タワーマンションの管理費の相場は?なぜ高くなるのか理由も解説

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高級住宅として知られるタワーマンションは、管理費が高いというイメージがありますよね。そこで、タワーマンションの管理費の相場と高くなる理由をまとめました。今後の値上がりについても紹介していますので、高い管理費に悩んでいる方や住みたい方はぜひ参考にしてください。

タワーマンションの管理費が高い!購入前に検討しよう

高級住宅といわれるタワーマンションは、多くの方が憧れを抱いている物件です。しかしタワーマンションを購入するに当たって、住宅ローンの返済だけではなく、管理費が必要になってきます。タワーマンションは管理費がかなり高額なため、購入前には十分に検討するようにしましょう。

 

今回は、タワーマンションの管理費はなぜ高いのか、管理費の相場はどれほどなのかをお伝えします。今後値上がりする可能性についても見ていきますので、将来タワーマンションに住みたいという方や、管理費の見直しをしたいという方は必見です。

タワーマンションの管理費は何に使われている?修繕積立費との違いも

高額なタワーマンションの管理費ですが、具体的にどのようなことに使われているのかを知っている方は少ないでしょう。ここでは、タワーマンションの管理費の用途や、修繕積立費との違いを説明します。具体的な用途を知ることで、管理費に対する見方が変わるでしょう。

タワーマンションの管理費とは

タワーマンションの管理費とは、簡単にいえば住民が安全かつ快適に暮らすためのお金です。また、マンション設備の維持にかかる費用のうち、特に日常管理に使う費用のことを指します。

タワーマンションの管理費の基本的な用途

タワーマンションの日常管理とはいっても、すぐにピンと来ませんよね。タワーマンションの管理費の基本的な用途として、マンション設備の管理や、清掃・植栽の管理委託費用などが挙げられます。

エレベーター・電気・給排水機などの設備管理

タワーマンションの管理費の代表的な用途として、エレベーター、電気、給排水機といった設備の点検があります。特にエレベーターは、点検を怠ると大きな事故にも繋がる恐れがありますよね。電気や給排水機も、住民の快適な生活に欠かせないものです。また、廊下や階段などの共有部分の電気代や水道料金、電球の交換費用といったものも管理費から捻出されています。

ゴミ置き場清掃や植栽の管理などの委託費用

タワーマンションの場合、敷地内設備の清掃や植栽の管理、ゴミの処分といった日常的な管理は、不動産会社に委託していることが多いです。そのため、清掃や植栽の手入れ、ゴミ処分などにかかる委託費用も、管理費から使われています。これらの管理が行き届かないと住環境の悪化や、マンション物件自体の価値低下に繋がりかねないので、非常に大切な出費なのです。

タワーマンションの管理費の意外な用途

タワーマンションの管理費は、何もすべてが日常管理だけに使われているわけではありません。人件費や保険料といった一見意外に見えるものも、管理費の重要な使い道です。

管理人やコンシェルジュ・警備員の人件費

タワーマンションの管理費は、マンションに常駐している管理人やコンシェルジュ、警備員といったスタッフの人件費にも充てられています。タワーマンションならではのサービスをよりよく提供するため、タワーマンションでは常駐スタッフの質もこだわっている傾向が強いです。

共有設備の火災保険料や地震保険料

マンションの共有設備にかかっている火災保険料や地震保険料なども、管理費の用途の一つ。タワーマンションは設備そのもののコストが高いので、万が一のことがあれば大きな損失になってしまいます。少しでもそのような損失を抑えるためにも、保険は欠かせないものなのです。

ゲストルームやパーティールーム・ラウンジなどの管理運営費

タワーマンションの中でも特に高級な物件に多い、ゲストルームやパーティールーム、ラウンジのような特別施設の管理運営費も、管理費の用途に含まれています。もちろんこのような施設がないタワーマンションの場合は、管理費がもう少し安くなりますよ。

修繕積立費との違い

一方、タワーマンションの管理費とは別に発生する料金が「修繕積立費」です。管理費が日常の管理に充てられているのに対して、修繕積立費は経年劣化などに対する将来的な大規模修繕を見越して積み立てるお金です。

 

分譲マンションでは、一般的に10~15年毎に経年劣化した箇所を修繕しなければならない義務があります。また修繕だけでなく、建物がどれほど劣化しているのかを調べる診断費用もかかります。一度の修繕工事にかかるお金は安くても数百万~数千万円、高級マンションになると数億円にも上るため、毎月少しずつ積み立てていく必要があるのです。

タワーマンション管理費の相場は?普通のマンションとの差も!

