マンションを建て替える際の費用負担はどうなるの?費用の相場や工程を解説

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自分が住んでいるマンションの建て替えが決まった時はどのように対処すればいいのでしょうか?実は、マンションによって住民の負担の大きさは大きく変わります。自分のマンションがどのタイプなのか、自分にはどのような選択肢があるのか考える際の参考にしてみてください。

マンションには寿命がある!分譲マンションの建て替えで住民に負担はある?

マンションには寿命があり、どれだけ住民が清潔に住んでいたとしても経年劣化とともに建て替えや補強工事を行う必要があります。日本では地震が多いため、耐震基準をクリアしていない建物の場合は耐震工事も必要になります。

 

 

その際の住民負担は分譲マンションごとに大きく変化し、どれだけの金額を支払う必要があるかということに明確に決まりはありません。ここからはマンションが建て替えられる際の流れ建て替えの際のポイントをご紹介します。

マンションが建て替えられるまでの流れは?

マンションはどれくらいで建て替え?

マンションの寿命はそれぞれのマンション毎に異なりますが、国土交通省は建て替え基準を60年と指定しています。しかし電気やガス、水道などのライフラインがしっかりと保全されている場合には60年以上利用し続けることができます。

 

 

得にマンションの寿命に大きな影響を及ぼすコンクリートが劣化してしまうとひび割れが起きてしまい、中にある配管設備や鉄筋・鉄骨の劣化を引き起こしてしまいます。そのためコンクリートの耐用年数がどれだけ経過しているかどうかも建て替えの基準となります。

建て替え準備を検討

分譲マンションの老朽化が進んできたら、まず建て替えるかどうかを話し合う必要があります。築年数が積み重なってくると快適に住みにくくなってしまいますので、管理組合が建て替えを検討します。

 

 

そこで本格的に建て替えをしたいとなった場合には管理組合から理事会へと働きかけ、管理組合内に具体的な検討を行う組織を設置し、改めて本当に建て替えしなくてはならないのかを細かく検討していくこととなります。

具体的な建て替え計画を進める

分譲マンションの建て替えを本格的に検討する場合には、本当に建て替えが必要なのか考えていく必要があります。マンションの老朽化が気になる際には修繕という選択肢もあります。どちらが今後より良いのかについて考えていくこととなります。

 

 

外壁や塗装、排水管工事などの小規模修繕は建て替えと比較して費用が抑えられており、居住者の負担分が少なくなることから建て替えよりも実行しやすいと言えます。しかし費用面だけで考えるのではなく、本当に建て替えを行うべきかどうかを専門家からの意見を含めて建て替え計画を進めていきます。

 

 

建て替えが決定した場合には、建て替えた後どのような外装・間取りになるのかという計画を綿密になる必要があり、マンション住民との話し合いの上で決定していく必要があります。その建て替え計画に住民の5分の4が賛同した場合にのみ建て替えを行うことができます。

実際に建て替えに着手

実際にマンションの居住者の賛成を得てマンションの建て替えに着手する場合には、現在の居住者の持ち分を決めたり、住宅ローンの引き継ぎを行う必要があります。これらの手続きが終了した後にマンションの建て替え工事が開始されます。

 

 

その際に居住者は建て替え完成後に再入居するか、もしくは引っ越すかを選択する必要があります。建て替え越し入居するには高額な建て替え費用を負担する必要があり、日数もかかってしまうため、経済的な余裕があるかも含めて検討するようにしましょう。

分譲マンションの建て替え費はどうなる?

分譲マンションの建て替え費は住民も負担

購入したマンションは住民の資産となり、そのマンションの居住者で分割して所有することとなります。そのためマンションを建て替える際には、居住者が所有している資産分の費用を負担する必要があります。

 

 

どの程度負担する必要があるかはマンションの所有割合によって変化しますが、建て替える際には高額な自己負担が求められます。

分譲マンションの建て替え費の相場は?

