確定測量にかかる費用の相場は?手順や期間などもあわせて解説

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土地付きの一戸建て住宅や遊休地など、土地・不動産売却の際には、土地の面積を正確に測る確定測量が必要です。しかし測量にはかなり手間がかかるため、慎重に進めたいですよね。今回はそんな確定測量の費用相場を始め、必要な手順や期間についてたっぷりとお伝えしていきます。

測量の種類と特徴

そもそも測量の種類にはどのようなものがあるかご存じですか。測量の種類には、現状測量と、境界確定測量の2種類があります。土地の地形を定めた測量図を作る為に専門の知識を持った測量士達が土地の境界を確定させる為に行います。

 

では、現状測量と境界確定測量にはどのような違いがあるのか、ご紹介していきます。

隣人や行政も介入する境界確定測量

境界確定測量とは、売り手と調査士だけでなく隣地所有者や行政の立ち会いのもとに土地の境界を確定させる測量のことです。この場合、隣人に境界画定の了承を得る必要があり、現状測量よりも、より確かに測量する事ができます。

 

特に土地を売却する際は境界をこと細かく決めなければならない為、境界確定測量が必要になってきます。

査定の資料になる現況測量

確定測量と測量方法が同じなのが、現状測量です。現在の土地の状況を大まかにに知りたい場合に使用します。こちらは測量士の目視により境界を測ります。現況測量図面があることで土地査定から買い手との交渉までがスムーズに進められることが出来ます。

 

 

境界の信用度を見るためには確定測量が必要!

現状測量と、確定測量の何が違うのかというと、信頼度の大きさです。こと細かく確かな測量をすることが出来る確定測量の方がはるかに信頼度が大きいです。土地を売却する際には、境界の信用度をより大きく得られる確定測量が必須です。

確定測量が必要とされる理由

確定測量の種類と特徴をご説明してきましたが、そもそもなぜ確定測量をしなければならないのでしょうか。確定測量をしないとどんなリスクがあるのかをここから説明していきます。

土地面積を明らかにするため

測量が必要な理由として、土地の面積を明確にするという事があげられます。不動産に売る場合土地の面積によって価格が変わってきます。

 

よく「一坪○○円」という風に聞くことがあると思いますが、特に一戸建ての土地などは、土地面積によって価格が大きく変動するため、確定測量が必要になってきます。

 

確定測量をしないとどうなる?

もし現状測量をしない場合どうなってしまうのでしょうか。正しく測量せずに、土地を売ったり買ったりしたとします。

 

その売買の後に隣人から「ここまでは家の土地だ」と指摘を受けてしまう場合があります。正しく測量していないことから隣人からクレームが入った場合最悪土地の面積が減ってしまうということもあります。

 

 

土地売却に使う測量図の種類は?

実際に土地の売却に使う測量図の種類にはどのようなものがあるのでしょうか。土地の売却に使用する測量図の種類は「確定測量図」「現況測量図」「地積測量図」の3つがあります。

 

それぞれどの様なものなのか、これからご説明していきます。

確定測量図

確定測量図とは私有地や、公有地を問わずに隣接する土地の境界点を、所有している人の許可を得てから確定したもの事を言います。許可を得た境界点を起点に測量を行い、面積を測り図面として表したものです。

 

現況測量図

現状測量図とは、実際の現場で確認ができる土地の境界点をもとにして測量をし作成された図面の事を言います。この境界点は隣接する土地の所有者の同意を得る必要はありません。

 

 

地積測量図

地籍測量図とは、法務局に備えておく必要がある公的な測量図面の事を言います。境界点を起点にして登記を行います。

 

 

一番使うのは確定測量図!

測量図は上記の3種類が存在しますが、境界確定が完了していることから、売買契約では確定測量図が一番使われています。一番正確で隣接地の所有者との立ち合いも済んでいるので、後からもめる心配もありません。

土地の売買契約の種類は?

実際の土地を売買する際の契約にはどんなものがあるのでしょうか。土地の売買をする際には、「実測売買」と「公簿売買」の2種類があります。それぞれの特徴を見ていきましょう。

実測売買

実測売買とは、測量によって実際に得た面積をもとに売買価格を決める契約の事をいいます。また、最初に登記簿上の面積で契約を行いその後実際に生じた面積の差異を最初で決めておいた単価で精算する方法も実測売買と呼びます。

公簿売買

公簿売買とは、地積と呼ばれる登記簿上に記載されている面積をもとにして売買価格の決定を行う契約の事をいいます。実際に契約した後に実測によって仮に土地の面積に違いが出てもその部分のお金の精算は一切行わないという特約を付ける場合がほとんどです。

 

売主にとっては、測量の手間がかからない為、主に山林などの広大な土地で測量に時間がかかりすぎる場合に使われます。

確定測量が必要になる場面は?