実際のところ、タワーマンションと一般マンションの管理費には、どれほどの差があるのでしょうか。ここでは、タワーマンション管理費の相場について詳しく見ていきます。長く住み続けるために必要な経費なので、しっかり管理費の相場を把握しましょう。

タワーマンション管理費の相場は1.5万円

20階建て以上の高層ビルをタワーマンションとすると、それらの管理費の相場は1.5万円程度といわれています。管理費のみの計算でも、通常のマンションより高額な相場になるため、タワーマンションに住んだ後も支出が多くなるということは覚悟しておきましょう。

1平方メートル当たり216円前後

実は、自分で管理費を試算する方法もあります。タワーマンションの条件によって多少の差は出ますが、平均管理費は1平方メートル当たり216円前後が目安です。住みたいタワーマンションや、自分が住むタワーマンションの敷地面積を調べ、おおよその管理費を割り出してみましょう。

人気エリアのタワーマンション管理費の相場は2万円前後

地価相場が高いこともあり、港区や湾岸など、東京23区内エリアのタワーマンションの平均管理費は28,000円に上ります。また23区外のタワーマンションにおいても、武蔵小杉などの人気エリアは16,000~22,000円前後と高めです。立地がよいなど好条件のタワーマンションは、その分管理費も高くなるため注意しましょう。

普通マンションの管理費の倍以上になることも!

国土交通省から出されている「平成30年度マンション総合調査結果」によると、20階建て以上のタワーマンションの平均管理費は約25,000円だそうです。一方で、団地形態の住宅を除いたマンション全体の平均管理費は約11,000円となっています。何と、タワーマンションと普通マンションの管理費で約2.2倍もの差があるのです。

タワーマンションの管理費が高い理由は?

マンションの管理費は、住民全体で分担して払うようになっていることが多いです。その場合、総戸数が多ければ多いほど、個々の負担額は減っていきます。しかしタワーマンションの場合は、高層ビルだからこその理由や質の高いサービス提供のためなど、高額な管理費が必要になるたくさんの理由があるのです。

高層建築物ならではの設備があるから

数十階に及ぶこともあるタワーマンションは、建築物区分の中でも高層建築物に当たるので、低層マンションにはない特別な設備が必要です。

 

特別設備の例として、非常用エレベーターやヘリポートといったものが挙げられます。非常用エレベーターは建築基準法により、高さ31m以上の建物に設置しなければなりません。ヘリポートの設置は、消防法によって義務付けられているものです。これらの設備はタワーマンションで地震や火事などの災害が起きた場合、住民が安全に避難できるように設置されています。

 

上記のような特別設備は、当然ながらそれなりの維持費がかかります。こういった維持費も、低層マンションよりもタワーマンションの管理費が高額になる理由の一つです。

ランニングコストが高いから

タワーマンションは付属施設が多く、低層マンションにはない設備もあるので、それらのランニングコスト(維持管理費)がどうしても高額になります。そういった設備に加え、高層のタワーマンションでは、外壁のタイルが欠落すると事故にもなりかねないため、定期的な外壁の点検や修繕工事にも費用がかさみます。その分、管理費も高額なのです。

エレベーター等の電気機器の維持費が高額だから

タワーマンションの管理費は低層マンションと同様、ロビーや廊下など共用スペースの照明、自動ドアやエレベーターといった電気機器の維持費にも充てられているものです。しかし、タワーマンションの場合は階数が低層マンションの倍以上であるため、これら電気機器の維持費だけでも高額になりやすいという傾向にあります。

 

廊下の電球だけでも、低層マンションよりも階数の多いタワーマンションの方が、当然維持費は上がります。また、タワーマンションでは1棟に複数のエレベーターが設置されている場合も多く、平均1棟に1台の低層マンションに比べればその維持費も高額です。

 

低層マンションよりも設備が多くなるという点は、タワーマンションの管理費が高い原因の1つとして挙げられるでしょう。

住居者用の施設やサービスがあるから

住民がより快適な生活を送れるように、住居者専用の施設やサービスが充実しているのも、高級なタワーマンションならではの特徴です。例えば、24時間いつでも利用可能なゴミ置き場や多目的スタジオなどを始め、中にはスポーツジムやプールが備えられているタワーマンションもありますよ。

 

こういった住居者専用の施設・サービスは大変便利ですが、相応の維持費もかかります。あまり施設を利用しない、という方にとっては痛い出費になる可能性もあるので、購入前の十分な検討が必要です。

セキュリティのための人件費が高いから

タワーマンションではセキュリティ対策をより強化するために、管理人や警備員を雇い、24時間態勢で見張らせています。そういったスタッフの人件費も、タワーマンションの管理費から捻出されているのです。セキュリティ面はもちろんですが、管理やサービスにも携わるスタッフ数が多ければ多いほど、人件費も高額になります。

こんなタワーマンションは管理費が更に割高に!