立地や利便性によって変動しますが、分譲マンションの建て替えの際には1戸あたり1000万円程度の自己負担が求められます。これは建て替えにかかる負担分ですが、これに加えて再入居する場合には建て替え期間中の仮住まいの家賃引っ越し2回分の費用も必要になります。

 

 

自己負担の主な内訳として、解体費用や新築費用、設計費用などが挙げられ、どのマンションの場合でもかなりの高額になることが予想されます。マンションの購入を検討する場合には、購入後に建て替えの可能性があるかどうかというポイントにも注目しましょう。

自治体によっては補助制度も

高額な自己負担が求められる分譲マンションの建て替えですが、自治体によっては補助制度を活用することができる場合があります。自らで自己負担分を用意できない場合に活用することで、建て替え時点の費用負担を減らすことができます。

 

 

例えば東京都では、建て替え中に都営住宅を利用できたり、マンションの共同施設設備費を1戸につき100万円補助してくれる制度があります。この制度を活用することで、全額自己負担で用意するよりも負担を軽減できます。

 

 

しかし補助制度を活用したとしても、最終的には居住者が支払う必要のある金額は残るため、自ら費用負担に備えていくようにしましょう。

返済特例制度が使える場合も

建て替えの際に満60歳以上の方は返済特例制度を利用することができます。返済特例制度とは、満60歳以上の高齢者の方がマンションの建て替えに伴う建設または購入をする場合に利用できる制度で、お亡くなりになるまでの期間は利息のみの返済で融資を受けることができる制度です。

 

 

元金は申込み本人がお亡くなりになった際に、融資住宅や敷地売却を通じて一括返済となり、住居に住み続ける場合には毎月の返済負担を軽減することができます。最大1000万円まで借り入れることができますが、毎月利息分は返済していく必要があることに注意しましょう。

 

 

 

建て替えが決まったら?

賛成した場合は?

マンションの建て替えに賛成した場合には、建替え中の期間は仮住まいへ引っ越し、建て替えが終了したら再度引っ越して再入居することになります。

 

 

その際には建て替え費用に加えて、2回分の引越し費用と仮住まいの家賃を支払う必要があります。工事期間は2年ほどと想定すると、おおよそ200万円程度が追加で必要になります。分譲マンションのローンが残ってしまっている場合には住宅ローンの審査がおりない可能性もあり、自ら支払う必要があります。

建て替えに賛同できない場合は?

自分が購入したマンションだからといって、建て替えに賛成しなくてはいけないわけではありません。建て替え計画に納得できない場合には反対し、立ち退くことも1つの選択肢として検討しましょう。

 

 

建て替えには高額な自己負担が求められますので、経済的に支払う余裕がない場合には立ち退くことが適切な判断と言えます。しかしその際に注意したいのが売渡請求権が実行されるということです。

 

 

売渡請求権とは、建て替えに反対したちの区居住者が持つ区分所有権と敷地利用権を時価で建て替え組合に売り渡すよう請求される権利のことです。この権利を講師されてしまうとほぼ強制的にマンションの所有権を売却する必要があります。

立ち退く場合はどうすればいい?

まず分譲マンションの建て替えが決定し、実施される場合には、建て替えに参加するかの意思確認が行われます。建て替えに反対の場合にはその際に立ち退く意思をしっかりと伝えましょう。期限内に回答しない場合でも反対とみなされます。

 

 

その後、反対の意思表示をした方々に売渡請求権に関しての通知が届き、反対者が所有している分譲マンションの権利を時価で売り渡すように求められますので、そこで売買契約を成立させることとなります。

 

 

建て替えの際には時価での取引となり、購入時よりも低価格での売却になってしまいます。建て替えに反対し、立ち退く場合にはその売却金額をしっかりと把握し、その後の住居探しを行う必要があります。

マンションの建て替えはなかなか進まない?