実際に確定測量が必要となる場合はどのような場面があるのでしょうか。ここからは、確定測量が必要となる場合についてご説明していきます。

土地や建物の売却・相続をするとき

土地を売却または相続する際には、確定測量が必要になります。買い手から境界確認書というのを要求されることが多く、ほとんどの取引の場合で、境界確認を行います。

 

隣接する土地との境界がきちんと決められないまま、売却してしまった場合、買い手が新しく建物を建てる際に隣接する土地の所有者とトラブルに発展する可能性もありますので、土地の売却や相続する際には、確定測量は必要になってきます。

新しく建物を建てたいとき

土地や建物を購入したり相続した場合必要となってくるのが、登記申請と確定測量図です。この際にきちんと測量が行われていないと、建築基準法に触れてしまい工事自体が行えない場合もあるので、注意は必要です。

 

この登記申請と確定測量図は土地に新たな建物を建てたり、建て替えをする際にも必要になってきます。

抵当権を設定するとき

所有地の一部に抵当権を設定する場合にも確定測量が必要になってきます。なぜかと言うと、抵当権の及ぶ部分を分ける為の分筆登記を申請するために必要になってくるからです。

 

 

 

再度測量が必要になるケース

一度測量をしたにも関わらず再度測量が必要となるケースもあります。では測量が必要となるにはどの様なケースがあるのでしょうか。ご説明していきます。

土地の境界に塀や柵がないとき

境界の位置に塀や柵がない場合再度測量が必要となります。これは塀や柵が無いと、確定測量が終わった後に境界の位置が変わってしまう可能性がある為です。

境界杭が道路工事などで破損しているとき

境界部分には金属や石などで出来た境界の杭によって境界を示しています。しかし道路工事になどによって境界杭が破損した場合や見当たらない場合などは、境界位置が視覚的にも分からなくなってしまう場合がありますので、その場合再度測量が必要となります。

 

地価が高額な土地を売るとき

地価が高い土地は、売るさいに大きな誤差が出てきてしまう影響があります。その為、測量をし直す場合が多くなります。

相続税を納付するとき

再度測量する必要がある場合のケースとして、相続税納付時もあげられます。相続税を納付する際には基本的に再測量を行います。

確定測量は誰に依頼する?自分でやってもいいの?

では実際に確定測量を行うには、誰に依頼すればいいのでしょうか。また、自分で確定測量を行ってもいいのかご紹介していきます。

確定測量は土地家屋調査士に依頼する

土地測量技術をもったプロには、調査士と測量士の2種類が存在します。測量士は測量と図面の作成が可能ですが、登記目的の確定測量はできないため、確定測量を依頼する際は調査士に依頼する必要があります。

 

 

自分で測量するのは現実的に不可能

測量には、高度な技術や専門の知識、機材が必要になってきます。調査士でない限りは自分で測量するのは不可能です。その為きちんとしたプロに依頼する必要があります。

測量にかかる費用の相場は?

実際に測量にかかる費用の相場としてはどのくらいなのでしょうか。現状測量・確定測量の相場としてどのくらいかかるのかご紹介していきます。

費用は土地の面積や形状に左右される

確定測量にかかる費用としては、隣地所有者の人数や、土地の広さ・形また依頼する業者によっても変わってきます業者によっても費用が色々と変わってきますので、複数の業者から見積もりを取る事をおすすめします。

確定測量の費用相場は100万円前後

確定測量の費用の相場は、境界確認書面や測量図面の作成、登記にかかる費用も考慮すると100万円前後は見積もっておいた方がよさそうです。確定測量を依頼する場合まずは土地家屋調査士に見積もりを依頼し大体いくらかかるのか想定しておきましょう。

測量費用が高額になるのはどんなとき?

測量費用が高額になってしまうケースもあります。それは、整形前などで、複雑な形状の土地の場合や、公有地と接している場合です。複雑な形状であればあるほど、作業が複雑となるので費用もかかります。

 

また、隣地との境界点も多くなるので、その分争いが起こりやすくもなってしまいます。争いが行った場合解決する為に調査もさらに必要になるので、費用負担が大きくなってしまいます。

現況測量の費用相場はもう少し安い!