タワーマンションの管理費は、主に維持費や人件費によって高くなります。しかし、以下のようなタワーマンションの場合はさらに管理費が高額になるので、注意が必要です。

豪華な設備・サービスがある

タワーマンションの中でも、内装が豪華なゲストルームなどの施設や、たくさんのサービスが提供されているタワーマンションは特に管理費が高くなりやすいので気をつけましょう。内装のコストが高いと維持費も比例して高くなりますし、サービスが多いほどに携わるスタッフも多くなるので、管理費が上昇します。

 

セレブのような生活ができるのは、タワーマンションの大きな魅力です。しかし、その分月々の負担が増える、ということも知っておきましょう。

築年数が古い場合

築年数が古いタワーマンションは、すべての設備が劣化しているといえます。劣化した各設備を修繕するため、場合によっては通常の管理費に修繕費も加えられて、大きな負担となるでしょう。

空き戸数が多い場合

前述にもありますが、タワーマンションの管理費は住民全体で分担されます。つまり空き戸数が多いタワーマンションでは、1人当たりの管理費負担額が増えるので注意しましょう。

タワーマンションの修繕積立金が高い理由は?

さまざまな施設・設備があるタワーマンションは、修繕積立金もより高いです。特にプールや温泉施設といった水関連の施設では、防水処理などの専門的な工事が必要とされるため、さらに高額な修繕積立金が要求されます。

 

また、タワーマンションの外壁修繕は低層マンションよりも手間がかかります。低層マンションでは足場を組んでの修繕工事が可能ですが、タワーマンションでは高層階まで足場を組んでの工事は危険なので、ゴンドラを使って修繕工事を行います。ゴンドラを使った工事は天候に影響されやすく、作業人数や依頼できる会社も限られてくるので、修繕コストが倍増するのです。

管理費に関する注意点やその他にかかる費用は?

ここまで、タワーマンションの購入後にかかる管理費についてご紹介しました。これらの出費ももちろん気をつけなければなりませんが、他にも注意が必要な費用があるのをご存知でしょうか。それは、修繕積立費・固定資産税・駐車場代の3つです。では、順番に見ていきましょう。

「修繕積立費」がかかる

先述もした通り修繕積立費は、管理費とは別に発生するため注意が必要です。修繕に必要な合計額が高いほど、毎月請求される積立費も高くなっていくので、購入前にはよく調べておきましょう。

「固定資産税」がかかる

固定資産税とは、一軒家・マンションといった住宅や土地などの購入者、すなわち不動産所持者全員に課される税金です。

 

2017年度までは同じ床面積でさえあれば、どの階層でも等しい課税率でした。しかし2018年度から固定資産税が見直され、20階以上を有する建物については、階層ごとに課税率が変動する仕様となっています。具体的な内容としては、分譲価格と比例して高層階が高く、低層階が安くなりました。

 

タワーマンションに住むなら、景色のよい高層階に住みたいと考えている人も多いことでしょう。しかし、高ければ高いほど課される固定資産税も高額になっていくので、そういった面も考慮してよく検討するようにしましょう。

「駐車場代」がかかる

東京都内などの、地価が高額なエリアに多いタワーマンションでは、地価が安いエリアのマンションよりも駐車場代が高額になります。都心の場合は一月当たり5万円になる場合もあるので、管理費や修繕積立費と総合すれば大きな出費になってしまいますよ。

 

しかし地価が高額なエリアは、交通の利便性が高いというメリットもあります。そのため、車を手放してでもタワーマンションに住みたいという方には、交通面・駐車場代ともに不便は感じられないでしょう。また高齢化社会ですから、将来的に車を手放す方も多いのではないでしょうか。

 

ところが、そういった車の手放しにより駐車場の空きが増えてくると、今度は修繕積立費が増額になってしまう場合があります。ほとんどのマンションでは駐車場代を管理費や修繕積立費から捻出されています。そのため、駐車場の稼働率が悪くなってくると、足りなくなった費用を全戸で補っていく必要が出てくるのです。

滞納すると裁判になる場合も!