建て替えに反対の住民が多い

分譲マンションは建て替える際に居住者に意見を求めます。建て替えには居住者の5分の4以上の賛成が必要となります。反対者が多い場合には建て替えを進めることができず、その間にマンションの老朽化が深刻化してしまいます。

 

 

また老朽化に加えて、最新の耐震性基準を満たせていないマンションが多く、違法建築ではありませんが地震の多い日本だと安全性が気になります。近年は耐震性を重要視していない建物が老朽化してしまっているケースが多く、社会問題化してしまっています。

住民の経済的問題がある

分譲マンションの建て替えには高額な自己負担が求められます。建て替えの際に必要となる1戸あたり1000万円の負担金や引っ越し代、仮住居の家賃はとても重く、経済的に支払うことのできる人ばかりではありません。

 

 

特に年金で生活している高齢者にとってはかなりの負担となってしまい、払えない方がでてきてしまうことは避けられません。建て替えに反対しつつも、新しいマンションに移ることができずに多くの高齢者が老朽化したマンションの残ることとなります。

 

 

そのように経済的に支払う余裕のある方ばかりではないため、全体の5分の4以上の賛成が得られず、建て替えが進まないことにつながっています。

法律上マンションに問題がある

分譲マンションには既存不適格な物件が多いと言われています。既存不適格とは、建築時の法律を基準に建てられたが、その後の法改正によって現在の法律に不的確な部分が生じてしまった物件のことを指します。

 

 

既存不適格な物件は違法ではありませんが、建て替える際には現在の法律に則って行われる必要があります。現在建て替えを検討している多くのマンションは容積率と呼ばれる「敷地面積に対する延床面積の割合を示す」数値が超過してしまっているケースが多いです。

 

 

具体的には容積率が90%で2階建ての物件を建てる場合、100平方メートルの土地に1階・2階部分を合わせて90平方メートルまでの住宅を立てることができます。その容積率が超過している場合には一戸あたりの面積を減らす部屋数を減らす必要があります。

 

 

どちらの方法を取るにせよ1戸あたりの負担額が大きくなってしまうため、建て替えるメリットが小さくなってしまうので、建て替えが実行されにくいと言えます。

マンションの建て替えが進まなかったらどうなる?

大修繕工事に移行する

分譲マンションの建て替えが進みにくい理由を説明しましたが、建て替えが行われなくとも老朽化は進んでしまいます。その場合にはどのような手法が取られるのでしょうか?

 

 

建て替えが実施されない場合には、大規模な修繕工事が行われます。適切なメンテナンスがされていれば分譲マンションは120年まで住み続けることができます。老朽化しやすい配管設備耐震性の補強をすることで建て替えなくとも長く住み続けることが可能となります。

敷地売却をする

建て替えが実施されない場合のもう1つの策として、敷地売却が挙げられます。敷地売却は2002年の法改正によって認められた方法で、耐震性が不足している場合にマンションを敷地売却するというものです。

 

 

これは建て替え同様、居住者の5分の4以上の賛成が得られれば敷地売却することができるようになります。売却後は各居住者の持分割合ごとに応じて配分されることとなります。

 

 

この手法でも建て替えと同じように賛成・反対の意思表示を求めますが、居住者には費用負担がないため、特別な理由がない限りは反対することはまれと言えます。敷地売却することで、耐震性の低いマンションから引っ越すための資金も得ることができます。

修繕工事は場当たり的解決策になることも

マンションの大規模修繕は建て替えない場合に良い手段と言えますが、建物が一新されるわけではないので、年季が入り老朽化は進んでいきます。築年数が高まると買い手がつかなくなり、居住者も新しい物件へと引っ越してしまい、空室率が上がってしまいます。

 

 

空室率が30%以上になると維持管理費が不足し、管理組合が充分に機能しなくなってしまいます。そうなると管理組合が行っていたマンション状況の整備が不足してしまい、不衛生な環境となってしまうことがあります。

 

 

そのような環境になってしまったとしても、居住者は固定資産税や管理費などを支払い続ける必要があり、マイナスな資産となってしまう可能性があります。

住民の負担を軽減する方法はある?