現況測量は隣地所有者や行政の立ち会いが不要になるので比較的安い費用で依頼することが出来ます。相場としては、100平方メートル程度の一般的な整形地の場合は、35万円~45万円になり確定測量よりも比較的安い費用で行えます。

 

売り出し前に買い手が現れれば費用交渉もできる

土地売却が目的の確定測量は、原則売り手が確定測量の費用を負担します。しかし土地を売却する前に買い手が現れた場合は、買い手に測量費用を請求することもでます。費用については、売主と買主でしっかり交渉することが大切です。

できるだけ安く確定測量を済ませるには

出来るだけ、確定測量の費用を安く抑えたい場合には、確定測量を管理してくれる、不動産会社に相談することがポイントです。また1社だけでなく、調査士の紹介を無料で行ってくれる不動産会社に依頼し複数の中から検討するのがおすすめです。

確定測量の手順は?

実際の確定測量を行う場合その手順はどの様なものなのでしょうか。ここでは、確定測量を行う際の主な流れについてご紹介していきます。

①土地家屋調査士に確定測量の実施を依頼する

まず、手順としては、土地家屋調査士へ確定測量実施を依頼する必要があります。土地家屋調査士とは、不動産登記にかかわる測量の専門家の事です。知り合いに土地家屋調査士がいない場合は、法務局に相談すれば、紹介を受けることが可能です。


また不動産会社でも、測量のための土地家屋調査士を紹介してもらえますので相談してみましょう。

②必要書類を提出して資料をそろえる

依頼をする土地家屋調査士が決まったら、書類を準備します。土地の権利書(登記済証書)固定資産税関係書類などが必要です。このとき所有する土地の地番を調べておくことが大切です。住居表示では所有する土地が特定できませんので、土地の地番はしっかり調べておきましょう。

 

調査士側では、法務局で登記簿、公図、地積測量図などの資料を集めてくれます。必要であれば役所で道路や水路といった公有地との関係において、書類の有無や土地境界に関係する資料の収集業務を行ってくれます。

 

 

③現況測量の実施

必要書類を準備したら、集めた資料を参考にして、調査士が仮杭の設置と現況測量を行います。それらに並行して隣地所有者や行政に立ち会い依頼を行うことを説明してください。

 

④立ち会いとともに境界確認を行う

次に、境界確認を行います。売り手も含め、隣地所有者や依頼主などすべての当事者や行政担当者が立ち会うもとで、仮杭による境界点を示し、境界線について同意を得る作業を行います。この場合は、道路や水路などの公有地も役所立ち合いのもと境界の確認を行います。

⑤確定測量の実施

次に、同意が得られた境界線をもとに、そこを座標点とした座標面積計算法によって、調査士が詳細な測量図面を作成します。

 

 

⑥境界確認書を作成する

測量図が完成したら、関係するすべての隣地所有者が、調査士の作成した確定測量図面に押印し、境界確認書を作成します

 

 

⑦法務局にて登記申請する

全ての工程が完了したら、作成した確定測量図面に境界確認書を添付して、法務局で登記申請を行います。これで、確定測量の手順は完了です。

確定測量にかかる総期間

隣地する所有者全ての立ち合いやその日程の調整・図面の作成にかかる確定測量のかかる総期間としては、平均1か月から3か月程かかります。隣接する所有者の人数が多い場合日程の調整にも時間がかかる為期間もその分長くかかると考えておくことが大切です。

不動産一括査定のおすすめサービス5選!

では、ここからは不動産一括査定をする際のおすすめサービスを5選ご紹介していきます。ぜひ参考にされて下さいね。

正確な情報を知れる

全国の参加者数がおよそ2,179社もあるのが魅力の「HOME’S」。「HOME'S」独自の掲載基準に則った不動産会社のみを掲載しているので、より正確な不動産情報を知ることが出来ます。

 

また、徹底した情報管理を行っているの為、個人情報や物件の情報が許可なく外部に漏れてしまう心配もありません。

 

また、サイトでは会社ごとにどんな強みがあるのか、どんな資格所有者がいるのか、各会社ごとの特徴を知ることが出来るので、自分にピッタリの会社を見つけることも可能です。

複数の会社の比較が可能

ネット上で不動産の一括査定が無料で行えるのが特徴の「イエウール」。全国の1600社以上の中から厳選に選択し最適な査定価格を提案してくれるので安心して利用することが出来ます。

 

さらに、最大6社と複数の会社を比較することが可能なので、自分の希望に合った予算の会社を選ぶことが出来ます。特にクレームの多い会社などは、あらかじめ「イエウール」が契約を解除してありますので、安心して会社を選ぶことも出来ます。

1分で査定完了

全国47都道府県に対応している「HOME4U」。こちらも最大6社の中から査定価格をまとめて取り寄せる事が可能です。それぞれの地域に精通した企業も豊富にあるので、安心して任せる事ができます。

 