分譲マンションなどの管理費は、法律で毎月住居者全員が納めなければならないと決められています。6ヶ月以上管理費を滞納してしまうと、管理者側が法的手段に出て、管理組合に所属している弁護士に訴訟されるという可能性も十分にあり得るため、注意が必要です。

 

管理者側に起訴された場合は、どのような理由があったとしても起訴された方が圧倒的に不利となってしまい、最悪の場合は住居の差し押さえとなることもあります。マンションは他人との共同住宅ですから、支払いの義務はしっかり守りましょうね。

他の住人が管理費を滞納しており、共有設備の管理が滞ることがある

法律で管理費を支払わなければならない、と定められているとはいえ、高額な管理費に対応できず、支払いを滞納してしまう方も一定数存在します。先述の通り、訴えられる可能性が大きいのは6ヶ月以上の滞納ですから、「1、2ヶ月程度なら…」と考える方もいるかもしれません。しかし滞納するとその分、共有設備の管理が滞ってしまうため注意が必要です。

 

共有設備の管理が滞ると、サービスの質が低下したり、住環境が悪くなったりといった悪影響が出ます。そのような悪影響によって住居者が引っ越してしまい、空き戸数が増えれば、1人当たりの管理費は増額していきます。管理費が増額すれば、不満を持った住民がさらに出て行ってしまう、という悪循環に陥るのです。

 

こういった状況になると、住環境はさらに悪くなり、マンション自体の価値が低下してしまいます。管理費を滞納することは、住居者側に害が及ぶだけでなく、管理者側も多大な損害を被る場合があるということも覚えておきましょう。

管理費が値上がりすることがある

マンションの管理費は状況によって価格変動するため、徐々に高くなっていく可能性もあります。管理費の値上がりの原因として主に考えられるのは、マンションの老朽化や住居者の減少です。

 

これはマンション以外の建物すべてにもいえることですが、時間が経てば外壁や内部設備が朽ちていきます。するとマンションの維持管理にかかるコストが高くなり、それに比例して管理費も値上がりするのです。また、住居者が減少することにより、1戸当たりの管理費が値上がりしていく場合もあります。

 

しかしタワーマンションは、他の住宅や低層マンションよりも精巧な設備を使用しているため、管理費の値上がり幅が大きくなりやすい傾向にあります。

老後も見据えよう!タワーマンションの管理費は今後も値上げされる?

既にタワーマンションに住んでいる方も、これから住みたいと思っている方も気になるのは、今後の経費の傾向はどうなっていくのかということでしょう。そこで、タワーマンションの管理費・修繕積立費は今後も値上がりするのかどうかについてご紹介します。

修繕積立費は値上がりが多い

マンション全体として修繕積立費は値上がり傾向にあります。値上がりの理由として、そもそも積立方式で値上げが決まっているという場合も多いです。

 

修繕費の積立方式には、修繕金総額を月ごとに割った額を請求する「均等積立方式」と、最初は安く設定し徐々に値上げしていく「段階積立方式」の2種類が存在します。ほとんどのマンションでは、後者の段階積立方式を採用されていることが多いため、修繕積立費の値上がりが最初から決まっているのです。

駐車場稼働率の低下によって管理費が高くなるかも

近年は都市部の交通利便性が向上していることと、高齢化社会により、車を手放す人が増えてきています。そのため駐車場の稼働率が低下しており、1人当たりに課される駐車場の修繕積立費が増額していることが問題となっています。特に、メンテナンスのコストが高い機械式駐車場は、使っていなくても保守点検が必要となるため、稼働率の低下はかなり深刻な問題です。

 

しかし平置きの駐車場や駐輪場、バイク置き場などに変更することで、修繕積立費の増額を防いでいるタワーマンションもあります。また地下駐車場で、機械式駐車場の撤去が難しい場合は、時間限定で貸し出しをしたり、カーシェアリングを行ったりすることで副収入を得て、足りない分を賄える場合もありますよ。

 

つまり、駐車場稼働率の低下によって修繕積立費が増額するかどうかは、管理者側の手にかかっているともいえます。

人気エリアや修繕技術の変化で安くなる可能性もある!

今後、鉄道の整備やオリンピック関係によって人気エリアの変動があれば、管理費またはマンションの価格自体が安くなる可能性も期待できます。それに、日本では技術の革新が目まぐるしいですよね。もしロボットやAIの技術が進化すれば、スタッフに割く人件費も安く、あるいはゼロになるかもしれません。

 

修繕積立費に関しても、これから修繕の技術が進歩すれば、修繕にかかる費用が安くなることも考えられます。しかし、国の動きによって左右されるといっても過言ではありませんから、現状自分ができる対応策も考えておくのがベストですよ。

まとめ

タワーマンションの管理費や修繕積立費についてご紹介しました。多くの人が憧れるタワーマンションは購入時の出費も大きいですが、購入後の高額な経費に悩まされる人もたくさんいるのが現状です。勢いで買うのではなく、本当に住みたいかどうかしっかりと考えてから購入するようにしましょうね。

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