マンションの戸数を増やす

建て替えの際には多額の自己負担が必要になることをご説明しましたが、居住者の負担を減らすことができる手法としてマンションの戸数を増やす事が挙げられます。

 

 

容積率に余裕があり、マンションの戸数を増やすことができる場合には、その増加分を新規入居者に販売し、建て替え費用に当てることが可能です。そうすることで居住者の負担分を減らすことができます。

 

 

低層マンションを取り壊し、高層マンションに建て替えた場合は、増えた階層分がそのまま戸数の増加に繋がります。そうすることで以前からの居住者は大きすぎない負担で建て替えた新築物件に住むことができます。

積み立てた修繕費を建て替え費用に当てられる?

マンションによっては定期的に修繕費を積み立てていることがあります。この修繕費が使用されていなければ、建て替えのための費用として使ってしまおうと考える方もいらっしゃるのではないでしょうか。

 

 

しかしマンションは定期的に修繕されているため、まとまった金額が残っていることは少ないです。また国土交通省修繕のための積立金を建て替えのために使うことを認めていません。そのため、修繕費とは別に建て替えのための費用を積み立てておいた場合でなければ建て替え費用に当てることはできないのです。

非分譲住戸に入居

自己負担0で新築物件に住むことのできる方法として、非分譲住戸に入居する方法があります。非分譲住戸とは、分譲されているマンションの中にある販売されない部屋のことで、もともとその場所に住んでいた方のために販売されていない部屋を指します。

 

 

では非分譲住戸に入居するためにはどうすればよいのでしょうか?そのためには自分たちが住んでいたマンションやその土地に新しくビルやマンションを建てたいディベロッパーに提供し、その代わりに住むことが可能となります。

 

 

これは開発地域の一部に住んでおり、そのマンション所有権を手放す場合などが当てはまります。しかしこれはかなりのレアケースで、自ら非分譲住戸に住もうとして住めるのではなく、開発地域を担当しているディベロッパーからの交渉を受けて住むことが可能となります。

建て替え間近の分譲マンションの特徴と買う時のポイント

非分譲住戸を期待して分譲マンションを買う時のリスクは

そもそも建て替えが実施された件数は国内でもわずかしか報告されていません。そのため、まず建て替え自体が行われるかが確約されていないというリスクがあります。そのため、新築になることを期待して買ったのに建て替えは行われず、古い建物に住み続けなければならなくなることもあります。

 

 

また建て替えが行われたとしても自己負担0ということはなく、都心の好立地な場所であっても数千万円の負担になる可能性が高いこともリスクとして挙げられます。さらに実際に住民は建て替えに賛成なのかや買い手がつくかどうかは建て替えの検討段階にならなければわかりません。

 

 

それらのリスクを踏まえると、建て替えを期待して物件を購入することは危険な賭けであると言えます。

建て替えが近いマンションはどんな物件?

建て替えが行われやすい分譲マンションにはどういった特徴があるのでしょうか?建て替えを行うからには、新たにマンションの部屋を売る必要があります。そのため駅に近かったり、人気エリアの近くに位置していたりと行った立地の良さが重要です。

 

 

また高さが極端に低い建物は建て替えられやすいと言えます。周囲の建物の高さに合わせて後悔層マンションにすることで部屋数を増やすことができるので、利益を出しやすいくなります。

 

 

加えて、管理組合の活動も重要です。マンションの建て替えの際には管理組合が動いて、住民に意見を求めます。管理組合が機能していなければ住民の意見をまとめることができず、建て替えを行うことは難しいと言えます。

注意しなくてはいけないこと

建て替えを期待して物件を購入する際には、気をつけるべき点がいくつか存在します。

 

 

まず建て替えが行われるためには、容積率に余裕がある必要があります。容積率に余裕がないと、建て替えたとしても購入できる人数が限られてしまい、オーナーに得がないため、建て替えが実施されにくいです。

 

 

また立地が良いなどの条件が整っていない場合も同様に新規入居者が期待できないため、建て替えが行われにくくなってしまいます。

 

 

加えて、建て替えが行われるまでの期間は古い建物に住まなくてはいけないことも考慮しておく必要があります。これらの点が上手く行ったとしても建て替えが確約されているわけではありませんので、そのことにも充分気をつける必要があります。