また、たった1回1分程度の入力で不動産の査定が完了してしまうのも魅力的です。大手の企業から地域密着型の企業まで取り扱いがあるので、それぞれの強みを知り自分に合った企業を選ぶことが出来ます。

 

しっかりと把握し厳選した企業のみ取り扱っているので、悪徳の企業もありませんし、複数の中から1社選んだあとは、選んだ業者以外一切連絡がこないのも安心です。

参考になる情報が豊富

SUMO」での審査を通った売却実績が豊富な企業を多数取り扱っております。サイトでは、不動産への売却への流れや選び方、コツなどが紹介されているので、不安になったり、分からない時には参考にすることが可能です。

 

マンション・土地・一戸建てそれぞれの地域ごとの売却相場を探すことも出来ますし、エリアや沿線から売却実績や購入希望者などを探すことも可能です。

豊富な企業の紹介があり

ヤフーとソニーグループが共同運営している「おうちダイレクト」一部の不動産会社ではWEB上で売却の相談も出来るので、自宅で手軽に利用することが可能です。また、売却の際は不動産売却に精通している不動産会社が最適な売り出し方で、物件売却をサポートしてくれます。

 

また、安定のある大手企業・ネットワークが強みのフランチャイズ企業・地域密着型の企業と多数ある豊富な企業の中から自分にあった企業を検討し比較することが可能です。

トラブルを避けるには?確定測量の際に注意すべきこと

確定測量を行うにあたって注意しなければならないことはあるのでしょうか。実際にトラブルが起きない為に気を付けなければならないことをここではご紹介していきます。

確定測量図がないと損害賠償を請求されてしまう可能性も

確定測量図がなく境界線があいまいなまま売却してしまった場合、隣接する土地の所有者とトラブルになってしまう場合もあります。

 

このようなトラブルが起こった場合売り手側が、必要な事象を隠していたとして「瑕疵担保責任」に問われ、損害賠償を請求されてしまう可能性もあります。

 

この様なトラブルが起こらない為にも、事前に確定測量図をきちんと買い手に示しておくことが大切です。

 

関係者が増えるほど時間がかかる

利害関係者が増えるほど、境界を確認するには時間がかかってしまいます。土地の隣接地だけではなく、向かいの土地の所有者とも関わらなくてはいけない場合もありますので、すぐに境界確認ができるとは思わないようにしておくことが大切です。

 

事前のスケジュール通りにいくとは限りませんので、早めに手続きを進めておくことが大切です。

普段から隣人と良好な関係を築いておく

これまで説明してきた通り、確定測量を行うには隣人の方の協力が必要です。立ち合いを拒否されてしまうと確定測量を行うことが出来なくなってしまいます。必要な時に隣人にお願いすることが出来るように、普段から隣人と良い関係を作っておくことが大切です。

筆界確認書(境界確認書)を用意する

確定測量に必要な土地境界点を隣地所有者に確認してもらい、同意をもらう事を「筆界確認」といいます。さらに、隣地所有者に同意をへ押印をしてもらった書類を「筆界確認書」といいます。

 

隣地所有者へ同意を得た証拠になるので、この筆界確認書があることで、売買契約の際に有利となります。

境界確定でもしトラブルになってしまったら?

もしも境界確定を行うにあたりトラブルになってしまったら、どうすればいいのでしょうか。ここからは、実際のトラブルが起こってしまった場合の対策をご紹介していきます。

土地家屋調査士に相談してみよう

土地の境界を隣地の所有者が認めないという場合もあります。この場合まずは、当事者同士で話し合う必要があります。それでも、解決できない場合は、土地家屋調査士に資料を集めてもらえないか相談をします。

 

相談を「された土地家屋調査士は法務局にある古い公図や古い航空の写真などを元にして境界を推測し、それらを根拠に同意をもらう為に話し合いを進めていきます。

トラブル解決には「筆界特定制度」が便利

土地調査士の調査をし、話し合いをしても解決しない場合、「筆界特定制度」というのを利用することができます。今までは裁判しか解決策がありませんでしたが、2006年に改正された不動産登記法によって費用がかからず迅速に解決することが可能になりました。

 

この筆界特定制度とは、土地の所有者からの申請の基づいて、筆界特定記官が外部専門家である筆界調査委員の意見を踏まえたうえで現地における土地の境界点を特定する制度の事です。

 

この制度を利用することで、公的な判断材料として境界が明らかになるので、迅速に境界問題を解決することが可能です。

筆界特定制度にかかる具体的なコスト

この筆界特定制度は土地の所有者である申立人の申請によって利用する事ができます。仮に代理人に依頼した場合、一般的な住宅地規模の土地の場合、手数料や測量費用に数十万円の費用がかかります。

