けると税務署に提出が必要な「提出書類」と、提出は必要ないが所得や税金の金額の計算に必要な「必要書類」の2つです。主な提出書類と必要書類には、以下のようなものがあります。

 

 

 

書      類

提出書類

・確定申告書B

・収支内訳書(白色申告の場合)または、青色申告決算書(青色申告の場合)

・各種控除証明書

・マイナンバーカードなど本人確認書類の写し

 

必要書類

・売買契約書など購入金額や消費税がわかるもの

・家賃の送金明細や通帳など、家賃収入の金額がわかるもの

・領収書など必要経費の金額がわかるもの

・源泉徴収票(サラリーマンの場合)

 

確定申告書や収支内訳書、青色申告決算書は、税務署の窓口や国税庁のホームページからダウンロードで入手することが可能です。

 

 

2.確定申告書を作成する

必要書類から、収入や経費、所得(もうけ)の金額を計算し、収支内訳書または青色申告決算書を作成します。また、収支内訳書または青色申告決算書や各種控除証明書をもとに、納める税金の金額を算出しましょう。

申告書の詳しい作成方法は慣れるまでは、税務署の作成窓口か税理士に相談するのが良いでしょう。

3.作成した確定申告書に間違いがないか、必要書類にもれがないか確認する

確定申告に間違いやもれがあると受理されないケースもあります。提出時にはしっかり確認しましょう。

4.確定申告の期限内に、税務署に確定申告書を提出する

納税する場合の確定申告の受付時期は、該当する年の翌年2月16日から3月15日までです。この間に確定申告書の提出と所得税の納付を行う必要があります。

還付申告(税金が戻ってくる)の場合の受付期間は5年間です。期間内であればいつでも申告ができるので、申告を忘れた年があっても遡って申告することが可能です。

 

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不動産投資の節税方法は?

不動産投資の確定申告を行う際、節税するために大事なのは経費の計上です。売上から経費を差し引いた所得(もうけ)に対して税金が課されます。そのため、経費の金額が大きければ大きいほど、所得が小さくなり、納める税金も低くなる仕組みです。しかし、事業に全く関係のない支出を経費にすることはできません。

 

重要なのは、経費にできるものを、もれなく計上すること。不動産投資の代表的な経費には、次のものがあります。代表的な経費

修繕費

租税公課(固定資産税や印紙代)

減価償却費

借入利子(ローンの利息)

管理費や管理代行手数料

保険料(賃貸物件に対するもの)

通信費

交通費

雑費

 

 

 

 

また、サラリーマンの場合は、給与所得と不動産所得を合算した金額に税金がかかります。万が一、不動産投資で赤字が出ている場合でも、給与所得の黒字と損益通算が可能です。

 

損益通算を行うことで、全体の所得は低くなり、毎月の給料などから天引きされている所得税が納めすぎの状況になります。そのため、確定申告をすることで還付金を受け取ることができるのです。

住民税に関しても、所得が下がることにより、翌年分(6月以降)の住民税が1年間安くなります。

 

 

不動産投資で確定申告をする際の注意点

ここまでは、確定申告の方法について見てきました。ここからは確定申告をする際の注意点について見ていきましょう。確定申告をする際の注意点には次のようなものがあります。

確定申告や納税は必ず行う

所得隠しが目的で、不動産投資の確定申告や納税をしないと「脱税」になります。万が一、脱税が発覚した場合は追加で35%や40%の重い税金(重加算税)を徴収され、最悪の場合、刑事罰を受ける可能性もあります。

 

重いペナルティを受けないためにも、確定申告や納税は必ず行いましょう。

 

確定申告や納税は期限に遅れないようにする

脱税ほど重くはありませんが、確定申告や納税を期限に遅れて行った場合も、延滞税や無申告加算税などのペナルティが発生する可能性があります。例えば、無申告加算税の場合、15~20%程度で。不動産投資をしている場合は、確定申告時期の前からしっかりと準備を行い、期限に遅れないようにすることが重要になります。

 

経費をもれなく計上し賢く節税しよう

不動産投資の収入は、不動産所得に該当するため、確定申告を行う必要があります。不動産投資の確定申告では、経費をもれなく計上することで節税が可能です。確定申告をしないと、重いペナルティを受けることもあるため、賢く節税しながら期限内に確定申告と納税を行うことが重要となります。

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