建て替えを望まない場合の分譲マンションの注意点

購入時にマンションの状態を確認しておく

建て替えを望まない場合には、基本的に購入時の建物に住み続けることとなります。そのため、購入時のマンションの状態は非常に重要なポイントとなります。

 

 

どれだけ立地が良くても、管理組合が機能していなかったり、耐震対策がなされておらず老朽化が進行してしまっている場合には、長く住み続けることができない可能性が高いです。そのようなマンションの状態をチェックすることで、快適に住み続けられるかの判断をすることができます。

管理費、修繕費が予算内であることを確認する

マンションに住むと、管理組合へ管理費や定期的に行われる修繕のための積立で修繕費を支払う必要があります。これらの維持費が予算の範囲内であるかについてしっかりとチェックしましょう。

 

 

管理費の平均は1平米あたり180円~200円、修繕積立金が1戸あたり80万~100万円程度とされており、その相場に収まっているかのチェックをするようにしましょう。

 

 

ですが管理費や修繕費あまりに安すぎても将来に不安が残ってしまいますよね。相場付近でかつ支払うことが可能なことをしっかりと確認するようにしましょう。

早めの売却も大切

実際に建て替えが行われた数は少ないですが、老朽化によって建て替えを行わなければならないこともありえます。仮に建て替えが決定してしまうと、売渡請求権が実行され、低価格で売却しなくてはならない可能性があります。

 

売渡請求権とは、半ば強制的に時価で住居を売り渡すよう請求されてしまう権利です。時価だと割安での販売となってしまうことがあります。

 

これを避けるためには建て替えが決定し、売渡請求権が行使される前に住居の売却をするという手があります。そうすることで割安での売却を避けることができるので、事前の売却を選択肢として考慮に入れておくことも大切です。

売却したいときのポイントを紹介

相場を把握

マンションを売却する場合には、周辺地域のマンションはどの程度の価格で販売されているのかを把握しましょう。そうすることで、どの程度の金額を目安に物件を売却することができるかを把握することができます。

 

 

また築年数が同じくらいの物件の情報もチェックすることで、マンション売却の相場を知ることができます。新聞折込のチラシなどもチェックしてみることをおすすめします。

自分の物件に合う不動産会社を見つける

物件を売却する際には不動産会社との相性が重要です。不動産会社も得意・不得意があり、会社の規模が大きいからと行ってうまくいくとは限りません。

 

 

そのため、売却しようとしている住居周辺の知識が充実しているかどうかや今まで売却にどれだけ携わってきたかという実績をチェックしましょう。ただ実績だけに囚われすぎずに、お願いしたいと思える不動産会社を探すようにしましょう。

物件のアピールポイントを探す

住居売却の際には、広告に掲載して購入希望者を募ることとなります。その際に自分の家はどのようなアピールポイントがあるのかを明確にできると良いでしょう。そのポイントが魅力的ならば売却価格に反映することも可能となります。

 

 

駅に近かったり、近くに学校やスーパーがあると行った立地の条件から室内が清潔に保たえrているかと行った物件自体の魅力を把握しておくことで、マンション売却時にスムーズに広告掲載に進むことができます。

内覧当日は室内をきれいに

マンションを売却する際には、広告に掲載するための室内写真を撮影する必要があります。その撮影に向けて室内を綺麗にしておく必要があります。

 

 

また撮影した写真を見て、興味を持った方は内覧に訪れます。その内覧に向けてもしっかりと掃除や換気を行い、部屋全体を清潔に保つようにしましょう。内覧に来られる方は細かい部分までしっかりとチェックされますので、全体の清潔感が重要です。

まとめ

いかがでしたか?今回は分譲マンションの建て替えの際の費用負担や工程、その際に住民はどうすればよいのかということについて解説しました。実際に行われている物件数は少ないとは言え、老朽化が進んだマンションは建て替えを行う可能性があります。建て替えが決まってから焦るのではなく、早い段階から先のことを見据えて動くことをおすすめします。

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