 

かかる期間としては、6か月から1年の時間が必要となります。費用は申立人のみが負担をすることになります。

筆界特定制度のメリット

筆界特定制度のメリットとしては、隣地所有者の協力が得られない場合にも土地所有者の申し立てのみで筆界が特定できるというのが、大きなメリットの一つです。その他、裁判での費用や時間をかけずに、土地の境界が特定できるということ。

 

仮に隣地所有者が協力してくれなくても、立ち合いの義務が生じるといった点があげられます。

 

筆界特定制度のデメリット

反対に筆界特定制度のメリットとしては、裁判と違って申立人がその費用のすべてを負担しなければならないという事です。さらに制度の目的が登記された土地の業界を特定するものなので、土地の所有権の範囲を明らかにするものではないという事もメリットの一つです。

 

また、相手が所有権を主張するために、最初とは異なる場所にフェンスや杭を設置してしまった場合、それを除去する為の公的な効力は筆界特定制度にはないということもあげられます。

境界を確定する前に知っておきたい!境界の知識

ここからは、境界を確定するために知っておいて欲しい境界の知識をご紹介していきます。ぜひ頭に入れておいて下さいね。

境界標って何?

そもそも境界標の意味をご存じでしょうか。境界標とは土地の境界が確定した際に、その境界の目印に設置されるもののことです。

 

境界標は、コンクリートや金属プレート、プラスティック、木材など様々です。境界標の矢印の示す先、または線の交差する点が境界点となります。

 

勝手に境界標を壊したり移動させるのはNG!

境界標を一度設置されたら、勝手に動かしたり、壊したりしてはいけません。この様な行為は、法律違反になってしまいます。中には境界標の上に塀やフェンスを設置し、隠れてしまったり、車や人の行き来が多い場所では破損してまうケースもあります。

 

こうなってしまうと正しく境界を確認する事が出来ませんので、境界標の維持管理は責任を持って行うことが大切です。

筆界と所有権界について

土地の境界を示す「筆界」と「所有権界」というものがあります。それぞれの意味についてご紹介していきます。

筆界は公的な境界のこと

「筆界」というのは、一般的には「公法上の境界」と呼ばれています。改正された不動産登記法では登記された一筆の土地の外側の線で、他の土地と接している線となります。

 

つまり土地の区画を示す線の事を「筆界」といいます。この「筆界」は登記のよらなければ、変更することは出来ません。



所有権界は所有権が異なる土地の境界

一方で、「私法上の境界」といわれるのが、「所有境界」です。この「所有境界」は、所有権のおよぶ範囲を示す線の事で、「筆界」とは違い所有者間の合意があれば変更することが出来ます。

公有地との境界を示す官民境界明示

所有する土地の隣接は民間の所有地だけとは限りません。道路や水路など公有地の境界も確定しなければならない場合もあります。この手続きを「官民境界明示」といいます。この「官民境界明示」は民地での手続きと同じように立ち合いを求め、境界の確認を行い、管轄の行政の承認を得ます。

測量が不要な土地は?

中には、測量が不要のケーズもあります。ここからは、実際に測量が不要となるケースについて見ていきます。

新しい分譲住宅地は測量図が既にある場合も

近年に分譲された住宅地などは、分筆後の正確な地積測量図が法務局に保管されすでに備わっている場合もあります。そうなると測量が不要になる場合もあります。地積測量図面の閲覧は、管轄する法務局で誰でも閲覧することが出来ます。

広大な土地は測量費用が高額のため不要

土地の価格が比較的安い田舎の広大な土地などは、測量する費用が高額になってしまいます。そうなると、売却価格を考えても赤字になってしまいます。その為測量が不要となるケースもあります

行政の承認がまだ取れていない土地

行政が測量にかかわる場合承認されるまでにとても時間がかかる場合があります。そのため、急ぎの場合は隣地所有者の同意が得られればそのまま売買契約に進んでもOKな場合もあります。

合意しているが署名捺印のみ終わっていないときもOK

隣接所有者との合意が完了した後に、何らかの事情で署名捺印が済んでいないという事も中にはあるかも知れません。この場合、署名捺印を待っていると、実際に承認されるまでに時間がかかってしまう為、買主の同意を得られた場合なら、契約することが可能です。

 

まとめ

確定測量にかかる費用や手順などをご紹介してきましたが、いかがだったでしょうか。確定測量というと難しそう、分からないことだらけと不安がいっぱいですよね。でも仕組みをわかっているだけで、難しさもなくなると思います。

 

ぜひ基本の知識や大体の相場を知っていざという時に役立てて下さいね。

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