不動産投資ローンとは？不動産投資を始めるために覚えておきたいこと

不動産投資ローンとは、投資用の不動産を買う目的で組むローンです。ローン返済の原資は不動産投資で得た家賃収入となります。不動産投資ローンを組む際は審査があり、ローン契約者の年齢や年収、勤務先や勤続年数、自宅などの借り入れ情報に加え、購入予定物件の収益性が審査の対象になります。

不動産投資ローンを利用できる年収面での条件は、年収500万円以上とする金融機関が多いといわれていますが、ローン契約者自身に問題はなくても、物件の収益性が低いと判断されると審査が通らないこともあります。

物件を購入するために組むローンとしては、不動産投資ローンのほかに住宅ローンがありますが、住宅ローンはローン契約者やその家族が住むことが条件とされていますので、投資目的で住宅ローンを組むことはできません。

住宅ローンを契約する場合は「自己資金をできるだけ用意して、借入額を減らしたほうがよい」とアドバイスされることが多い傾向にありますが、不動産投資をするときは少し事情が異なります。

自己資金が少なくても、不動産投資ローンを活用すると、レバレッジをかけることができ、現金では手に入れられないような高収益の物件を購入することが可能です。

ただし、不動産投資ローンを利用する際は、ローンの組み方に注意しましょう。なぜなら、金利と返済年数の設定によっては、毎月の返済金額が大きくなり、不動産から得る家賃収入では賄いきれなくなるからです。不動産から得た収益の中から返済に充てる金額が大きく変わるからです。

不動産投資ローンの主なメリットは以下の4つ。

１．レバレッジ効果が高い

２．自己資金を手元に残せる

３．団体信用生命保険に加入できる

４．不動産投資ローンの利用が節税につながる

一つずつ見ていきましょう。

「レバレッジ」とはテコのことです。テコを使うと、小さい力で重いものを動かすことができることから、少額で高額資産を購入できることを「レバレッジ効果」と呼びます。不動産投資ローンを利用すると、少ない自己資金で高い物件を手に入れることが期待できるため、大きなレバレッジ効果が得られるのです。

不動産投資ローンを利用することで、自己資金を手元に残しておくことができます。不動産投資を行っていく中で、物件の修繕費をはじめとする追加費用は必ず必要になってきます。また、自身や家族の生活のためにも、自己資金はできるだけ多く手元にあったほうが安心でしょう。

不動産投資ローンの利用を抑えるために、自己資金を物件へつぎ込んだ結果、生活が立ちいかなくなっては本末転倒です。

団体信用生命保険（団信）とは、ローン契約者が病気や事故などで死亡や高度障害になった際に、ローン契約者に代わって残債を金融機関に払ってくれる生命保険の一種です。団体信用生命保険に加入すると、ローン契約者が死亡しても、その家族はローンを完済した不動産と家賃収入を得ることができます。

一般的な生命保険と同様に告知義務（健康状態などを保険会社に告知すること）があり、持病がある人は加入できない可能性もあるため注意が必要です。

不動産投資を行うと、家賃収入から必要経費を引いた金額（不動産所得）に税金がかかります。そこで、不動産投資ローンを利用して物件を購入すると、毎月のローン返済額のうち、金利分を経費として計上することが可能になります。そうすると、課税される不動産所得の金額を減らすことができ、結果的に節税となります。

不動産投資ローンの借り入れまでの流れは、大きく分けると以下の3ステップです。

1.事前審査

2.本審査

3.契約・融資

ローン契約者の資産状況や、物件に関する書類を提出します。審査は、オンラインで完了したり対面で行われたりするなど金融機関によってさまざまです。ローン契約者の資産状況を示す書類は、源泉徴収票、固定資産課税明細書などがあります。また、物件に関する書類は土地や建物の登記簿謄本、固定資産評価証明書、売買契約書などです。

自力でさまざまな書類を用意し、審査を受けるとなると非常に手間がかかります。そのため、不動産投資ローンを活用したい場合は、不動産会社に相談することがおすすめです。提携している金融機関を適宜紹介してくれるため、スムーズに話が進むでしょう。

事前審査の通過から2週間から1か月後に本審査が行われます。本審査では、「ローン契約者と物件がマッチしているか」について確認されます。金融機関の担当者から提出資料の内容や、資産運用の目的について尋ねられるケースが多いでしょう。事前審査がオンラインだった場合も、本審査は対面で行われる傾向で、事前審査に通っていても、本審査が通らない可能性もあります。

事前審査から本審査の間で、すでに組んでいるローンなどの返済遅延が発生しないようにすることも重要です。

本審査に通った後は、ローン契約（金銭消費貸借契約）を結びます。決済資金の振り込みや登記申請などを経て物件の引き渡しを受けます。

希望の物件を手に入れるには、自己資金だけでは難しいこともあります。そんなときに活用したいのが、不動産投資ローンです。ローンの組み方に注意しながら、そのメリットを活かして安定した不動産収入につなげましょう。